房貸利率左右樓市 傳統旺季主打去庫存

　　作為解限后的首月，杭州樓市成交在8月末3天狂飆冲量；金融機構報告顯示，上月房貸市場有松動跡象，首套房房貸利率呈拐點下跌。

　　「解限東風」和信貸松動之后，樓市正好步入了傳統旺季。由於政策組合拳出動，業內人士紛紛認為，接下去的樓市將是一個活躍的市場，但也仍是買方市場，未來幾個月低價走量將依然是主流，而成交量的逐漸放大也將使得市場價格加速築底。

　　一線城市不會冒然松綁

　　8月28日，西安、杭州、貴陽三個省會城市宣布將全面放開樓市限購。從限購放開的城市區域和面積來看，由部分松綁到全面松綁的「二次松綁」力度越來越大。限購松綁力度加大，會否擴展至一線城市？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，尽管地方政府已經放松限購等調控政策，但由於房貸利率仍然高企，放松限購對於市場成交量反彈的作用有限，至於全面放松限購，市場更觀望於一線城市的動態。

　　「一線城市短期內放開限購的可能性不大。」中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，目前一線城市處於供應稍微大於需求的「弱平衡」狀態，如果放開限購，改善型需求和剛性需求完全釋放，供需「弱平衡」的狀態將被打破，可能導致價格波動。

　　多位專家都認為，一線城市目前仍需要繼續執行限購政策。陳晟說，一線城市政府在沒有足夠的把握確保供應遠大於需求的狀况下，不會冒放開限購的風險。

　　房貸利率現「點式」松動

　　在業界看來，限購政策已不是影響樓市的關鍵，信貸會否放松成為判斷未來樓市走勢的關鍵因素。目前部分地方政府也不僅滿足於松綁限購，開始涉及信貸支持等。

　　金融搜索平台融360最新發布的8月房貸報告顯示，當月房貸市場有松動跡象，首套房房貸利率呈拐點下跌，但仍普遍執行基準至基準上浮5%不等的利率，只是上浮幅度有所下降。在北上廣深四個一線城市中，廣州的首套房貸利率下降最多。貸款額度比較充足，放款不再「排長隊」，房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。

　　此外，部分地區公積金貸款政策也出現調整。合肥、武漢等多地從公積金使用範圍、還款額度等方面放松限制。業內人士稱此舉將對樓市起到一定的刺激作用。

　　張宏偉認為，8月份以來，房貸利率開始出現「點式」松動，房貸利率持續上浮的現象正在改變。目前銀行房貸審批周期縮短、部分銀行房貸利率開始有條件下浮，標誌著房貸政策開始由「微調」步入定向寬松。

　　「金九銀十」料有所改觀

　　雖然限購政策逐步松綁短期內或將釋放部分被壓制的需求，但由於各地并未放松差別化信貸政策力度，且多數中小城市限購政策執行力度始終較為寬松，樓市低迷態勢短期難以扭轉。

　　「房地產業周期和宏觀經濟周期正相關，中國經濟進入了增速放緩的新常態，房地產業進入了結構調整的新常態。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌說，目前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特徵。

　　顧雲昌認為，從房地產小周期來看，每4年左右，樓市就有一個漲落周期。但中國房地產業已告別了住房嚴重短缺時代，進入了平穩發展階段，「不可能再像過去黃金十年一樣大幅度反彈，市場和政策都沒有賦予這樣的力量。」

　　陳晟也認為，由於目前樓市存貨整體偏多，樓市還處於去庫存的過程，「一線城市存貨壓力較小，有可能在明年下半年率先復蘇，二三四線城市調整時間將更長」。

　　傳統的黃金季節「金九銀十」已經來臨，樓市整體狀况會否好於上半年？北京科技大學教授趙曉則認為，總體而言，下半年的房地產市場預計會有所改觀，但各個城市會表現不一，供應量巨大的二三線城市即便放寬政策，市場回暖也有限；北京等一線城市，基於其獨特的市場特點，不會出現大幅下滑。就政策而言，未來的房地產調控或更加精細化和市場化。

