近期以来，地方政府的“救市”行动正在进行，越来越多的城市加入了松绑楼市限购的大军，试图拯救今年以来低迷的楼市。与此同时，中国的房地产大佬们正在做着第二手准备，以多元化投资的方式逐渐淡出中国房地产市场。

 

　　李嘉诚和王健林是中国房地产市场上的代表人物，在过去20年，他们成为赚钱最多的投资者。报道显示，李嘉诚正在撤离中国，截止目前，已经出售了多处内地物业资产。而王健林最近对于美国和其他海外市场的关注，或许与中国房地产市场放缓势头扩大有关。

 

　　大佬们正在撤离，中国房地产市场怎么了？

 

　　李嘉诚继续抛售内地资产

 

　　华尔街日报8月8日的一篇报道称，被福布斯评为亚洲首富的香港亿万富豪李嘉诚，据说打算以15.4亿人民币(约合2.5亿美元)出售位于上海的一处物业。如果这项交易成功，那么亚腾资产管理有限公司(ARA Asset Management Ltd)负责处置的上海盛邦国际大厦(Shanghai International Capital Plaza)，将成为自去年以来这位华人房地产大亨旗下公司出售的第五处内地物业资产。

 

　　最新报道显示，李嘉诚旗下公司又卖楼了。8月12日，泛海控股公告拟收购李嘉诚旗下和记港陆股份，后者持有上海两个商业物业项目，有稳定的现金收益。

 

　　根据泛海控股的公告，拟通过境外间接附属公司泛海控股国际，以35.56亿港元至38.30亿港元收购香港上市公司和记港陆股份，目前各方正就合作事宜进行洽谈。和记港陆与泛海只签订备忘录，不过，为了表示诚意，泛海已向和黄支付10亿元的保证金。一旦完成收购，泛海控股约占和记港陆已发行股本总额的71.36%，成为控股股东。

 

　　和记港陆主要从事物业投资，2002年开始隶属于和记黄埔。此次收购涉及和记港陆在上海持有的两个商业项目， 上海黄浦区港陆广场及港陆黄浦中心。作为能带来稳定现金收益的物业，这是交易的核心资产。泛海控股为深圳证券交易所上市公司，是中国内地房地产开发企业，集投资规划、开发建设、商业管理及物业服务于一体。

 

　　相对于泛海控股的频频扩张，李嘉诚接连抛售资产更引人瞩目。此前，香港盈大地产以72亿港元卖出北京盈科中心，长江实业子公司出售上海陆家嘴东方汇经中心写字楼，并出清已持股多年的长园集团股权。虽然李嘉诚旗下公司多次辟谣没有撤退行动，但市场传闻还是不断。

 

　　据香港媒体报道，有知情人士称，华人首富李嘉诚的长实持股的亚腾资产管理有限公司(ARA Asset Management Ltd.)正在就出售31层的上海盛邦国际大厦进行谈判，涉资约15.4亿元人民币，买家为新加坡的基金公司Alpha Investment Partners Ltd。该楼原名福海商厦，曾经历三度流拍、两次转手，2008年金融危机中倒闭的雷曼兄弟也曾做过盛邦国际的业主。据其中一位知情人士称，Alpha Investment Partners Ltd。将按每平方米2.7万元的价格收购这栋坐落于黄浦江西岸虹口区的物业。

 

　　那么，李嘉诚将在此次交易中获利多少呢？据知情人士称，亚腾资产管理在2011年1月以1.76亿美元收购了这物业，若是次的交易成功，则该物业3年半的升值42%或4.57亿元。不过，该公司未对传闻作出评论。

 

　　“42%的升值在过去的三年半来看，北上广深的写字楼基本可以达到如此的升幅。”广东流通业商会执行会长黄文杰表示，作为此次整体销售的价格每平方米2.7万元，也是业内相对合理的价格，这个价格在目前的广州珠江新城也是可以收购整栋写字楼的。 “然而，接下来的三年可以判断写字楼市场不会有42%的升幅，将会进入一个相对平稳的市场，只能说稳中有升。但不会是过去三年的爆发性增长了”。

 

　　据不完全统计，过去一年内李家父子抛售的楼盘价值已达250亿元。面对传闻压力，李嘉诚曾亲自回应内地、香港撤资传闻，称撤资纯属子虚乌有，资产买卖只是正常的商业行为。

 

　　王健林转战欧美与进军电商

 

