樓市成交漸放量 新政細則待落地

　　專家：明年或企穩回升

　　被視為自2008年以來最具救市力度的「930」樓市新政已出台三周，新政中「認房不認貸」與「最低七折貸款利率」的規定無疑為低迷的樓市注入了一針強心劑。值得關注的背景是，9月中國35個城市新建商品住宅庫存再創近5年歷史新高，再加上北上廣等十大城市住宅均價環比下跌1.23%，為連續第5個月下跌。慘淡的樓市終盼來一場及時雨。不過從新政落地至今的情况來看，似乎雷聲大雨點小，市場觀望情緒居多。

　　受訪專家表示，繼內地絕大多數城市取消限購政策之后，此番官方再推出放松房貸的新措施，讓寒冬中的中國樓市嗅到回暖的氣息，有助於經濟穩增長。不過也有業內人士指出，新政效果仍需時日體現，銀行利率優惠多大程度的落實亦是樓市回升關鍵。可以肯定的是，明年樓市必將比今年好。香港商報記者 蔡易成 林玟珊

　　市場觀望為主 成交逐漸放大

　　上海易居房地產研究院日前發布《9月份新建商品住宅庫存報告》。報告顯示，樓市庫存環比同比均有上升。截至9月底，易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米，環比增長4.0%，同比增長23.8%。9月庫存再創近5年歷史新高。

　　分城市來看，35個城市中，有31個城市庫存出現同比增長，有4個城市庫存出現同比下滑態勢。值得一提的是，由於4個一線城市市場成交總體偏弱，一線城市庫存已保持連續8個月的環比正增長，且9月增幅有所擴大。

　　最大救市政策適時出台

　　不僅是庫存高企，從近日中國指數研究院發布的9月十大城市房地產價格指數亦可看出目前樓市的慘淡。十大城市中，7個城市的綜合指數(新房)環比下跌，其中杭州跌幅最大，下跌2.16%。數據顯示中國樓市低迷乏力已是不爭事實，然而中國官方似乎對這樣的慘淡數據早有預料。就在9月30日，央行與銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》中明確規定了「擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構仍執行首套房貸款政策。」此政策一出，坊間對「央行救市」政策眾說紛紜。

　　「認房不認貸」的新規成為房地產調控限貸政策放松的標誌，對市場主體預期的影響猶如一石激起千層浪。綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報表示，從去年到今年，第一次出台這類政策，似乎代表了中央的意圖：這個政策主要是對歷史存在的限貸進行放松式的布局。宋丁認為此番新政有兩個作用，「一是可以救市，加大對存量的消化，提高成交量;二是對宏觀經濟的把握，今年中國前幾個季度的GDP增值都不是很理想，如果樓市不回升，國民經濟增長乏力。」因此，放松限貸可以激活樓市，促進成交量，進而促進國民經濟的發展。

　　中原地產華南區總裁李耀智亦對本報記者表示，《通知》中放松限貸釋放了政府的信號。新政出台后的一個多星期樓市的股票開始回緩，可以反映目前很多客戶仍看好樓市。李耀智說，「因為假期，雖然銀行很多具體執行的細則還沒有出來，但不少銀行表示會支持出台相關政策，等到政策落地，未來成交量肯定會增加。」

　　國慶期間未見明顯起色

　　國慶節前央行調整「認房不認貸」房貸政策后，7天長假被認為是檢驗房貸政策調整的契機。業內人士普遍認為，房貸政策「松綁」文件的正式出台，將會釋放部分住房需求，刺激商品房成交增長，吸引樓市中端改善型客戶積極入市。但對於開發商或者置業顧問而言，從國慶長假期間樓市的成交量來看，這次限貸政策「松綁」所釋放的紅利并沒有那麼明顯。

　　中聯地產二手房研究院總經理肖小平對本報表示，新政的出台對有改善性購房需求的購房者非常大的刺激。她指出，從數據上看國慶樓市成交確實不火爆，但網絡公布的數據也有滯后性，所以數據顯示不一定準確。肖小平說，「從我們公司成交量來看，跟去年同期相比，10月1日到9日新到客戶的量增長了35%，成交量增長了40%，管中窺豹可見新政的威力。」

　　宋丁指出，政策出來后，要實施必須通過商業銀行的執行與落實，「十一」黃金周銀行放假，從政策投放來講，它不能馬上兌現。另外，很多人目前還屬於觀望狀態，雖然目前只看到的是「十一」黃金周樓盤踩盤的人更多，但成交量還沒有完全上來，不過一旦政策開始真正落地，成交量就會跟上來。受益於限貸松綁，一二線城市不論是新房還是二手房，市場成交量有明顯提升。在樓市回暖刺激下，開發商也開始加快推盤節奏。

　　中信建投數據顯示，10月13日-19日，一線城市商品住宅成交量環比上升79.87%。北上廣深四個一線城市商品住宅成交面積環比分別上漲133.95%、78.46%、69.06%、50.77%。二手房不僅成交量回升，價格上也出現反彈跡象。

　　內地樓市將現分化

　　在房地產市場低迷，各地取消限購的時候，央行解除限貸政策無疑是給市場注入一針強心劑。央行的房貸新政策雖然會在短期內產生一定刺激效果，但對房產價格已經趨近悲觀的市場預期會不會因此而改變，仍有待觀察。尽管業內對新政的效果持不一看法，但可以肯定的是國家對房地產調控的糾偏正在繼續。

　　未來樓市將何去何從?李耀智認為，長期來看會有兩個特徵。一是存在差异化，像北上廣深等一線城市，樓市前景仍比較好;而二三線的城市供應比較充足的地方，有可能房價存在壓力。第二，未來房地產的走向，要看政府的政策，收緊的政策會壓低高房價;而政策一放松，房價則有機會出現反彈。