　　杭州成交創年內新高

　　受7月底樓市限購政策「松綁」影響，8月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房共成交9453套，環比上升53.78%，成交量創年內新高。

　　據透明售房市場研究院最新數據統計，8月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房成交量較7月的6147套增加3306套，成交總量為5年來同期最高。其中，主城區簽約3995套，余杭區3911套，環比均上升六成。

　　但在成交量明顯放大的同時，8月杭州樓市成交價格卻仍處下行通道。市區新建商品房簽約均價為15669元/平方米，環比下降0.76%，其中主城區簽約均價為21374元/平方米，環比下降3.86%。而據中國指數研究院最新數據顯示，8月杭州新建住宅及二手住宅樣本價格跌幅均位居北京、上海等十大城市數據之首。

　　此外，雖然8月成交量實現較高增長，但受同樣較高的新增供應量影響，杭州樓市庫存壓力依然處於高位。截至8月31日24時，杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房可售135563套，再次刷新歷史高度。其中，市區新建商品住宅可售房源共93606套，根據近6個月以來的銷售平均量計算，出清周期需19個月。

　　業內人士認為，上月杭州樓市量能顯著釋放與限購政策放松關系密切，部分購房者受「恐漲心理」刺激匆忙入市，并不能完全顯示正常市場需求。而由於庫存量及增速依然保持高位運行，杭州樓市風險仍在積聚，開發商銷售壓力依舊較大，未來或將延續目前降價、低開的策略。

　　穗首套房貸利率降至基準

　　據內地媒體報道，廣州房貸市場近日終於明顯松動了。此前，廣州曾有銀行首套房貸利率最高上浮三成。

　　從上周開始，廣州多家銀行下調首套房貸利率。招商銀行廣州分行下調首套房利率，從上浮5%降到基準利率，這是招商銀行首次在廣州下調房貸利率。工行廣州市白雲大道北支行的工作人員表示，首套房利率上浮2%，二套房利率上浮為10%。但工商銀行廣州分行卻堅稱，首套房貸款一般不低於基準利率上浮5%，視客戶和房源的具體情况定價。中信銀行首套房利率從上浮10%以上下調至最低上浮8%。其他多家國有行首套房利率仍堅挺。

　　而推出房貸優惠的，只有外資行。匯豐銀行東山口支行工作人員表示，160萬以上的貸款可以享受利率9.4折，160萬以下利率9.6折，一般都可以拿到9.8折。不過對於二套房，利率則上浮10%。

　　房貸現松動 拐點或將至

　　金融搜索平台融360最新發布8月房貸報告顯示，當月房貸市場有松動跡象，首套房房貸利率呈拐點下跌，但仍普遍執行基準至基準上浮5%不等的利率，只是上浮幅度有所下降。在北上廣深四個一線城市中，廣州的首套房貸利率下降最多。貸款額度比較充足，放款不再「排長隊」，房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。

　　融360通過對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率進行監測后發現，由於政府的一系列舉措，8月房貸市場出現了利率松動，全國最低房貸利率回歸8.5折。一些中小銀行在北京、上海等一線城市房貸業務出現「松綁」。

　　數據顯示，目前在23個重點城市中有10城存在利率優惠，優惠幅度相比上月略增，但均有附加條件。其中上海有全國最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現9折利率，6城優惠利率為9.4至9.8折，其餘城市的房貸利率最低為基準或者更高。

　　不過需要注意的是，在利率打折增多、放款速度加快的背后，部分銀行對客戶資質、存款、購買理財產品等隱形要求卻也同時增加了。另外，8月銀行審批放款加快。融360數據顯示，8月房貸審批時間平均為15天到20天，放款時間平均為20天至30天左右。銀行審批后，最快可以在7個工作日放款。總體上，8月份的放貸速度快於上半年。

　　融360分析認為，目前主要的國有四大行未有放松房貸的動作，但各地方政府已開始「喊話」放松限貸政策。在限購令松綁效果不明顯的情况下，有望拉開房貸松綁的大幕。如果后續不出現大的政策調整，迫於地方政府的壓力，下半年房貸利率或將維持緩慢微降的趨勢，并且下調利率的城市會繼續增多，利率「拐點」或將到來。

        鍾山