5月31日，中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。住建部在汇总调研城市相关材料的同时，也将向国务院提出下一阶段楼市调控政策的相关建议。如果不出意外，以保持调控政策稳定性和连续性的“不打压、不刺激”将成为未来一段时间房地产市场监管政策的基本口径。
百城房价两年来首次环比下跌
指数研究院报告显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个;5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。
同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小，按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。
另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比上涨13.97%。
分析：房企以价换量促使房价下降
5月，全国100个城市住宅平均价格在连续上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入高速阶段。但从房地产行业发展环境来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平衡，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。
指数研究院分析认为，从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度;这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。同时，央行[微博]、地方政府陆续出台部分政策，积极引导市场预期。5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率;部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求;另外，新华社近期连发评论正确引导市场预期，多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。
住建部：楼市调控将不刺激不打压
经历了前后一周对主要城市的调研之后，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经着手汇总相关情况，形成有关调研报告，并在适当的时候向国务院分管领导进行汇报。这将成为决定未来一段时间房地产调控政策口径的关键所在。
根据调研所收集的情况，住建部也将向国务院分管领导提出下一阶段房地产政策有关的建议。如果不出意外，“不打压、不刺激”“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。
同时，地方根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重。与此对应，绝大部分地方政府对于最为“敏感”的限购政策问题，更可能采用“绕行”的态度，“挑战式”的限购政策调整方式，将在未来一段时间内退出舞台的中央。
汇总结果待汇报
按照既定工作安排，住建部在完成调研材料的汇总工作后，将据此向国务院分管副总理进行汇报。
“据我所知，现在部里面正在汇总有关调研的情况，形成一套完整的材料，向国务院分管领导进行汇报。”5月29日清晨，接近住建部的一位权威人士向《中国经营报》记者表示，相关汇报工作将在适当的时候进行。
日前，住建部派出多个调研组，前往南京等长三角、深圳等珠三角城市进行调研摸底，了解当地房地产市场、政策等方面的相关情况。至2014年5月中旬，这项调研工作已经陆续结束，转而进入调研材料的汇总阶段。
调研及其材料的汇总工作，基本由住建部房地产市场监管司统筹安排并负责具体实施。按照既定工作规划，在完成调研材料的汇总之后，将首先在住建部内部进行汇报，多位住建部内部人士向记者透露，在赴任住建部后，陈政高十分关注房地产市场的变化和情况，多次要求相关司室加强日常监测工作，确保房地产市场的总体稳定。
记者了解到，按照既定工作安排，住建部在完成调研材料的汇总工作后，将据此向国务院分管副总理进行汇报。
按照国务院工作分工，中央政治局常委、国务院副总理张高丽分管经济的总体运行等方面工作，其中即包括房地产市场。在本届政府开始履职之前，时任中央政治局常委、国务院副总理的李克强在四位副总理中也曾分管房地产工作。
目前，在住建部汇总的调研材料中，主要包括“房地产市场基本状况”“地方房地产市场监管政策”“住房信贷基本情况”“基本住房需求满足情况”等方面的内容。