　　肖小平則認為，一線城市樓市的企穩和回升是必然的，從深圳來看，肯定會回升的。關鍵的問題在於利率如果真打七折，二線城市的回升力度也將非常大，說不定會有爆發性的增長。銀行執行的力度，最終會決定回升的程度。肖小平說：「四季度一二線城市回升已是必然，明年的情况要看銀行執行的力度，明年有望比今年好。」

　　決策層慎推強刺激 樓市回歸市場是正途

　　在市場化的大背景下，樓市聚集著無數個方面的利益，想要用一招就能改善它是不可能的。事實上，樓市的行政化調控逐漸減少，銀行貸款更加理性，開發商融資成本增加，反腐對於一些樓市腐敗的打擊，國家經濟結構轉型新的投資機會出現等等，這些都是改變樓市的因素，也是促進房地產市場平穩健康發展所不可或缺的。

　　分析人士指出，近年來業界對限購限貸這樣的行政化措施批評比較多，其實越是限制，給出市場信號的預期是越會漲，所以現在適當松一些，回歸正常狀態。

　　中國財政部副部長朱光耀日前稱，中國正在密切關注國內房地產市場，但是沒必要針對該行業或其他經濟領域出台任何重大刺激政策。他在華盛頓召開的世界銀行和國際貨幣基金組織(IMF)會議間隙對記者表示，中國政府認為包括房地產市場在內的目前經濟狀况「仍然穩定」。

　　朱光耀稱，尽管中國樓市價格出現一定的下滑，這并不被視為問題的表現，因此之前的房價過高，應該允許市場力量發揮作用。「我們密切關注，但是要讓市場來發揮作用。我們有足夠多的宏觀經濟管理工具，但是目前在采取任何重大刺激計劃方面仍非常謹慎。」朱光耀說道，「這不僅是指房地產市場，而是整體經濟，不需要重大刺激計劃，我們必須讓市場來發揮作用。」

　　從中央高層的表態可見，總體而言，寄希望於中央推出強刺激的政策似乎已經不切實際，未來樓市的走向更多是由市場決定。此次樓市新政的推出并不能有立竿見影的效果，樓市能否回穩還取決於政策能否落實。但可以看到的是整體的房屋銷售開始改善，三線城市的成交量已經開始出現同比上升。房地產市場在第四季度將獲得支持，未來政府如果進一步推出更加市場化的措施，長遠而言，房地產業將因此受益而走向良性發展。

　　低於銀行資金成本 利率七折不現實

　　央行《通知》中提到，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情况自主確定。在央行9月30日宣布房貸認定新標準后，經過「十一」長假，各家銀行相繼公布房貸細則。截至目前，中國建設銀行、中國銀行發布公告已開始執行首套房貸新政。工行、農行也已開始執行首套房貸新政，但貸款利率還沒有松動的跡象。

　　業內人士分析認為，利率七折下限的影響并不像市場想象的那麼大，因為在自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

　　對於未來首套房貸是否有可能出現七折利率，業內人士并不是太看好。一家股份制銀行副行長表示，房貸相對其他貸款業務不賺錢，利率打折甚至可能虧本。房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價格實際下調空間有限。如果因新政導致房子價格上漲，購房者成本甚至有可能還會增加。

　　雖然大多數銀行都已表態，將研究房貸新政的細則，部分銀行也已明確表態將根據借款人資質適當給予優惠利率，但業內分析人士指出，目前，銀行資金價格高企，首套房給出0.7倍的最低利率幾無可能，并且進入第四季度后，銀行放貸額度會更加受限，因此，短期內能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委認為，「按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低於5年期政策性金融債收益率4.63%，不過銀行現有的資金成本顯著高於這個水平。目前，在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上是不可能的。」

　　鑒於商業銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處於高位，再加上房地產行業風險加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優惠更偏向於政策指導，銀行落實起來十分困難，年底出現幾無可能。即使有所謂的「7折利率」，也可能會附加諸多苛刻的限制條件，對絕大多數人來說依然是「看得見卻摸不著」。分析人士指出，出於盈利性的考慮，9折或為底線。

　　經濟下行壓力仍大 新政穩增長去庫存

　　分析人士認為，現在房地產整體情况不是很樂觀，但央行的政策并不是孤立地調控房地產，而是著眼於國家整個宏觀經濟發展的需要。

　　自2013年年底以來，全國房地產市場成交量始終處於低迷狀態，在國民經濟增速7.5%的壓力下，曾經的經濟增長引擎動力明顯不足。

　　10月21日公布的三季度GDP增速創下五年半以來的新低，其中全國房地產開發投資68751億元，同比名義增長12.5%，增速比上半年回落1.6個百分點。截至9月末，商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米。官方看法是：9月份房地產市場出現積極變化，銷售量有所回升，價格降幅有所收窄。隨著政策效應持續發揮，后續趨勢還要繼續觀察。

　　按照計劃，國家統計局將於10月24日發布最新一期70個大中城市住宅銷售價格月度報告。有分析指出，目前中國經濟要保持一定增速還是要靠投資，而房地產投資是固定資產投資的重要部分。到現在為止，房地產投資已經下滑到13.2%，房地產投資增速的大幅下滑拖累了整個投資增長，而這也是和地方財政收入挂鉤的，影響地方經濟發展，對整個經濟穩增長也產生較大影響。在肖小平看來，這次對住房消費信貸的鼓勵政策透露出決策層穩增長之用心。

　　「今年中國樓市經歷9個月的低迷期，現在政策放松是耐人尋味的，放松的原因可能是為了經濟增長，這是個大前提。」肖小平說。