【香港商報訊】記者李苑立報道：國慶黃金周一直以來是樓市促銷的重要時段。不過，由於廣深地區的限購政策仍未松綁，再加上前幾年開發商瘋狂拿地，今年「十一」黃金周期間，僅廣州就會上市8000餘套一手住宅新房，而金融機構又明顯惜貸，進入10月，廣東樓市似乎仍不樂觀。看起來不容樂觀的黃金周樓市，開始上演諸多開發商的創新信貸模式，房款信託、專項小額信貸、押舊貸新等促銷方式頻出，讓限購、限貸政策始料不及。

　　「金九」失勢「銀十」搶跑9月已經悄然逝去，廣州樓市「金九」的成色比往年大減。廣州經緯地產研究中心數據監控顯示，今年9月，廣州地區新推出的住宅樓盤僅4個，而去年是11個，2012年是9個。搜房網監控的數據顯示，9月份的前兩周廣州市一手住宅網簽量均低於700套/周，僅9月份第三周，一手住宅網簽量達到1209套，但比前兩年均有30%以上的回落。

　　數據還顯示，9月28日至10月8日期間，廣州市場上將有37個住宅新盤共推出約7600套新貨，較今年「五一」小長假貨量增加約30%。多數戶型在70-120平米之間，其中南沙、增城的新貨量占總供應量約47%。

　　另從目前開發商已經公布或透露的吹風價上看，大多數商家采取了預付1萬送3萬，預付5萬送10萬等促銷模式，折合下來，同一樓盤的均價比「五一」略下調1%-1.5%之間。中原地產天河分公司經理胡成告訴記者，開發商今年普遍銷量下滑，為冲業績，「十一」還是會以跑量為主，除了已公布的預付就送的優惠方式外，不少開發商在簽約現場還有優惠。

　　規避限貸開發商奇招頻出在今年「五一」期間，開發商曝出最有力的規避限貸招數，莫過於「墊首付」，而此次「十一」黃金周中，招數顯然更多了。

　　番禺某知名樓盤廣告稱「突破限貸隨便貸」，記者詳細了解發現，原來是開發商與信託公司合作，購房者只需首付10%或20%房款，簽署三方協議，另外應付的20%或50%房款，可在兩年或三年內免息分期支付。這種方式規避了目前限購政策中「首付必須三成，二套必須七成」的規定。

　　南沙某樓盤推出購買118平米以上項目，買家只需付1-2成，開發商將與合作銀行進行無抵押小額放貸，兩周內可放款，最長可貸5年，記者發現雖然利率要比銀行高約一倍，但算是突破了銀行對房地產惜貸的怪圈。

　　越秀地產還推出「押舊貸新」模式，只要在市內有未抵押的舊房，均可以基準利率貸款買新房。此種方式規避了目前廣州市場舊房難貸的潜規則。

　　花都某地產公司通過引入第三方金融機構，稱凡國慶期間購房者，不論是第幾次置業，可先付一成房款辦理入住。若十年內置業者因無購房資格辦不到證，第三方公司將回購，這等於是對賭限購政策會在近期松綁，頗能吸引投資者。

　　金融創新有利亦有弊

　　對這些開發商新型促銷手段，廣州市金融辦市場監管處一官員表示，從金融監管政策上看，未有不允許之處，至於實施后的效果會不會影響市場秩序，會進行評估。比如開發商拉銀行墊付高額的首付款，若購房者無法按期支付分期款，房子就會被收走拍賣，開發商在這其中有無發揮擔保作用?宣傳促銷中有無向購房者警示過風險?金融機構有無盡到審核實際支付能力的義務等等。若發生影響社會穩定的事項，政府還是會干預的。

　　暨南大學房地產專家胡剛教授認為，房地產目前還是重要產業，政策上雖有發展限制，但消費市場對其有動能，所以能拉住金融機構參與適度的創新，這有利於滿足市場的需求，刺激消費者投資，但購房者一定要量力而行，若達不到一定的收入水平，最好還是租房比較穩妥，一旦違約，房子會被開發商折價收回，吃虧的還是購房者。

　　廣東工業大學蔡春林教授則表示，這類金融創新還是以房價不跌為基礎，未來兩三年一線城市房價跌的概率很大，剛需人群不妨先等等，不用貸那麼多也能買才安心。