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房企千億投資海外 中國“航海家”避險含變數

2014-05-22
來源:中國經濟新聞網

  去年以來,諸多房企橫掃海外市場,動輒幾十億元人民币買地的新聞屢見報端。從萬科、萬達、綠地、碧桂園等千億軍團大舉收購,到悶聲發大財的中小房企跟風試水,中國“土豪”的足跡已遍布亞、非、歐、美四大洲。今年前三個月,房企海外投資總額已接近千億元,超過去年總投資額。

  按照高力國際、仲量聯行等機構的預測,中國房企海外投資總量在2014年翻番並不成問題。但值得注意的是,中國房企海外擴張仍在起步階段,截至目前,僅有綠地、碧桂園等少數大型開發商實現海外項目的銷售交易,而大多數房企的海外拓展項目仍處于談概念、洽談、取地、規划等前期試水階段。房企在國際化過程中所面臨復雜的政治、匯率、人才等諸多難題和風險還未完全暴露,考驗剛剛開始。

  蜂擁海外淘金

  一組鮮活的數據,足以證明房企大佬們向全球進發的勃勃雄心。

  仲量聯行的最新研究報告顯示,截至2013年底,國內房企在海外商業地產以及住宅開發項目的投資總額超過100億美元,同比增幅超過30%。其中商業地產的投資總額達76億美元,同比增長130%。而2012年和2011年的數字分別僅為33億美元和29億美元。

  這股投資熱潮,在馬年開年就又推向一個新高度。今年1月份,萬達董事長王健林在出席冬季達沃斯論壇時與英國首相卡梅倫會晤,並宣布萬達將在英國投資20億-30億英鎊用于城市改造,這是引發倫敦當地驚呼的中國樣本。在萬達的海外投資計划中,其確定的海外投資總規模已接近500億元人民币,未來10年還將計划在全球8-10個主要城市進行投資。

  萬科隨后宣布與美國漢斯聯合開發的紐約曼哈頓項目動工,這是其繼中國香港、舊金山、新加坡后第四個海外布局的城市,也是在美國的首次嘗試。而在海外市場疾行已久的綠地,在觸角伸及四大洲11個國家15個城市后,宣布今年海外投資會在200億美元以上,明年則有望翻番。

  據不完全統計,僅2014年前3個月,房企在海外市場的總投資額達到近千億元人民币,已超過去年全年投資額,其中英國、澳大利亞和美國最受投資青睞。在機構預測中,中國房企海外投資總量在2014年翻番不成問題。

  與持續增長的海外投資金額相對應的是,房企大幅增長的海外銷售目標。

  綠地董事長張玉良是堅定的跨國戰略推動者,他對今年要實現200億元的海外銷售目標信心滿滿,這與去年的30億元銷售水平已呈數倍增長。碧桂園總裁莫斌也表示,未來5年海外市場份額將佔碧桂園銷售總額的1/3,而按照王健林的預期,到2020年,萬達也要有1/3的收入來自海外,即大約300億美元。

  “中國房企在海外投資動作頻繁,規模大且業態多樣,這背后是增厚規模和利潤空間的迫切需要,”在蘭德諮詢總裁宋延慶看來,不少已經完成全國布局的房企受成長性所迫,要繼續保持每年銷售額15%以上的增長率,補倉壓力非常大。

  隨着國內市場遇冷,房企轉向海外投資也被認作是分散風險的選擇之一。中原地產首席分析师張大偉稱,從最近幾年國內房地產市場看,土地價格持續上漲,調控周期變短,對房企的利潤影響越來越大。在這種情況下預計出海的房企可能會繼續增加。

  世邦魏理仕中國區研究部執行董事陳仲偉則表示,國內房地產投資嚴重受管控、信貸收緊、短期內供應過剩的壓力令投資風險日益上升,而目前全球信貸寬松,海外房地產投資成為各方關注的熱點。

  值得注意的是,“海外市場雖已然成為國內成熟開發商的新戰場,但並非主戰場,”萊坊國際投資部主管曹建指出,中國開發商在海外市場擴張增長率遠遠大于國內市場,但投資額與國內相比較仍然非常小。

  “藍海”暗含變數

  到國外賣房子是需要膽識的,房企敢于冒險的動力源自中國富豪的移民與海外置業等。美國、加拿大、英國、澳大利亞、新西蘭、馬來西亞、新加坡、日本……在世邦魏理仕、仲量聯行等機構的報告中,房企進行海外開發的熱點區域,與中國富人的移民、留學首選地幾乎重合。

  “開發商目前在海外的投資,多數還是追隨高淨值人群在境外留學、置業的熱潮。”世邦魏理仕研究部中國區主管陳仲偉曾如是分析。華高萊斯國際地產顧問公司副總經理公衍奎也表示,房企海外開發的思路基本上是中國快消模式的翻版,底牌是大量移民、出國的中國富裕階層。

  美國智庫皮尤研究中心(Pew Research Center)去年12月17日的最新報告,再次肯定了中國移民在世界范圍內舉足輕重的地位。報告顯示,中國在2013年移民輸出國排行榜上,從23年前第7躍至第4名,移民人數從410萬增至920萬,排在印度、墨西哥和俄羅斯之后,也是全球接受匯款第二多的國家。

  張玉良坦承,我們看到了中國成長中的中產階級,要做中國市場的海外延伸,“我們感興趣的是中國人多的地方。”悉尼綠地中心、韓國綠地漢拿山小鎮(樓盤資料)等項目的熱銷,都主要來自中國買家的追捧。萬科總裁郁亮也表示,萬科的海外投資策略是為萬科的客戶在海外提供產品及服務。

  “內銷”模式短期效果顯著,但在不少業內人士看來,國內富裕人群有限,需求短時間內過度釋放或將使國內房企的海外業務難以持續發展,對此,房企必須有長遠的考慮。除此,2014年海外投資環境隨着美國量化貨币寬松政策(QE)的退出而增加變數,這也時刻提醒着房企注意着市場、政策上的風吹草動。

  事實上,海外市場並不全是“藍海”,也面臨着較為復雜的開發風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺,中航地產也因為當地政府出爾反爾終止了斯里蘭卡項目。

  “房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題,” 中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,國外跟國內的開發模式不一樣,和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同,這是“房企出海”的最大障礙,其次才是經常提到的市場環境,“一定要找到合適的合作伙伴,符合當地政策環境。”

  無論是萬科與美國頭號地產商鐵獅門的強強聯合,還是碧桂園與馬來西亞知名房產商大馬置地(Mayland)的親密無間,與當地企業合作的方式無疑是規避海外風險的聰明策略,可以有效地降低因中國企業對當地政策、人文環境不熟悉導致的投資風險。

  然而,合作並不是萬能的,出海的中國房企勢必在所有權和經營權上作出讓步,難以在此類產品中加入中國房企的企業文化,對項目進行完善時也會增加投資成本,這些尷尬都需要化解。

  除此,中國部分房企出海的機會型、投機性較重,特別是一些中小型房企的海外投資。公衍奎表示,他們的抗風險能力不高,的確需要格外謹慎。事實上,上世紀80年代,也曾出現過“日本買下美國”的壯景,然而隨着日本經濟泡沫的破裂,一切又回歸常態。往后,中國“航海家”們是否能夠成功避險,還需時間檢驗。

  (時代周報)

[責任編輯:朱劍明]
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