　　2012年，王健林斥资8亿美元收购AMC连锁影院，并在去年宣布投资10亿美元在纽约建设酒店的计划。此外，王健林还开始在欧洲展开一系列收购，先是收购马德里地标性建筑，之后在伦敦启动一处价值10亿美元的房地产项目。

 

　　王健林比不了李嘉诚那般富有，但主要通过在内地开发购物中心和电影院，他也为自己赢得了大陆首富的头衔。据福布斯去年的估算，王健林个人净资产达到151亿美元。

 

　　目前，大连万达集团的这位亿万富豪掌门人承诺用他在中国挣到的财富再向美国投资12亿美元，这一次，将用于收购位于洛杉矶贝弗利山(Beverly Hills)的一块地皮，建设高端综合性地标项目，这里以前是一家百货商店。这也是万达集团在年内，继西班牙、芝加哥后的第三宗大型海外投资。

 

　　据悉，万达洛杉矶项目位于比佛利山市高档居住区的黄金地段，项目占地3.2万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上约8万平方米、地下约3万平方米。距全美著名商业街之一的罗迪欧大道步行仅10分钟，距加利福尼亚大学洛杉矶分校(UCLA)车程仅5分钟，距好莱坞车程仅10分钟。项目西侧紧邻著名的洛杉矶乡村俱乐部，有一个36洞的高尔夫球场，是众多政要和好莱坞明星的休闲去处，周边有半岛等国际顶级酒店。

 

　　据万达集团内部人士透露，该项目中标经历了一个半月的三轮投标，以综合优势战胜十几家来自北美及亚洲的竞争者而中标。

 

　　而万达也将此次投资洛杉矶，看作是进军好莱坞的重要一步。

 

　　据了解，万达将设立洛杉矶办事处，并承担文化类投资的任务，未来将充分整合好莱坞影视产业资源，支持青岛东方影都的运营和青岛国际电影节的举办，同时投资好莱坞影视公司或投拍好莱坞全球发行的影视作品。万达洛杉矶项目也将作为桥头堡，支持中国电影产业走向好莱坞，推动中国文化走出去。

 

　　根据万达集团董事长王健林对于万达集团在下半年海外投资的规划：“确保完成1家、力争完成2家国外大型文化企业并购，具体项目投资部门已在谈判。二是完成2家国外主要城市五星级酒店项目投资。”不难发现，万达集团年内的“出海”任务尚未完成，预计未来仍会有大的海外并购亮相。

 

　　此前的万达海外投资计划透露，未来10年将计划在全球8-10个主要城市投资建设万达酒店。王健林在接受新京报采访时曾表示，希望到2020年万达三分之一的收入来自海外，而实现这一目标，万达的海外并购远未停止。仅在年内，万达的海外投资规模已达到452.6亿元，截止到目前，万达所有对外公布确定的海外投资总规模已接近800亿元。

 

　　虽然王健林的大部分资产仍然部署在中国，不过，正如李嘉诚决定剥离中国资产一样，这位房地产大亨最近对于美国和其他海外市场的关注，或许与中国房地产市场放缓势头扩大有关。

 

　　今年以来，王健林频繁进行海外投资。

 

　　2014年1月，万达集团董事长王健林会晤英国首相卡梅伦后，宣布未来将投资20亿至30亿英镑在英国开展城市改造项目。

 

　　2014年6月5日，收购位于西班牙马德里的地标建筑——西班牙大厦。该项目收购金额为2.65亿欧元(约22.5亿元人民币)，总占地面积4655平方米，将计划重新发展为有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。

 

　　2014年7月8日，投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目。据悉，该项目建成后将成为芝加哥第三高建筑，成为当地新地标。

 

　　投资海外市场的同时，王健林也同样看好电子商务。此前，王健林在万达集团上半年工作会议上说：我们已经决定，将联合中国最大的几家电商成立万达电商，他们来参股，首期投资50亿元。

 

　　根据王健林披露的信息，万达集团上半年收入完成目标的105%，同比增长24%。他还表示，万达广场今年全年客流有望超过15亿人次，而去年上半年万达广场总客流是5亿多人次……良性的数据意味着高速增长，但王健林从中看到了危机。

 

　　作为5大业务之一的百货业，万达百货的收入去年只完成调整后计划的91%，这是万达百货历史上第一次没有完成利润计划，也是万达集团唯一指标不佳的业务。

 