“库存”将成关键因素
库存之所以如此受到关注，实际上是关系到“双向调控”这件事。一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧，库存是一个关键指标，这一点上，从年初开始，住建部也是认同的。
无论是在对各城市房地产市场进行调研的过程中，还是在汇总调研材料的过程中，被调研城市的“库存”状况都是被重点关注的因素。
“库存之所以如此受到关注，实际上是关系到‘双向调控’这件事。一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧，库存是一个关键指标，在这一点上，从年初开始，住建部也是认同的。”东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员向本报记者表示，他曾参与了此前住建部的调研工作。
2014年3月，全国两会召开期间，住建部部长姜伟新、副部长齐骥相继向外界透露“双向调控”的思路。记者了解到，这一思路实际在2013年底时就已经确定，只不过当时未被冠以“双向调控”的概念。
2013年年底，在讨论2014年房地产市场调控政策的口径和取向时，住建部高级领导提出，2014年房地产市场调控政策要加强针对性，北京、上海、广州、深圳等房地产市场供需矛盾较为突出的城市，要从严执行、落实房地产调控政策。
“住建部的领导还提出，对于那些库存较大的城市，地方政府要考虑如何尽快消化库存的问题。比如要限制新批楼盘销售，避免库存进一步增大等，要确保房地产市场的总体平稳。所以说，从那时起，库存就成为了一个十分关键的衡量地方政府楼市调控政策口径的指标。”(详见本报2013年12月30日《住建部点名北上广深从严调控》)
在2014年上半年，房地产库存较大的城市陆续开始调整本地房地产政策，以达到加快库存去化的目的。中银国际的研究报告称，截至2014年4月底，十五大城市新增可售面积407.2万平方米，环比上升18.9%，3个月移动平均去化月数为16.9，较前一周上升0.3，3个月移动平均批售比为1.43，较前一周上升0.1。
“不打压、不刺激”
双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。
在汇总调研城市相关材料的同时，住建部也将向国务院提出下一阶段楼市调控政策的相关建议。如果不出意外，以保持调控政策稳定性和连续性的“不打压、不刺激”将成为未来一段时间房地产市场监管政策的基本口径。
“这实际上是在坚持年初确定的加强针对性的政策思路的落户和延续，在一定程度上尊重地方政府对调控的自主权。”中国房地产研究中心研究员杜胜忠向记者表示，这实际上也是把调控的责任压给了地方政府。如果由于政策的调整导致当地房地产市场出现不稳定的情况，则要由地方政府承担责任。
记者了解到，在调研的过程中，南京等城市参加座谈会的企业人士曾提出，如果信贷政策支持到位，开发商的价格调整可以提高库存去化速度。而在座谈会期间，参与座谈的住建部人士表示，须充分尊重市场规律在当前房地产市场中的调整作用。
“这种政策口径下，地方政府不会贸然取消或者放松限购政策，而是会绕行。”杜胜忠向记者表示，直接放松限购将会把地方政府置于焦点位置，而增加市场需求可以通过其他的手段来具体实现。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，通过其他的手段，一样可以达到松绑限购的效果。比如一些城市通过放松落户条件;调整社保、税收缴纳年限等，增加购房资格人数。这些都可以达到增加购房需求的目的。
“双向调控政策作用的着力点是维持市场稳定，避免出现市场过热或过冷，在当时，大部分城市的房地产市场还是过热的。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“按照楼市调控的顶层设计，在保持市场稳定的前提下，一些地方的行政干预手段将逐步离场，市场化手段将成为调节市场的主要手段。”
银监会：今年将严控房地产贷款风险
在5月30日银监会举行的发布会上，银监会相关负责人表示，今年将严控房地产贷款风险，高度关注重点区域、重点企业。目前，房地产贷款占银行总贷款比例不高，风险整体可控。
该负责人称，2013年银行业整体不良贷款比率和不良贷款额都比较低，银监会严格执行房地产开发贷款、土地储备贷款、个人贷款等国务院政策，没有任何松动，也没有讨价还价的余地。据记者不完全统计，在上市商业银行中，国有五大商业银行的房地产开发贷款和个人住房按揭贷款总额占贷款总额的25%左右。
国家统计局近日公布的官方数据显示，主要城市4月房价同比涨幅降至11个月低位，环比涨幅亦持续收窄。在当前楼市进入调整的背景下，房价升势趋缓。早在3月份，中国部分城市出现降价现象，4月份又出现限购政策松动的情况，目前已有宁波、无锡、郑州等多地放松调控政策。业内人士认为这是对中央“分类指导”、“双向调控”的贯彻执行。
