豪宅开发商转推“快速周转策略”

　　低去化率下无奈选择 品牌利润与周转速度难平衡

　　在自住型商品房的冲击下，北京楼市众多刚需项目纷纷开始低价跑量;而在高端住宅一边，虽然一些主力高端开发商近期纷纷放言力挺高端市场的行情，但加快周转也成为其不约而同的选择。继此前融创中国董事长孙宏斌抛出豪宅也“需高周转”的论调后，泰禾集团董事长黄其森昨日在出席中国院子代言人发布会时明确表态，“豪宅也能高周转，我们非常注重营销和回款”。

　　在泰禾明显加大营销力度的背后，是高端项目去化周期较长的问题。以泰禾中国院子项目为例，总共200套别墅房源在历经十年销售后，目前还剩余数十套。与黄其森想法相近的还有孙宏斌，上周他在一次公开场合表示，过去几年，刚需产品供应量过大，而高端产品供求稀缺，今年刚需市场的问题比较大，而高端产品表现会比刚需好。孙宏斌还曾表示，高周转战略并非刚需盘专利，销售速度快慢与否，其实与房子的价格无关，主要是要有这个功力，例如北京农展馆的项目，也不会慢。

　　北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬表示，以往开发商的心态都是不愁卖，因为土地的不可再生，一些顶级豪宅本身就具有稀缺性，一共就那么几套，卖一套少一套，所以从利润率上考虑，都不会特别着急入市。“但过长的销售周期必然使得项目回款速度慢，从资金的周转率上来看并不值得，从而拖累整体利润，尤其在当下市场，市场存变，地价飞涨，与其捂盘惜售，不如把现金先装进口袋再去买地，这就是高端住宅开发商目前的心态变化。”郝炬表示。

　　实际上，泰禾的心态在前后两个院子上已经变化相当明显。泰禾孙河项目北京院子，是2013年1月拿地，7个月后即亮相。黄其森当时就表示，“该项目将贯彻泰禾目前的高周转模式，在开盘半年内要回笼大部分资金，争取在一年半清盘”。今年2月该项目一期开盘，泰禾方面称销售18个亿，这一数据与北京市住建委网站有所差异，黄其森则表示市住建委数据不够准确。但有媒体指出，即使按泰禾的数据计算，北京院子项目的去化率也只在34%左右，并不能算高。

　　今年泰禾地产将更多的资源投入京津地区，仅今年在北京的3个项目投入已达101亿元。尽管黄其森强调看好未来，但北京楼市眼下的表现并不理想。市住建委4月21日的统计显示，北京新建住宅库存为6.7万套，成为13个月以来的库存最高点。而市统计局公布的数据显示，今年一季度北京市商品住宅新开工面积同比增长28.4%，住宅竣工面积同比增长44.5%，这显示北京楼市供应有望稳定增长。另一方面，北京市商品房销售面积为260.5万平方米，同比下降34.3%，住宅下跌情况更为严重，同比下降43.2%。北京市统计局副局长夏沁芳表示，北京楼市已进入新一轮观望期。

　　有开发商人士对北京商报记者坦言：“对于开发商来说，愿不愿意做高周转是一回事，会不会、能不能做是另外一回事。有人说高周转谁不会做?低价就可以，但其实从高端住宅来说，定价和利润率、去化率以及品牌之间都需要权衡，并非易事。”实际上，泰禾也在调整从慢销常态到高周转的战略。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示，目前还在等待泰禾北京院子的二期取证，未来会根据蓄客情况来确定二期销售策略。