　　面对百货业集体不振的现状，王健林清楚地知道，万达百货业绩的下滑是拜强势发展的电子商务“所赐”。但这还不是致命伤，最有可能动摇万达集团根基的是，中国的商业地产行业已经挥手作别过去的鼎盛时期：2013年，中国房地产上市公司在营收增幅近三成的情况下，整体的净利润增幅不到两成。到了2014年，从已经披露2014年第一季报的131家地产公司的情形来看，不到一半的公司业绩实现同比增长。

 

　　在王健林看来，地产行业是一个阶段性行业，不能够永久兴盛。未来，当城市化率和自有住房率均超过八成时，新房市场必然萎缩。万达集团以往的大规模、高周转的房地产开发模式，不是长远之计。

 

　　除了产业危机，“在2015年超越美国西蒙公司，成为全球不动产公司的老大，要在10年内成为真正的跨国公司”的梦想，也深深地刺激着凡事追求第一的王健林。要达此目标，万达除了做大原有业务，还必须找到新的利润增长点。

 

　　最终，他把新业务定位在电子商务，其理由是，“万达有这么多的零售资源，不做电子商务太可惜”。同一时期，在综合性的商业地产商中，银泰集团和新世界集团或已经或即将启动电商计划，整合线上线下资源。

 

　　为何“逃离”中国？

 

　　国家统计局8月13日公布的数据显示，今年前7个月，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。

 

　　部分分项指标明显恶化：除房屋新开工面积降幅收窄之外，商品房销售面积和销售额均较前6个月降幅明显扩大，且商品房待售面积有所增加。

 

　　7月，楼市销售总额降至5182亿元，环比下滑30.5%，创今年最大月度跌幅。前7个月，房地产销售总额同比下滑8.2%。

 

　　7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。其中，住宅待售面积增加541万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加194万平方米。

 

　　商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。

 

　　此时，地产大佬潘石屹突然冒出一句，“中国的房地产现在就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰川了”。潘石屹的这句话刺激了众人神经，立刻引起人们对房地产市场的热议。很多人唱衰房地产，认为房地产即将崩盘，并导致中国经济发生危机。

 

　　尽管最新数据并不支持中国房地产泡沫即将破裂的观点，但这个行业许多经验最丰富的投资者现在都坚信，在其他地方同样可以获得不错的回报，甚至会更高。

 

　　在全国范围的房价降幅不到一个百分点，且高负债购房者并不多见的情况下，李嘉诚和王健林似乎更像是在进行自我调整，以适应中国经济增速放缓的新现实，而不是为了防备全球第二大经济体发生硬着陆而进行大撤退。

 

　　本月早些时候，中国的央行建议投资者们接受增长速度放缓的“新常态”，这意味着要适应每年经济增速接近甚至是低于今年设定的7.5%增长目标。对于像李嘉诚和王健林这样的机会主义投资者，虽然过去十年中国经济两位数的高速增长让他们从各项交易中大赚特赚，但是在中国经济增速回落时，或许更有兴趣押注于美国或者欧洲房地产市场反弹。

 

　　根据7月底进行的民间调查显示，虽然中国政府采取多项措施支撑其房地产行业，但在上个月，全国房地产市场的降价却在加速。

 

　　由中国指数研究院(China Index Academy)对中国288个城市的房屋交易进行的一项调查结果显示，7月房价环比平均下跌0.13%，至每平方米10,835元(1753美元)。而在6月发布的调查中，房价平均下降0.06%(这已是房价连续第四个月出现下跌)，速度明显加快。

 

　　这种状况只能说明中国房地产市场出现放缓，还远未到崩盘的节奏。不过，李嘉诚和王健林斯却坚信，他们的资本可以在别处实现更高的回报。

 

　　业内专家一致认为，对于一个浸淫房地产多年的成功商人，李嘉诚的投资一直被称为市场的风向标，其避险意识历来受人关注。去年以来李氏家族持续抛售地产恰与我国房地产下滑趋势完美吻合，这足以表明首富有一定远见。那么李嘉诚为何会在最近一年内频繁抛售地产呢？

 

　　首先，房地产已进入供需逆转时代。北大调查结果也显示，中国户均拥有房子实际上已达到1.35套。即便放开限贷，刚需购房者即便能付得起首付，但对于诸多城市购房者，1个月仅3000元工资，每月却要挤出2000元用于还房贷，这显然是难以承受之重。

 

