住房城乡建设部、财政部、人民银行近日联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称《通知》)，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，提高住房公积金缴存职工住房消费能力。

 

　　《通知》不仅提高首套房住房公积金贷款额度，还将优化办理流程，推进异地贷款，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保四项收费项目，种种措施对于当前持续低迷的房地产市场将产生何种影响？接受中国经济时报记者采访的专家表示，此次《通知》下发旨在支持改善性需求，其中放松第二套房的贷款标准，将对整个房地产市场的销售有所促进。但同时，如果要使住房公积金成为一个广覆盖或普惠的住房金融制度，还应扩大其缴存面。

 

　　“此次公积金贷款制度调整是各方面因素促成的。”国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示，一方面，是由于对整个住房金融制度的调整。在利率市场化背景下，需要带有低利率特征的金融产品进入，而住房公积金是目前而言唯一可以大规模使用的手段。另一方面，是由于当前提出对于改善性需求要重点支持。

 

　　9月30日，央行发布通知，对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策，并重申贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。刘卫民表示，央行的通知是要对改善性需求重点支持，而公积金也是住房金融体系的一部分，此次调整公积金贷款制度是对此的及时回应。“因此从这两个方面来看，《通知》出台最大的亮点是‘时机’，无论从短期还是中长期都是一个好的事情。”

 

　　当前，由于就业跨地区流动日益增强，异地购房需求逐渐增多。《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

 

　　“实现住房公积金缴存异地互认是住房金融改革迈出的重要一步。无论从缴存还是整个资金管理，异地互相兼容政策设计是非常必要的。”刘卫民告诉本报记者，实际此前已经在广东部分地区做过异地互认的试点工作，这次从全国层面提出，层次更高，对于整个住房公积金制度，既方便缴存者，也方便了管理者，是一个很大的进步。

 

　　住房和城乡建设部政策研究中心研究员王珏林在接受中国经济时报记者采访时表示，异地互认制度出台实际是一项便民措施的推行。“在市场经济的今天，就业问题导致异地交公积金问题成为比较普遍的现象，但原先异地买房没办法使用公积金，存在权利障碍问题，这次异地贷款旨在打开这个缺口。”

 

　　《通知》明确，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。刘卫民表示，放松第二套房公积金贷款对释放短期改善性需求将有较大帮助。

 

　　值得一提的是，《通知》还规定，住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

 

　　在刘卫民看来，取消担保是一个较大的调整。他表示，截至目前，公积金违约率非常低，因为其主要针对首套住房或改善性需求发放，而在贷款者或贷款家庭的风险上技术有所控制，相应的费用降低后有利于提高住房公积金资金效率，减少住房公积金运营成本。

 

　　对此，王珏林表示赞同并补充，免四项税在降低成本的同时也属于一项惠民政策。

 

　　王珏林表示，实际现在解决的这些异地贷款、免四项税等问题，是原先就想做的，但由于不具备条件而推迟到现在。这次做出这项住房金融制度的改革其实是非常好的一项便民、惠民政策。

 

　　公积金改革对市场拉动作用或有限

 

　　今年以来，房地产市场持续低迷。此次住房公积金改革能否带来较好的拉动作用？“肯定对于市场有所影响，但影响不会太大。”王珏林认为，首先异地购房者占总购房者比例不大，其次异地交公积金的人群欲异地购房者占比也不是很大，因此公积金改革对市场的影响微乎其微。

 

　　现实中，住房公积金“贷款难”、效率低长期饱受“诟病”。由于资金成本低，购房公积金一直就是工薪阶层的购房首选。但各地区公积金贷款业务发展不平衡以及“门槛”过高，致使贷款发放效率较低。同时，有媒体报道，我国住房公积金利用率只有50%，有3万多亿元的公积金在“沉睡”。

 

　　刘卫民解释说，这是从总量的观点来看，或确实有这么多的资金“沉淀”。并且，住房公积金缴存余额主要用于三方面，全国住房公积金个人住房贷款、保障性住房建设试点项目贷款、购买国债，因此生息能力较低。

 

　　同时，刘卫民强调，数字只是总量上的一个反应，实际对于住房需求非常旺盛的一些大型城市的公积金反而处于运行较紧的状态，其贷款需求非常大，使用效率较高。而对于中西部城市或三四线城市，其贷款量较小，住房需求不是非常旺盛，因此其公积金确实存在“沉淀”的问题。

 

　　确保住房公积金制度改革顺利实施，保障异地贷款顺利推行，王珏林认为，实施过程中大的难度并没有，但是很多小的方面需要连接。其中涉及到很多部门，有银行、开发企业、公积金管理中心等，还有一些政策，法规问题，要保障不乱首先要信息到位，其次法制监管到位等也很重要。

 

　　提高住房公积金使用效率

 

　　要使住房公积金成为一个广覆盖或普惠的住房金融制度，刘卫民认为有三个方面很重要。

 

　　第一，还需扩大其缴存面。当前缴存单位基本都是政府、事业单位、学校或大型国企等，更多的中小企业并没有纳入，如果希望住房公积金长期发展，还需扩大缴存面，让更多的人能够享受到。

 

　　第二，还应提高其使用效率。公积金的“沉淀”其实就是一个问题，一方面要控制好缴存资金的风险，更多的则应该是让其被利用起来。缴存的目的并不是将其当做一种存款来设置，而是要解决住房问题。切实解决缴存人的住房贷款，还应加大其使用力度。缴存住房公积金人群中有部分是进入这种制度，但现阶段并没有住房需求，也应让其有其他的使用途径，使用更加灵活。