小長假各地房展多清淡 觀望中 一線城樓價堅挺

　　【香港商報訊】記者伍敬斌報道：與往年不同，今年號稱「金三銀四」的房地產銷售旺季在平淡中度過。心有不甘的地產商們在各大城市舉辦房產展銷會，希望在「五一」小長假奮力一搏。然而，他們收獲的仍然是市場濃濃的觀望態勢。

　　專家認為，消費者對於樓市之所以產生觀望情緒，是由於目前中國宏觀面偏緊，貸款利率過高和房地產自身回調造成的。一線城市以外的部分地方，房價回調不可避免。但是，一線城市由於旺盛的需求，房價下跌的可能性不大，在一段時間的觀望后，觀望情緒將會消逝。由於目前部分城市房價的下跌是市場行為，當那些城市的樓價下跌到一定程度以后，房地產調控政策將會自然而然地取消。

　　三因素致樓市「觀望」

　　「五一」小長假期間，北京新房成交169套，同比下降68%，二手房更是面臨滯銷。與北京類似，深圳樓市在「五一」期間也未見起色，前兩日僅成交新房21套。而在上海火熱的房展會上，泳裝模特的桃色氣息也無法驅散現場觀眾集體「觀望」的氛圍。房地產市場中消費者的觀望情緒并不是一兩日了，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受記者采訪時表示，產生觀望情緒的因素可以歸結為三點：一是中國目前的宏觀面依舊偏緊，從貨幣投放、經濟結構調整和外貿形勢來看都不是一個很理想的狀態，整個經濟形勢對房地產業都產生了負面影響。第二個因素是信貸政策。今年，中國的銀行業也不景氣，「錢荒」的格局影響到了銀行的利潤，銀行在存貸差的高壓力下紛紛「高息攬存」，這就導致貸款利率的提高，其中包括房貸利率。這也給房地產的銷售帶來不利影響。而宋丁所強調的最重要的一點，則是房地產自身的因素。他稱，自2008年「四萬億」以來，房地產走勢可以說是「一路狂奔」，現在已是強弩之末，到了回調之時。只不過，目前房地產市場的回調是區域性的，在三四線城市回調嚴重，二線城市中房價泡沫過大的城市，回調也十分明顯。不過，一線城市由於剛需比較旺盛，還沒有出現大規模回調。而一線城市消費者觀望、銷售量低的原因，除了房地產市場內部調整之外，主要是因為外部壓力，二三四線城市的不景氣影響到了一線城市購房者的情緒，造成了一些恐慌。

　　一線城市房價仍堅挺

　　從各大一線城市的房產展銷會上可以看到，雖然購房者寥寥，但是房價下跌的趨勢并不明顯。宋丁認為，目前二三四線城市樓價下跌所造成的一線城市房地產市場的觀望情緒在一定時間之后就會消逝，因為一線城市樓價跳水的可能性不大。宋丁強調，特別是深圳樓市不需要太擔心。宋丁說，深圳的基本面十分不錯，從供應的角度來講，樓盤的開發商目前的資金狀况還沒出現非常嚴峻的局面，而且供應量是三萬多套，遠低於往年，壓力不大。而需求就更不是問題，深圳有80%以上的購房者是剛需，目前的觀望態度在未來房價下跌的預期破滅以后，會越來越弱。上海、北京和廣州雖然需求旺盛，但是結構性問題比深圳大。它們的地方財政收入超過30%來自土地出讓金，而深圳只有10%。土地出讓金越高，意味著未來開盤的房屋越多，供需關系就越失衡。就算房價下跌，深圳將會是最后一個。當然，由於信貸問題和公共產權住房的大量上市，會吸納走一部分需求，所以一線城市的房地產市場仍然是存在隱憂。但是相對二三四線城市，由於需求旺盛，掩蓋了許多問題。

　　部分房價下跌是市場行為

　　近日，廣西省南寧市放開限購政策引發關注，有論者指出部分地方可能取消限購、限貸等房地產調控政策。宋丁認為，當初，上層制定房地產調控政策時，所設想的是用房產稅、不動產登記、利率市場化和保障性住房的進一步完善等長效機制來替換調控政策，卻未料到房價下跌的日子來得這麼快。目前一些城市的房價下跌并不是政策結果，而是市場結果，可能導致地方經濟壓力過大，引發地方債務鏈的風險，影響到整個中央的戰略走勢，很多企業會破產，失業率大增。所以，中央不敢讓地方債務平台大規模滑坡，部分地方取消或減弱房地產調控政策是自然而然的。廣西南寧雖然否認松綁救樓市，但是開放其他城市的人去南寧買房，可見房地產調控政策雖然沒取消，但是在南寧已經是一種失效狀態了。

　　五一成交驟降

　　今年「五一」期間，北上廣深一線城市樓市成交數據顯示，北京、深圳等樓市成交大幅跳水，跌幅超80%；上海、廣州等降價促銷樓盤增加，諸如雅居樂當年的佛山地王項目更是近半價「跳水」出售。

　　據數據統計，5月前兩日，北京一手住宅成交106套，成交均價約為2.51萬元/平方米；上海一手住宅成交427套，成交均價約為2.81萬元/平方米；廣州合計網簽302套，面積33303平方米，成交均價13681元/平方米；深圳市場一手住宅成交僅21套。與去年「五一」同期數據比較，北京、深圳成交跌幅較大。

　　此外，廣州以及上海兩地房企在促銷方面力度加大，以上海為例據統計數據顯示，5月份上海共有269個項目采用優惠促銷，環比打折盤數量上升36個，在售項目折扣數量明顯增多，部分中高端項目更是給出了50萬-100萬左右的折扣優惠。不僅5月開門紅難見，今年4月份一線城市成交情勢已表現遜色。數據中心最新統計，今年4月廣州全市一手住宅網簽5195套，同比去年4月下跌7.5%，環比3月則大跌16.7%；北京4月新建商品住宅網簽量為6091套，比3月同期減少16.4%。