面对近期房地产市场出现的成交量下降以及银行采取的降低金融支持政策，部分消费者似乎看到楼市走向“跳水”的迹象，并对楼市剧烈振荡后的价格大幅下跌当作好事一样给予很高期待。对此，笔者不敢苟同。

　　消费者的这种观点有两个误区：一是对城市化快速推进过程中房地产价格形成机制的复杂性认识存在误区。在此阶段，房地产价格不仅受市场交易量影响，同时更受推动交易量变化的制度(公积金制度等)与非制度(城市化阶段等)因素的影响，从某种意义上说，后者对房地产价格的长期高位运行起着重要的支撑作用。二是对楼市剧烈振荡后个人进入住房市场的能力的认识存在误区。在房地产价格大幅下跌的情况出现后，为规避房地产信贷风险，银行信贷门槛会随之提高，如提高首付比例、提高贷款利率等。这使得大多数消费者进入住房市场的能力仍没有得到显著提高，由此会产生与其期待相左的结果。

　　那么，楼市崩盘会给我们的生活带来怎样影响?从微观层面来说，住房资产是家庭最重要的资产，在美国该资产约占家庭总资产的2/3，在中国该比值应该更高。家庭拥有这些资产能在两个方面发挥重大作用。一是它决定着家庭抵御未来风险的能力，如重大疾病、自然灾害等。有研究表明，家庭财产的数量与家庭抵御未来风险的能力高度正相关。我国是全世界住房拥有率最高的国家之一，2013年西南财经大学的《中国家庭金融调查报告》显示，我国城镇家庭住房拥有率达到85.39%。这说明，大部分城镇家庭都拥有住房资产，其在抵御家庭未来风险方面发挥着重要作用。二是它决定着家庭面临创业选择时的流动性约束水平。有研究表明，住房制度改革通过降低流动性约束提高了职工“下海”创业的倾向，其原因在于住房资产具有抵押品属性，在价格水平平稳的条件下，其抵押功能可以有效降低住房所有者的流动性约束。

　　从宏观层面来说，楼市崩盘将使信贷风险和政府担保风险显性化。首先，高房价背景下房地产信贷规模的持续过大必然会产生较高的信贷风险。央行发布的一份报告显示，今年第一季度末全国房地产开发贷款余额4.9万亿元，个人购房贷款余额10.29万亿元。在房地产信贷规模不断扩大的背景下，房地产价格的过度波动将引发极高的信贷风险。其次，高房价背景下地方政府融资平台将面临较高的土地抵押贷款风险。由于这部分信贷的获得取决于土地价格，当房价预期上涨时，这些土地抵押贷款风险不高，但是当房价出现全面调整时，其巨大的风险就会暴露出来。

　　中国楼市在经历了超过10年的快速发展后，如今已进入调整期，这是市场自我调整的需要，也是制度体系进一步完善的需要。楼市进入调整期并不意味着其会出现剧烈波动，而楼市价格“跳水”将从微观和宏观层面削弱经济发展潜力和社会福利，因此可以说楼市过度波动并非经济发展之福。▲(作者是南开大学经济研究所教授)