4月28日晚間，廣西省南寧市房管局發文稱，廣西北部灣經濟區居民家庭獲准在南寧市購房，這是近期首例官方正式松綁限購政策。此舉也被視為中國內地地產救市的第一槍。現在內地媒體關注的是，南寧之后，哪個地方會成為下一個松綁限購的城市。業內關心的是，松綁限購會對低迷的樓市產生多大的刺激作用。

　　政府或放松房政

　　與去年持續全年的「高燒」不同，今年一季度，樓市降溫明顯。官方數據顯示，一季度房地產開發投資、商品房銷售額、銷售面積等核心指標均出現同比大幅回落。

　　內地一些地方或明或暗地松綁限購，很重要的一個原因是內地樓市的存貨壓力在加大。這一點可以從內地上市房企公布的一季度報看出來。現在，上市公司庫存大戶——房地產行業成為「重災區」。截至去年年底，132家房企存貨總額達到1.95萬億元，較2012年的1.54萬億元增長26.6%。而在2012年，這一數據為19.98%。去年龍頭房企萬科存貨達到3311億元，較2012年增長29.8%。而在此前一年，該公司這一增長幅度為22.5%。不難看出，房地產行業整體庫存仍處於加速擴大的通道上。

　　上市房企的庫存除了增速在加快外，其占所有A股上市公司庫存總數的份額也在不斷擴大。在2013年、2012年、2011年中，這一比例分別為34.8%、31.8%和31.1%。也就是說，房地產庫存去年已經占去上市公司整體庫存的1/3。

　　存貨積壓已經成為壓在中國樓市頭上的堰塞湖，一旦決堤，其對中國樓市的威脅是非常大的。所以，一些靠吃土地財政過日子的地方政府就開始先地產商之憂而憂，在地產商的游說之下開始動起了松綁限購的念頭。

　　最新的中央政治局會議提出要加大對實體經濟的支持力度。高盛高華經濟學家對此發表的研究報告稱，預計這些政策仍將針對性地支持經濟的某些領域，由於今年以來房地產領域全面疲軟，政府可能放松房地產相關政策。

　　媒体称南宁救市找借口找得妙 其他城市未必跟进

　　来源：第一财经日报 作者：柳九邦 

　　二三线城市即使放松限购也很难引起楼市的强烈反弹，因为这些城市的限购令本身就“名存实亡”

　　继天津滨[简介 最新动态]海新区传出调整区域限购政策后，广西南宁也对当地的限购政策进行了“定向宽松”。由于政策放松尺度较大，南宁被指打响地方救市第一枪。

　　日前，南宁市住房保障和房产管理局官方发布消息称，根据《广西关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　“该政策主要是为了推进北部湾区域经济一体化，不应该理解为限购放松。”昨日，南宁市住房保障和房产管理局市场科的一位工作人员对《第一财经日报》记者回应称。

　　新政对当地楼市影响不大

　　多位业内人士对本报记者表示，从当地楼市的各项指标看，南宁房地产市场的供求基本平衡，不具备救市的市场条件。

　　南宁官方发布的数据显示，截至4月28日，南宁市商品住房累计可售面积555.81万平方米，共49679套，按照当地每月50万平方米的销售额计算，其去化周期在11个月左右，整个市场较为平稳，不存在较大的去化压力。此外，2014年1~3月，南宁房地产开发完成投资85.17亿元，同比增长31.12%，增速快于全国平均水平。

　　国家统计局公布的70个大中城市房价情况显示，南宁3月份房价同比上涨8.4%，涨幅与大连、沈阳、南京等二线城市基本一致。

　　南宁市房管局相关负责人表示，和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场比较平稳，房价并未出现明显波动，而此次出台的政策也不会对南宁楼市产生较大影响。

　　这位负责人认为，虽然南宁是广西首府，但北部湾经济区内其他城市房地产市场与南宁的差距并不大，相对落后的崇左最早也属南宁地区，许多居民工作和家庭所在地就在南宁，而2011年限购之前的数据也显示，北部湾经济区其他城市居民在南宁购房的数量并不大。

　　南宁自2011年3月1日起正式实施限购令，南宁籍居民能够在当地购房的套数为2套，而非南宁籍居民，能提供一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，可购买1套房。

　　上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦认为，南宁楼市库存压力并不是特别明显，暂时还没有到导入外来购买力来救市的程度。

　　卢文曦表示，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》来看，南宁在2013年就已经对北部湾经济区取消户籍差别。沿用这一思路，对非南宁的“外来家庭”一定程度上解除限购，是加强区域经济一体化发展、打破城市间壁垒的必要一步。“当然，客观上，楼市在其中是受益者，但归为间接受益者，会更为合理。”

　　2013年下半年，广西出台《北部湾经济区同城化发展推进方案》。该方案指出，广西北部湾经济区南宁、北海、防城港、钦州四市空间距离适宜，将经济区通信同城化、交通同城化等九个方面确定为优先推进的领域。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，南宁经济相对落后，市区人口增长快，但楼市成交量增长慢，房价偏弱。“在分类指导的大旗下，南宁勉强有资格放松，借力区域一体化，理由找得妙！”

　　“个人认为应该从推进城镇化的角度去理解这个政策。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，南宁不具备救市的市场基础，“双向调控”要求各地根据城市的市场表现来决定政策导向，所以一切要以当地实际出发，城市之间没有可比性，不能用某个城市的政策导向来简单推导其他城市。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，当前宏观经济面临下行压力，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素也为南宁、天津等部分城市楼市调控政策定向宽松提供了转换空间。在接下来一段时间内，预计将有一批类似于天津、南宁的二三线城市出台定向放松限购的相关措施。

　　一家大型房企董事长认为，二三线城市即使放松限购也很难引起楼市的强烈反弹，因为这些城市的限购令本身就“名存实亡”，普遍只要交纳一些包装费就可以获得购房资格。