　　从限购的意义而言，4年真正阻挡的有购买力人群并不多见，政策漏洞滋养了大批“钻孔”机构，多花几万块钱就可以轻松突破限购干预，这并非稀奇的新闻。在李嘉诚看来，房地产大调整趋势已经成立，地方政府也无力扭转房地产盛极而衰的趋势，所以抛售地产回笼资金，保存胜利果实已是当务之急。

 

　　再者，欧美房地产已经历过“去泡沫化”过程，更具投资价值。今年4月份，李嘉诚旗下和黄获批在伦敦发展涉及达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目，在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧址所在地特福德，发展包括3500个住宅单位的多层大厦，以及写字楼、商店、餐厅及酒店。

 

　　欧洲自2008年金融危机以后，资产泡沫已经挤得差不多，风险与安全性已导致李嘉诚认为，欧洲市场预期收益将会更好。其实，不只是李氏家族，包括万达、碧桂园、绿地等众多开发商纷纷转向海外地产。

 

　　最后，中国经济与西方国家不同，西方发达国家已经从衰退中慢慢复苏，而中国经济正处于结构转型过程中，尽管最近各项经济数据显示，国内经济已有回暖迹象，但这都还是依靠政府部门采取举债方式，通过大规模基建投资来拉动，显然在民间消费和投资启动之前，未来中国经济仍有较大的不确定性，再加上房地产泡沫被挤破后，会对国内金融业造成多大冲击，目前还不得而知。所以李嘉诚选择到风险早已释放的欧洲国家投资也是明智之举。

 

　　李嘉诚家族之所以快速抛售内地资产，主要是看到了国内的房地产已经步入调整期，而中国经济转型是否成功，关键要看改革红利能否释放，而相对于中国经济存在的诸多不确定性，西方国家目前正在逐步复苏之中，其房产价值和贷款利率更加吸引中国投资者的眼球。精明的商人自然不会把鸡蛋放在国内这一个篮子里，拿出一部分来投资海外房产应是不错的选择。

 

 

　　在呼和浩特和济南率先解除限购后，上半年遮遮掩掩的限购松绑如“多米诺骨牌”一样，短短一个多月时间，已有35个城市取消或者大幅度松绑限购。

 

　　这些城市既有直接取消、中止限购的城市，如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙等城市，也有像武汉、厦门、苏州、杭州等虽没有直接取消，但已经大幅度松绑的城市。

 

　　根据统计，目前尚未取消或者松绑限购的城市还有11个，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及三亚、珠海、南京、哈尔滨、大连、银川、西宁等二三线城市。

 

　　中原地产首席市场分析师张大伟预计，到三季度也就是下月末，将很可能只剩四个一线城市仍坚持限购。即便是一线城市，如广州和深圳，也将会在四季度出现一定范围的调整。

 

　　7月份，广州的楼市数据创下一年新低，一手房网签量只有33.8万平方米，是除春节的2月之外最低的一个月，环比下跌37%，跌幅远高于北京、上海、深圳等一线城市。广州取消限购的呼声四起，尤其是远城区的南沙、萝岗区域。

 

　　日前，深圳市专门开会讨论了当前的房地产形势。有媒体报道称，深圳准备对楼市做局部小幅调整，不符合市场规则的限价政策也将全面退出。深圳市已做好了放松房地产调控的政策储备，包括实施契税减免、降低二套房贷款首付比例等方面。

 

　　不过，上述消息尚未得到官方确认。

 

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进称，高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。

 

　　他分析，“去库存”将是今年下半年救市的关键词。当前全国一二线城市的成交量，在本轮房地产降温周期中，已基本见底，估计9、10月将有所反弹。但库存和去化周期，还将继续攀升一段时间。

 

　　放开限购到底有多大作用呢？

 

　　厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华指出，从目前各地情况看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，但是之前已经签约的成交，只是由于限购原因没有备案登记。松绑不会带来实质性的反弹。

 

　　多位业内人士认为，从全国范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年楼市走势的唯一最关键因素。也正因如此，目前地方政府的救市行动已经不仅仅满足于松绑限购，开始涉及信贷支持领域，救市措施正越来越深入。

 

　　不过有报道称，8月8日，福建出台房地产救市政策，要求银行增加房地产贷款。目前，已有广西、浙江、四川、福建等省份与杭州、绍兴、包头等市出台了相关政策，喊话银行放松房地产贷款政策。但监管部门和各地政府的喊话效果并不理想，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。

 

　　四川对银行发放房贷进行财政补贴、绍兴的二套房首付比例不低于40%。在银行内部来看，这些政策有些“奇怪”，甚至是“可笑”。