內地資金出海各顯神通 境外住宅投資飆升84%

　　【香港商報訊】過去3年里，全球商業房地產漲勢明顯，僅去年一年，全球總交易量就高達約70億美元。面對全球房地產市場的強勁反彈，來自中國的大買手開始「頻頻出擊」，登陸以倫敦、紐約、三藩市等為代表的歐美主流市場。據房地產服務公司高力國際的一份數據顯示，2013年，中國對外房地產投資總額接近160億美元，而今年前8個月，這一數字就已經高達85億美元，而在6年前，中國對外房地產投資規模還只有約7000萬美元。

　　去年在澳投資增222%

　　仲量聯行2014年第二季度報告顯示，上半年，中國海外房地產投資總額較去年同期增長17%，達到54億美元。其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資。2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

　　對此，仲量聯行全球總裁兼首席執行官戴柯凌表示，來自中國的房地產投資者的確是今年上半年英美等主流市場的大買家，而倫敦是最受中國投資者青睞的投資目的地，中國建設銀行、中國海外集團和中國人壽等機構投資者均購買了位於倫敦CBD核心區域的辦公樓資產。

　　「仲量聯行在今年上半年幫助中國客戶完成多筆海外房地產收購，其中綠地集團6億英鎊收購位於倫敦Wandsworth的Ram啤酒廠開發項目最為人們所熟知。」戴柯凌稱。

　　仲量聯行的第二季度報告指出，美國三藩市排在最受中國投資者青睞投資地的第二位;2013年，中國在澳大利亞房地產市場投資額飆升至5.901億美元，同比增幅高達222%。

　　海外二線城市受關注

　　據悉，投資海外市場的中國房地產開發投資者可分為兩類。一類是創業開發商，主要關注於規模較小的住宅開發項目，它們在國外為現有的中國客戶開發項目。

　　另一邊廂，成熟的大型中國房地產開發商也在加速布局國際化戰略，他們則更傾向於與當地開發商攜手合作，以合資企業的形式完成項目開發。他們意識到要在國外完成大規模項目，有必要與當地合作夥伴聯手，后者能有助於順利解決复雜的政府審批、環境審核和勞工問題。

　　此外，一些機構投資者也在積極部署海外房地產投資。「他們主要集中在一些傳統的門戶城市，比如紐約、倫敦、巴黎等，因為相比內地市場，這些城市的回報率更加具有吸引力。

　　國際律所普衡指出，中國跨境投資者為尋求更高收益的投資機會時，將會逐漸從寫字樓、住宅等傳統投資，轉向其他的資產，無論是學生宿舍、港口、物流設施、甚至是農場或林業資源。

　　同時，中國投資者也將走出如紐約、倫敦這些傳統的門戶城市，并更加關注其他國際二級城市，如芝加哥、三藩市、法蘭克福和米蘭等。

　　投資模式將多樣化

　　與上世紀80年代涌進美國房地產市場的日本投資者不同，如今的中國投資者的一個顯著特點是，他們較少通過資本市場或者銀行安排融資進行投資，而是更傾向於直接以現金結算，現金充裕令中國投資者的競爭力更強。

　　對於中國的機構投資者而言，過去，用現金結算多少受到政策制約。普衡律所全球房地產業務部總監Feder解釋，過去中國本土的房地產企業如果要為其海外子公司提供貸款擔保，往往需要經過較為复雜的程序，而近年來，中國相關規定已經有所改變，中國企業可以為其海外子公司提供直接擔保，此舉方便這些子公司在美國直接進行融資。

　　不過，Feder指出，以往中國房企赴美投資采用的多是「單打獨干」的直接投資模式，而今后的中國投資者，會更多地通過私募房地產基金、投資於地產證券化或地產信託基金的模式在海外進行間接投資。