昨日，據內地媒體援引住建部權威人士消息稱，住建部正密切關注并調研地方政府以回購商品房用於安置房的棚改新模式，當時機成熟，對該模式做得好的城市經驗進行推廣。這意味著，大規模棚戶區改造，將改變原有的政府拆遷-自建的單一方式。多數接受本報采訪的專家對此予以肯定，認為是一個能夠惠及多方的舉措，或可實現多方共贏，有利於市場平穩健康發展。不過亦有擔心者指出，上述模式要真正落實尚存諸多困難，一方面是資金問題，政府用於購買大規模商品房的資金能否到位;另一方面，房地產商是否有意願接受政府這種以團購方式低價購買的行為亦尚未可知。香港商報記者朱輝豪蔡易成

　　成都蕪湖率先回購

　　近年來，國家將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，加大了對各類棚戶區改造的力度。

　　住建部人士認為，拆遷安置是棚戶區改造面臨的一大難題，而目前部分城市商品房供應量又存在過剩，因此可采用政府回購商品房用於安置的方式，可以使企業、政府、百姓多方受益，實現共贏。該人士稱，全國一年的商品房竣工量為800萬套左右，今年棚戶區改造任務是470萬套，如果政府回購的商品房量達到20%，就是160萬套。將對冲部分過剩庫存，有利於房地產市場的平穩健康發展。

　　上述人士并表示，對於政府回購商品房用於棚改安置房，建立安置房采購平台，住建部原則上鼓勵地方根據當地的市場情况，因地制宜，但住建部暫時不會「一刀切」發文件表態，會視地方實施的效果，在適當時機進行介紹和推廣。如果具體政策能夠真正落實，這將意味著，大規模棚戶區改造，將改變原有的政府拆遷-自建的單一方式。

　　據悉，目前已有成都、蕪湖等城市在棚改中研究或實施政府回購方式。例如安徽銅陵，回購方案目前已基本成型，下一步將研究實施方案。

　　操作難度大落實存障礙

　　但中聯地產二手房研究院總經理肖小平對本報表示，政府回購商品房用於安置的提法是很理想的，但操作起來或存在一定的困難。「首先，很多房產過剩的三、四線城市有個特點，尽管開發商的商品房賣不出市場價，但這種城市本身對安置房的需求沒有一線城市那麼大。因而對棚改的需求沒像一線城市那麼大。在這類城市回購商品房用於安置的必要性不大。」

　　肖小平還認為，像北上廣深這樣的一線城市操作難度更大。「因為政府用市場價格來回購的可能性比較低，想低價收購更無可能。」她認為，這主要取決政府和房地產開發商兩個主體，一方面看政府的決心，政府用於購買大規模商品房的資金能否到位;另一方面要看房地產商是否願意接受政府這種以團購方式低價購買的行為。「三四線城市有很多樓盤賣不出去，尽管開發商願意低價處理，但這些城市本身的住房需求不大，政府買了以后不能實際解決多少住房問題。」肖小平說。

　　不過，亦有相關人士稱，在調研中獲悉不少開發企業參與招標的積極性很高，也有房企願意根據拆遷戶需求對戶型進行改造。

　　公平流程與標準系前提

　　政府回購商品房用於安置的出發點無疑是好的，但如操作過程不公平、不公正、不公開，恐會造成新的腐敗。肖小平擔心稱，如果沒有個合理的回購標準，某些地方政府或假借棚改之名進行暗箱操作，假公謀私為個別開發商解決庫存問題。她表示，這樣的補貼只會肥了入選的開發商，對真正意義上的需要棚改百姓則沒意義。「有些棚改地區位於市中心，如果把這些居民安置在郊區的商品房，分配不均則會產生很多矛盾糾紛。」

　　因此，肖小平認為，一個公平的標準與流程是這次棚改新模式的實現前提。

　　并非政府變相「救市」

　　今年以來，房地產發展一直處於低迷的狀態，特別是5、6月份以來，房地產面臨下行的壓力大，包括一線城市在內的商品房銷售面積出現「滑坡」現象。最近，各地政府也都在或明或暗地放開限購政策。所以，對於這項政策，有市場人士認為，這是政府在借棚改之名實施的變相救市行為。

　　但受訪專家多數對此并不認同。廈大台灣研究中心副主任李非向本報表示，「這并非是政府的變相救市。畢竟政府的精力有限，能把開發商這樣的社會力量拉入到棚改的建設中，其中的積極意義大於消極意義。」他認為，如果政府對這些房產過剩的城市袖手旁觀，讓這些房子空置，是對資源的一種浪費。「政府低價收購這些房源一方面能避免資源浪費，一方面又能解決一部分人的住房需求，這是一舉兩得的事情。尽管這與保障房的初衷有一定偏離，但不失為一種靈活處理的手段。」

　　深圳著名房地產評論人士半球也持同樣的觀點，他在接受本報記者采訪時表示，這是一項非常好的政策，這能夠提高棚戶區改造的效率，也能夠及時安置拆遷戶的住房問題。

　　著名財經評論員葉檀向本報表示，「不要去管救市不救市，政府作為市場的重要參與者，使用市場最優化的方式來建設棚改無可厚非。有空置的房子不用，為棚改而棚改再去建新房，只會造成更大的浪費。」

　　大半地產商必死無疑

　　此外，內地媒體分析指出，在中國絕大多數城市住宅已經過剩的情况下，1萬億新增貸款砸向棚戶區和城中村改造，固然改善了城市貧民的居住條件，但同時大大增加了商品住宅的供應量。如果這個城市沒有吸引外來人口的能力，那它的樓市將更加過剩，更加絕望。換一種說法就是：在絕大多數城市，如果一個開發商不參加棚戶區改造、城中村改造，你基本上不用建房子了。即便建了，也不會有人買你的。所以，1萬億貸款下來，意味著大半房地產商必須死。

　　毫無疑問，棚戶區改造是一件利國利民的好事，需要積極推進。但它帶來負面影響，也需要充分估計。有沒有中間道路可走?比如政府低價收購一些滯銷或者爛尾的商品樓盤，來安置棚戶區居民?這些問題，都應該研究探討。

　　農行加碼放貸棚改

　　【又訊】據悉，農行將加大對棚戶區改造的信貸支持力度，計劃2014年至2017年每年安排一定棚戶區改造專項信貸規模。到2017年末，農行棚戶區改造貸款餘額不低於1000億元人民幣。

　　截至2014年5月末，農行棚戶區改造相關貸款餘額約為300億元。這意味著在未來3年中，農行將大力度增加對棚戶區改造的信貸支持。