樓市崩潰論危言聳聽

　　拐點將至？專家：各城不同

　　進入5月，中國樓市行情急轉直下，多個城市商品住宅成交量價齊跌。少數「熬不住」的二三線城市接二連三地被曝出台放松調控的新政，在此背景下有外資投行拋出了「樓市崩潰論」。加之近期惠州光耀地產亦深陷資金斷裂傳聞，以及中國房地產商正瘋狂涌向海外，不計代價逃離本土的消息，令到市場對內地樓市的擔憂加劇。

　　專家表示，中國樓市的拐點或將到來，但遠不至於到「崩盤」地步。決策層已摒弃行政干預樓市的調控思路，將更多選擇權留給市場。在此情形之下，內地樓市與當地實體經濟有著密切關聯，一個地方的實體經濟越強，其樓市也相對穩定。因此，未來中國樓市不會出現一刀切的狀况，而是各個城市將呈現差异化發展。香港商報記者蔡易成

　　樓市調控回歸市場

　　近日野村證券拋出中國「樓市崩潰論」，被業內大佬斥為危言聳聽。但種種跡象表明，今年內地樓市冷卻的速度遠超預期。另一方面，傳來中國房地產商瘋狂涌向海外，逃離本土的消息。

　　數據顯示，1到3月，全國商品房銷售量價齊跌，房地產開發投資、新開工面積、土地購置面積等核心數據均不好看；據中國指數研究院監測，4月，全國100個城市中近半數房價環比下跌；4月，上海易居房地產研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1266萬平方米，環比減少4.7%，同比減少21.0%。

　　故野村證券認為，中國房地產調整已經開始。大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。

　　深圳大學金融研究所所長國世平認為，外資投行之所以會做出如此判斷，是根據按照國際通行的經濟數據對比作出研判。目前中國的房價已缺乏基本經濟數據的支撐。中國房地產價格是國外的數倍，而中國人均收入僅排到世界100多名，僅為美國人均收入的五分之一。按照國際通行的數據指標，很難理解中國的樓市。國世平認為，該觀點值得中國警惕。

　　中原地產華南區總裁李耀智則認為，之所以有這種崩潰論，跟最近樓市成交量下滑有一定關系。大家都在觀望，原本很多人預期的扶持房地產的政策不僅沒有出台，相反銀行的銀根也收緊了。加上政府加大力度建設保障房，證明政府對樓市雙向調控的決心。李耀智認為，尽管開發商的壓力很大，但未必是崩盤的預兆，樓市會出現拐點。

　　實體下滑引剛需減弱

　　就在6日，一則《中國百強房企光耀地產延交樓盤，資金周轉成硬傷》的新聞引發業內強烈震動。文中指出，光耀地產因延遲交樓等問題資金鏈斷裂導致公司瀕臨停業。

　　雖然光耀地產昨日否認了停業和倒閉的傳聞，但李耀智認為，光耀地產事件反映出，以剛需為主的城市崩盤的概率會小很多。當地的經濟下滑，則會造成剛需減弱，這點會反映到樓市上。他舉例稱，溫州房價從短短的幾年內就出現從全國漲幅第一到全國跌幅第一的過山車行情，主要是因為民間借貸資金鏈斷裂導致，而背后則是當地實體經濟萎靡的現狀。實體不景氣，過度依賴虛擬經濟，房地產業缺乏實體經濟的有力支撐，造成了溫州等地樓市的不穩定。惠州的情况也是如此。

　　可以說，一個地方的實體經濟越強，其樓市也相對穩定。

　　分類調控是正途

　　業內人士以往的看法是，三四線樓市情况堪憂，二線樓市分化加劇，一線樓市相對堅挺。但今年部分二線城市房價「失守」，一線城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。5月5日，杭州市區土拍現場，兩幅地塊都只有一家單位報名，最終均加價100萬元直接成交。

　　一線城市似乎也無法獨善其身。據中國指數研究院監測，4月，北上廣深四個一線城市商品房成交面積環比漲跌幅分別為-20%、-27%、-14%、7%；1到4月，北上廣深商品房成交面積分別下降50%、20%、10%、33%。對此，李耀智認為，針對中國樓市調控不能一刀切，而應進行適當的分類調控。一線城市樓市所面臨的問題與三四線城市不同，不能把兩者成交量下滑放在一起來判斷。

　　差异化發展是趨勢

　　分析人士認為，中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給這個行業帶來很多的機會。因此，樓市「崩盤」論言之過激。部分三四線城市降價壓力較大，有可能引發連鎖反應，部分房企會因房價和地價下跌引發系統性風險。但并不能由此認為整個樓市「入冬」。

　　財政部財政科學研究所所長賈康指出，樓市崩潰說危言聳聽，不能因為現在一些下調案例，就說房價會普遍「大跳水」、出現斷崖式的崩盤局面。正常的市場是要允許價格波動的。此前，房地產市場一直是個單邊市，現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。

　　李耀智認為，樓市不會崩潰，而是會差异化發展，要以分類的思維去看這件事。本屆政府雖不會再出強力政策救市，但樓市崩潰至少近期不會來到。樓市會出現拐點。拐點就是各個城市樓市的差异化。