城镇化带来的人口持续流动进入一线城市，决定无论在市场调整期还是高速发展期，一线城市、中心城市都是房地产的价值高地。

　　第六次人口普查数据显示，2010年当年全国总迁移人口为2.61亿，其中的18.8%进入北上广深。相反，部分二三线城市受人口迁出影响正面临日益严峻的需求萎缩。监测城市人口数据显示，扬州、南通、南充等城市2000年及以后的13年时间内人口持续净流出，其中四川南充年均净流出为2万人/年。因此，全国“一刀切”的“需求抑制”手段显然不适合市场需求不足的城市。数据显示，部分城市由于需求不足、供应激增，使得库存量持续攀升，按近6个月的平均销售速度计算，天津(商品房)、宁波(商品房)存量面积大概需要35多个月才能完全消化，丹东去化周期高达77个月，而鄂尔多斯更几近“鬼城”代名词。

　　目前，中国的城镇化率仅为52.57%，截至2013年，北京、上海仅占全国总人口1.5%、1.7%，广、深未及1%，而GDP占比来看，北京、上海仅为总量的3.4%、3.8%，均低于纽约、东京同等指标数量。在世联行市场研究部人士就表示，未来一线城市将极有可能遵循特大城市的普适规律，人口将更为集中，产业聚集效应持续变强。

　　而据广州市来穗人员服务管理局4月的通报数据，截至2013年年底，广州登记在册流动人口686.7万人，按照一定的漏登率计算，广州实际居住的流动人口为837万人左右。这个数据，已经反超常住人口。最新统计数据表明，广州常住人口为832万人。

　　根据数据，目前广州的城镇化水平是83%，而住房的的城镇化只有66%，常住人口自住率超过九成，流动人口里仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，广州的常住人口将达到1800万，可能分配到萝岗区有120万，南沙区有130万，南沙区要增加到200万人口，萝岗要增加到170万。如果按照人均居住面积23平方米的标准，1800万人口每年要增加1300万平方米的住房面积，现在每年的成交量远远不够。

　　在世联行分析人士看来，“强者愈强”的马太效应优势累计将会吸引更多优势资源导入，优势富集的循环往复将一线城市与其他城市差距拉大。反映在房地产市场上，一线城市房价与其他城市的差距也在扩大。根据世联监测的全国样本城市(含县级市)数据测算：2012年商品房均价，一线：二线：三线=3.12：1.62：1;而2014年4月商品房均价，一线：二线：三线=3.29：1.65：1，一、二线城市均价比值扩大7个百分点。

　　首先，一线城市占据优势资源禀赋，马太效应会强化这种优势。房屋除自带居住属性外，附带有对周边资源的占有属性。一线城市拥有良好的医疗保障，先进的教育优势，丰富的文化产业基础，其城市显性价值提升了坐落于此房屋的隐形价值。

　　其次，马太效应的优势集聚为需求提供持续不断的保障。一线城市拥有更先进的制度安排，更优越的人力资本，更高效率的资金利用率，这些经济要素的集聚带来更多的就业机会，吸引更多优秀人才，强化城市人口的正流入。未来一线城市有限的供给承载日益庞大的需求，回归经济学价格由供需决定的基本定律，中长期来看，一线城市房价增长趋势不会逆转。