隨著各地限購政策的逐步退出以及央行“930”信貸新政的出臺，10月份全國樓市呈現回暖跡象。不過，同比來看全國主要城市的住宅成交量仍不及去年，且10月份中國百城房價出現近兩年來的首次同比下跌。同時，今年前10個月全國土地出讓金整體水平也較去年同期下滑，在土地財政仍是各地方政府主要資金來源的當下，不少城市也出臺了新一輪的救市政策。

 

　　尤其是在以往調控政策最為嚴格的京滬，近期也開始加大力度松綁樓市，而這無疑將刺激各地進一步加大樓市調整的力度。

 

　　此外，近日江西省住建廳也發文通知稱，除了對買房基本上解除全部限制以外，對房地產將提供更多的金融支持，并對部分住房契稅進行減半和對二手房交易進行補貼。

 

　　上海放寬公積金貸款門檻

 

　　11月7日，上海公積金中心發布《貫徹國家部委有關文件精神本市住房公積金個人貸款政策相應調整》文件，對住房公積金貸款政策作出調整。

 

　　而新規中最引人關注的當屬對“結清首套房貸再貸算首套”的規定。即對擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執行。即貸款首付款比例為30%，貸款利率為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元(每人最高貸款限額為30萬元)，有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。

 

　　此外，新規還規定，除了要求對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住房，執行首套房貸款政策；并繼續停止向購買第三套及以上住房的家庭發放公積金貸款；住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個人住房貸款強制性機構擔保收費項目。

 

　　而早在10月9日,住建部、財政部和人民銀行就聯合印發了《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，10月29日，國務院再強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件。

 

　　實際上，在央行“930”信貸新政以及“認貸不認房”新規的刺激下，上海10月份的樓市表現頗為不錯。公開數據顯示，在供應量不及9月份的情況下，10月份上海新建商品住宅成交面積達109.1萬平方米，環比大漲42.4%，一舉創下年內月度成交新高。

 

　　不過，另一方面，上海目前商品住宅存量仍保持在1260萬平方米左右高位，且銀行利率優惠力度不及預期。同時，上海是全國住房公積金個貸率較高的城市，上半年其住房公積金平均個貸率為85%，遠高于全國50%的平均水平。1月份—10月份，上海發放住房公積金個貸金額399.46億元，其中發放共有產權保障住房(經適房)個貸39.05億元。截至10月底，累計發放公積金個貸4022.68億元，公積金個貸余額1978.29億元，支持購房建筑面積1.73億平方米。

 

　　因此，上海方面顯然是希望在平均個貸率較高的基礎上，通過松綁公積金貸款門檻，進一步刺激樓市，消化庫存。

 

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，“公積金是地方政府可以直接用政策動用的信貸額度，不但可以直接給市場帶來大量需求，對購房者的心理影響也非常大，所以每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場也是地方政府最習慣的舉措。同時，雖然‘930’政策松綁了信貸認定口徑，但信貸折扣仍沒有明顯變化，部分購房者還是難以承受目前的貸款利率，這種情況下，相當于商業貸款7折利率的公積金政策松綁，對市場的影響將非常大”。

 

　　不過，張大偉也指出，上海松綁公積金政策有利于改善需求入市，但上海公積金的最高貸款限額只有80萬元，實際能夠選擇公積金貸款的購房者數量有限，更多的還是心理影響。預期未來各地都將發布同類型松綁政策。

 

　　此外，有業內人士稱，由于上海商品房庫存仍處高位，盡管在各項新政刺激下成交量仍會上升，但價格還將維持現有水平，出現大幅上漲的可能性不大。

 

　　多地調整公積金貸款

 

　　據悉，自11月份以來，已經有多地對公積金政策進行了調整。

 

　　自11月1日起，山東煙臺調整公積金政策，包括未婚子女買房可提取父母公積金，職工連續繳存半年即可申請“公積金貸款”，二手房“公積金貸款”最高額度提至30萬元等多項住房公積金惠民新政；而從11月份開始，甘肅省各地購房者只要符合按時、足額、連續繳存住房公積金6個月，就可以利用公積金貸款，此前，甘肅省各地的貸款條件是需要連續繳存住房公積金1年以上；同時，湖南省直單位住房公積金管理中心近日發布通知稱，自11月份對個人住房公積金貸款的有關政策作出調整，其中包括降低首套房公積金貸款首付比例至20%，恢復省內異地互貸，取消公積金貸款時間間隔等。

 

　　而11月4日，更是有三地同時宣布調整公積金政策。先是南京住房公積金管理中心發布《關于進一步完善住房公積金使用政策的通知》，宣布落地三部門公積金新政，南京公積金貸款二套房首付比例，由原先的不低于60%，降低到不低于30%；隨后《石家莊住房公積金歸集管理實施細則》印發實施，《細則》就公積金繳存內容進行了調整，規定繳存基數最低不低于所在市、縣(市)的上年度在崗職工平均工資的60%，提高了繳存基數最低標準；此外，濟南發布的新政策規定，外省繳存公積金自11月4日起可回濟貸款，5日起只要借款人連續繳存公積金6個月就能申請公積金貸款，比此前規定縮短了6個月，此外，異地貸款也由此前的全省推至全國范圍。

 

　　實際上，目前已有濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市對公積金貸款政策進行不同程度調整。其中，南京、武漢放寬第二套房公積金貸款門檻，最低首付款比例從之前的70%調整為30%。揚州、杭州、成都、無錫等地，則對已有一套住房并結清貸款余額的家庭，再購房執行首套房貸款政策。

 

　　對此，張大偉表示，30多個城市的公積金新政大部分屬于公積金政策的自我完善，對購房者心理層面的影響將會大于實際效應，其與之前央行放寬信貸、普宅標準調整、各地財稅減免等形成的政策疊加效應，將在一定程度上提振購房者入市信心，促進年內樓市成交的復蘇回暖。

 

　　江西救市升級

 

　　此外，各地除了對公積金政策進行調整外，不少省份還打出了救市組合拳。日前，江西省住房城鄉建設廳印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》制定18條舉措，要求按照分類調控要求，做好房地產市場調控工作，充分發揮市場機制作用，促進房地產市場平穩健康發展。

 

　　《通知》指出，在江西省范圍內購買住房時，不限定購買套數，不需要提供家庭住房情況查詢結果，不需要提供一定年限內納稅或社會保險繳納證明。同時，對個人購買普通住房且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下普通住房且屬于家庭唯一住房的，契稅按1%稅率征收。釋放住房公積金存量資金并降低公積金貸款門檻，提高貸款額度。此外，對于境外機構和個人購房不再實行限制性規定。并要求全省銀行業金融機構要積極支持住房自住性需求和改善性需求，加大對房地產開發企業的融資支持，保持房地產開發貸款合理增長。