对于2014年，银监会表示，将严控房地产贷款风险，高度关注重点区域、重点企业，深入分析不同区域房地产风险具体情况，及早制订风险防控预案，缓释风险。继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
多位地产大佬看空楼市
近日，华远地产(2.88, -0.05, -1.71%)董事长任志强再次站出来，为房地产行业撑腰打气，他称“中国楼市还得涨十年”。
不过，与往年众多开发商支持楼市上涨不同的是，这一次，多位行业大佬公开表示对后市不看好，老任几乎成为孤独的“斗士”。
在日前融创收购绿城的新闻发布会上，融创集团董事长孙宏斌坦陈，“我一直对这个市场挺悲观的。产能过剩是各个行业都有的问题，房地产也一样，三四线城市供应量很大。在整个经济下行压力的情况下，房地产想好是很难的。”绿城集团董事长宋卫平则表示，“调控以来，房地产市场一直不正常”，这是绿城最终选择股权出让的重要外部因素。
而与任志强一直唱“对台戏”并乐此不疲的SOHO中国董事长潘石屹，则毫不留情地用“瞎掰”两个字对任志强的观点予以还击。
“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞倒之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上，潘石屹如是表示。
有意思的是，潘石屹称任志强“瞎掰”，上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示，潘石屹的楼市撞冰山理论“有点扯”，并称其“故意夸大危机，吓唬政府，以便让政府尽快救市，类似2008年和2011年”。
事实上，2008年潘石屹就曾抛出在业内引起轩然大波的“百日剧变论”，老潘也确因市场的窘境“渔翁得利”，他在当年曾收到了来自全国范围内的不少项目邀约。
“像任志强、潘石屹这样的行业领军人物，他们对楼市的判断有自身的逻辑体系，但也与其行业立场相关，比如任志强，多数时候都选择维护行业利益。”业内一位分析人士指出。
与潘石屹相比，宋卫平则做出了更为彻底的选择，他最近向融创转让了绿城中国的24.31%的股份，准备退居二线。他在绿城股权转让的公开信中说，“这些年，只看到越来越多的绑缚，未能有喘息之机。”他举例说，绿城6年前在无锡拿了地，如今盖起了当地出类拔萃的好房子，价格也不贵，但被限制的客户太多，就成了难以消化的库存。
此外，早在去年，万科集团董事局主席王石就公开宣称“中国楼市存在泡沫，非常危险，如果破灭后果很严重”。不久前，在为万科副总裁毛大庆“看空楼市”的传言解围之时，万科总裁郁亮也表示，“从提示风险的角度，我认为，房地产行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分认识，积极应对是必要的。”
令房企大佬纷纷不看好后市的主要原因，是今年楼市在下行过程中呈现出的不同以往的表现。
“今年与往年很大的不同之处在于，城市之间、地区之间、企业之间的市场表现都有很大差距。”全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生表示，随着市场继续下行，必然会导致房企优胜劣汰。
据媒体报道，最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么?开发商要缺钱了。”
实际上，一些房企大佬们对楼市短期内感到悲观，并不仅仅是说说而已。从去年至今，已有部分大型开发商用实际行动表明自己对楼市较为悲观。
其中，最引人关注的是中国香港首富李嘉诚。2010年以来，李嘉诚的长和系总共在香港和中国内地以外完成11笔收购，但从去年8月份开始，李氏家族已先后抛售北京、上海等地的四个项目，总金额高达200亿元左右。
中房信市场研究部总监薛建雄公开表示，李嘉诚是跨越周期投资的高手，每次都获得超高利润，曾在2008年金融危机到来之前出售上海静安寺附近写字楼就是很好的案例。李嘉诚选择在现在的时间点退出，潜藏的信号说明他或许已认为中国房地产市场已经进入高风险区间。
紧随李嘉诚，SOHO中国从去年年底开始为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。今年年初，SOHO中国出售上海两处房产。回笼资金52.3亿元。潘石屹坦言，这引起了当地政府的不满。
“楼市正在经历过剩危机，全国楼市成交持续低迷，需求也在高企的房价下逐渐萎缩，楼市即将进入深度调整阶段。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。