广州最严公积金意见 “断崖楼市”需宽严兼济
见习编辑郭净净 2014-03-28 观点地产网
本来公积金的调整完全是符合管理办法的，但是这次调整的幅度和尺度太大，造成人们将之误认为公积金新政。
观点地产网 见习编辑郭净净 在降价、中小房企债务违约等不利信号的笼罩下，日前广州最严公积金意见稿的面世，再给或陷“断崖楼市”的房地产市场蒙上一层阴影。
广州新的公积金贷款意见稿推出后，在业内引起轩然大波。3月26日，广州市住房公积金中心紧急回应称，限制第二次及以上的职工使用住房公积金贷款，是确保91%的职工拥有公平、公正使用住房公积金贷款的权利。
就在四天前(3月21日)，广州市发布《住房公积金个人房贷实施办法》和《住房公积金贷款有关问题通知》征求意见稿称：住房公积金贷款只能使用一次;用公积金贷款买二套房首付提至七成，利率提高;本地人和外地人缴纳公积金时间分别需两年、三年才能贷款，贷款额度缩减等。若4月10日这个征求意见稿获批，届时，广州的公积金贷款政策将成为全国几个主要城市中最严厉的一个。
对此，广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，本来公积金的调整完全是符合管理办法的，但是这次调整的幅度和尺度太大，造成人们将之误认为公积金新政，并在全国引起极大关注：“这一调整有些失当，公积金新旧政策相差太大，此次限制性门槛过高，又造成很多人根本贷不到上限，就限制了很大一部分人群”。
史上最严公积金意见稿
“我之前买二手房的时候，已经申请过公积金贷款了，今年初打算买新房，才把二手房卖了，”面对新的公积金贷款意见稿，新婚的小张夫妇表示很“受伤”。来自外地的夫妇二人已在广州工作两年有余，本打算今年5月就申请公积金贷款购房。
根据21日广州公积金中心新推出的征求意见稿的第七条规定：用途为非居住用房及低密度商品住宅不予贷款，已使用过住房公积金贷款的也不予贷款。这就意味着，公积金贷款只可使用一次。而现行规定显示，夫妻一方名义申请公积金贷款，卖掉再购买二套房的，在夫妻一方还清公积金贷款后，另一方还可再申请公积金贷款。
“按新办法不管房产是否还在名下，只要曾经使用过公积金贷款，也就没机会了;但如果首套用的是商贷，那么再买房仍然可以申请一次公积金贷款，只是要按二套房来算，”如此，按照广州市住房公积金中心的说法，小张夫妇确实无缘公积金贷款了。
除了要求对贷款购买第二套住房的贷款首付款不得低于70%之外，广州还规定，暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。
不过，即使从未申请过公积金贷款，按照新规，小张夫妇现在也达不到申请条件。新的征求意见稿显示，非广州市户籍的，申请时应已连续缴存住房公积金长达36个月以上(含36个月);而对于广州市户籍，则需连续缴存住房公积金24个月以上(含24个月)。而此前本地户籍的只需缴公积金半年即可，而外地的最长也就一年。
不只是交款年限的延长，更重要的是，即使等待许久，最后贷到的钱也锐减。此次征求意见稿指出，住房公积金个人贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度”、“贷款最高限额”、“按照房屋价格计算的贷款额度”三项额度中的最低值。
以经适房购房者为例，收入较低的缴存者可贷款额度缩水近半，很可能无法按照最高额度去贷款购房。以广州最近一批开售的经适房为例，位于天河的珠江嘉苑经适房基准房价仅有5522.96元/平方米，按照经适房70平方米的面积计算，一套房的总价大概在38.7万元左右，首付两成，则公积金贷款总额要达到31万元。
按照现行公式：公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至法定退休月数×4，如此，如果一个家庭中有一方缴存公积金，那么就可以直接按31万元足额申请贷款购房。但是按照意见稿中新修订的计算公式，即公积金账户余额×2+公积金月缴存额×至退休年龄月数×2，那么，该家庭只有一方缴存公积金，最后有可能无法贷款到31万元，还需要提高首付。
此外，新规还显示，一人申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，贷款最高限额为80万元;如果是二套房贷款的，则只能按房屋价格的30%来贷。
对于贷款额度锐减的质疑，广州公积金中心回应称，原贷款额度计算公式的贷款风险偏高，也偏离了缴存义务与权利对等，同时为配合国家对一线城市房地产的调控政策。
若4月10日，征求社会意见结束后，经公积金管理委员会审议通过，届时，广州的公积金贷款政策将成为全国几个主要城市中最严格的一个。
对此，韩世同认为，本来公积金的调整完全是符合管理办法的，但是这次调整的幅度和尺度太大，造成人们将之误认为公积金新政，并在全国引起极大关注;“这一调整，有些失当，公积金新旧政策相差太大，本来只能贷一次的影响不是太大，也不会引起太大反应;但是由于此次限制性门槛过高，又造成很多人根本贷不到上限，就限制了很大一部分人群”。
不过，在广州市社会科学院研究员彭澎看来，此次调整对刚需的影响不大，主要是限制二套房的改善型购房，“对依赖公积金贷款购房的人群的影响非常大，这个政策如果通过，就会限制这一部分人群，不得不推迟或打消购房打算;改善型也就是既有改善意图也有投资性需求，这也符合今年以来的保护刚需、抑制投资投机性需求的政策要求”。
对此，广州市公积金中心相关负责人此前亦表示，公积金贷款起的是辅助作用，主要是保证大家的基本住房需求;“按照广州目前的房价，对于改善住房条件的比较难满足，从这两年发放的情况看，92%的申请人是首次置业”。
“断崖楼市”政策需宽严兼济
“现在商业性贷款已经有收紧的迹象了，相应的公积金贷款收紧可能也是大背景下的调整。”据彭澎分析，金融界也开始对房地产市场有些谨慎，这种谨慎的表现就是自去年底以来出现的基金违约事件，最近又有债券违约出现，加上去年两次银行“钱荒”，对房地产业来说，贷款等资金就没有那么宽裕了。
事实上，此次广州市公积金贷款新政进行征求意见，引起轩然大波，业内纷纷质疑，是不是公积金没钱了?而在广州大力勒紧“裤腰带”的同时，为了填补公积金“空仓”，厦门公积金3月起施行“公转商”贴息贷款。
据了解，“公转商”贴息贷款是指厦门住房公积金贷款金融业务受委托银行，按照厦门市住房公积金管理中心审批的个人住房公积金贷款额度，向借款人发放商业性个人住房贷款。
而厦门市住房公积金管理中心坦言，“公转商”贴息贷款的推出，将有效化解现阶段住房公积金贷款资金存量不足与职工购房贷款需求旺盛之间的矛盾。
数据显示，2013年度，厦门市共为15463户购房职工家庭发放个人住房公积金贷款70.16亿元，同比增加47.62%，发放额创历史新高。截至2013年12月，厦门市住房公积金贷款使用率已突破100%。
虽然厦门是福建省首次推出“公转商贷款”的城市，但此前国内多地已有推出。不过业内认为，“公转商”和“轮候制”等一样，都是缓解燃眉之急的权宜之计。
“如果公积金出现青黄不接的情况，‘公转商’便是必然的选择，用银行贷款来贴补公积金，以避免贷不到公积金影响市场，”韩世同认为，厦门是公积金告急了，才会采取这款缓兵之计来救火。
不过，韩世同认为，现在广州收紧公积金贷款的相关规定，还是为了防患于未然，避免出现资金余额不足的状况;“广州现在显然没有到这个地步，如果广州公积金余额不足，估计也会采取这一措施”。
而广州公积金中心则回应道，此次调整只是配合楼市调控的政策，贷款额度还是充足的。据其公布的数据，到2013年底，广州市公积金的当年节余额为105亿元，累计节余额是980亿，其中已发放贷款780亿，有十几亿元购买国债进行投资。
“商业性贷款受限，利率过高，很大一部分人群也带不到贷款，目前公积金贷款造成增长速度太快，”韩世同认为，这次调整主要是为了阻挡过多的人群进行公积金贷款，抑制贷款过快增长。
数据显示，今年2月，广州使用公积金贷款购买二手房房的比例高达24%，而过往公积金贷款比例最高也就是20%左右;商业房贷则从原先的35%左右，下降为27%～28%。
“市场比较依赖能够用公积金贷款的这部分需求，包括混合型贷款和纯公积金贷款的人群的购房需求，已经在整个市场需求的比重近半。”在韩世同看来，在商业性贷款受限的情况下，公积金贷款就成了替代，在限购相贷及年初以来杭州等城市的降价现象的背景下，这种严厉的公积金调整幅度便很可能对市场带来一些不利反应。
不过，这个意见稿能不能通过还是个问题。韩世同认为，目前这种情况下，肯定不可能完全按照原来的意见稿方案出台方案，适当的调整还是可以接受的，而且不需要过犹不及，矫枉过正。