本報記者 紀佳鵬 北京報道

　　互聯網顛覆傳統行業仍在持續。

　　餐飲、打車、租車和金融之後，近期，房屋租賃領域也暗流湧動。10月底，鏈家發出內部郵件稱，11月起全面停止與搜房合作，全面推廣鏈家網，由線下走向線上，希望構建完整O2O閉環。我愛我家亦稱年內將會全面跟進。

　　相較於鏈家、我愛我家等傳統中介巨頭的願景發布，12月在北京廣播、地鐵大打傭金半價的“互聯網房屋中介公司”——愛屋吉屋，正以“野蠻人”的角色迅猛搶經紀人、搶租客、搶房東。

　　所謂互聯網中介，是愛屋吉屋一不設門店;二不給中介顧問傭金，而通過高底薪(傳統中介收入兩倍)、快成交、以客戶打分為基准的服務費激勵租房顧問提供服務。

　　在傭金半價的問題上，愛屋吉屋聯合創始人鄧薇說，這並非愛屋吉屋的促銷之舉，而是長期政策，是基於公司組織運營效率的全面提升。曾任土豆網原VP、大黃蜂打車聯合創始人的她坦言，互聯網的信息透明，讓其有充足信心改變傳統租房中介因信息不透明帶給租客的各種痛點。

　　在這一波互聯網中，都在提倡“共享經濟”和“去中介化”，以追求資源利用程度最大化、更低的成本和更高的效率。有意思的是，在互聯網領域摸爬滾打了十幾年的鄧薇反而認為，租房領域屬於一個非標准化的產品市場，中介的作用無法忽視。

　　鄧薇表示，在房屋租賃市場，用戶的需求和痛點已經累積到一定程度，雖然傳統中介有很多很多的門店和員工，但用戶並不滿意。“30年不變的行業做錯了，是時候做出改變了。”鄧薇說。

　　改變傳統租賃短板

　　傳統房屋租賃，一般而言在某小區附近有多個線下門店，雇傭大批量的房產經紀人，並且要在搜房、趕集、58同城、安居客等網站上投廣告，因此，相對於互聯網領域的企業而言，傳統中介屬於重資產型的公司。

　　當然，傳統中介的門店設置有其曆史原因。首先是門店起到信息搜集的作用，把房源的信息整並起來;然後根據客戶的需求去找房，並協調房東和房客之間的需求。但在互聯網時代，因為智能機、APP的大行其道，市場逐漸扁平，並且隨著今年樓市的調整，這個行業擁抱互聯網帶來的態度從未如此迫切，包括鏈家地產、我愛我家等，都開始提出O2O、去中介化。

　　鄧薇表示，傳統的房屋租賃中介有一個龐大的成本結構，全球已上市的房屋中介公司，不管是美國還是香港，都是一個人力密集的行業。“基本上，傳統中介整個財政的情況，都取決於宏觀的房地產市場，如果整個樓市經濟不好的話，就一定會虧錢。”鄧薇對記者說，國內的房屋租賃中介，其模式也決定了經營狀況與宏觀樓市經濟掛鉤。

　　“一家公司收取這么高的傭金但是不賺錢，證明這個行業的成本結構出錯了。”鄧薇表示，大部分時間經紀人每天是空閑的卻要工作得非常晚，一天內的有效工作時間可能只有一兩個小時，人員和門店的閑置以及時間的成本浪費極大。

　　鏈家們對此當然心知肚明。所以，近期面對互聯網中介的沖擊，傳統的房屋租賃也有在傭金方面開始有下調的舉措。比如，北京思源經紀12月5日宣布，將在全國首推中介服務費用降至1.5%，租金傭金打5折。目前二手房代理服務費為銷售額的2.7%。但鄧薇認為，降價或者補貼，作為營銷噱頭沒問題，但能否長期持續並成為一個模型，取決於公司運營成本結構的最優，長期提供租客低價高服務同時公司不虧損，這才是“本事”。

　　創立愛屋吉屋前，鄧薇也是打車應用“大黃蜂”的聯合創始人，大黃蜂曾在快的、滴滴擠壓下，用2個月時間做到上海市場份額第一。鄧薇告訴記者，在O2O最後一公裏的服務上，不管是2013年特別顯效的智能交通，還是今年其所從事的改變房地產傳統中介，立足的根本都在於追求用戶體驗的規模效應。

　　鄧薇認為，傳統行業中，“小”可以美，但在做大時，通常都以犧牲服務質量、犧牲口碑為代價。“不管是智能交通，還是房屋中介，在擴大規模之下，必須要保證更高效和質量，能夠設計一種管理架構，有能力到達那個企業運營完滿、美麗的規模臨界點。”鄧薇說，愛屋吉屋的模型要義包括去門店、減少管理層級、分解租房產業鏈每個關鍵環節、通過APP等移動互聯技術對經紀人服務提供閉環監測、信息透明提高經紀人帶看成單率、形成口碑效應等。

　　重模式和快速度

　　與愛屋吉屋提供雙倍於傳統中介底薪、廣招優秀經紀人的“重模式”相映成趣，目前整個互聯網行業最常提到一個概念便是“去除中介”，讓買方與賣方兩個市場的信息對稱，並且將費用降到最低甚至免費。而定義為一家互聯網公司的愛屋吉屋在成立之初，便旗幟鮮明地提出“我是中介”，並表示會長期收取半價租金。

　　對此，鄧薇說，雖然愛屋吉屋是一家互聯網公司，但是必須提供線下服務。“第一代的互聯網以內容為主，當然一切可以免費;後來出現了電商，開始培養大家在互聯網上面開始付費。”鄧薇告訴記者，移動互聯網來了以後，因為和“最後一公裏”的生活服務開始相關，所以大家在做各種各樣的促銷來吸引用戶，但整體而言，移動互聯網改變傳統業態主流模式必定收費，已成為共識。

　　“在一個簡單標准化的業務裏，以前的那些中介都應該被去掉。”鄧薇介紹，以前買電腦，用戶會去找地區經銷商或者二級代理商等，這是在傳統互聯網和信息不暢通的情況下，人們一站一站地把信息和決策分發下去的管理結構。

　　而到了移動互聯時代，互聯網在標准產品上面的改變，是將所有的鏈條、所有的中間環節全部都打碎了，全部讓它縮短了，讓買方和賣方可以直接交易，舊有交易成本上節省下來的收益，買賣雙方都看得到，中間環節就應該消亡掉。

　　“所以我們仔細分析整個模型，我們認為門店應該消亡掉;以門店為半徑的找房模式應該消亡掉;傳統中介公司的低效率，應該消亡掉。”鄧薇表示，但是在房屋租賃領域，中介無法消亡。

　　租房服務是房地產中介裏面最簡單的服務，周期最短，最容易被標准化;但本質上它依然不能完全被標准化。比如，中介經常會收到房東的委托，而房客也有各種各樣不同的需求。“讓房東和房客在一個平台直接對接，這件事情的溝通效率非常低，因為租客和房東，大家對自己居住環境的要求，包括裝修等附帶條件的要求都是不一樣的。”鄧薇對記者說。

　　鄧薇認為，在這樣一個典型的非標准化、低頻次、高參與度的服務裏，中介居中起到的溝通、協調達成交易以及管理雙方期望值的作用，至少短期內完全沒有辦法替代。

　　“但中介服務本身應該要做得更好，這是我們的總體判斷。因為那么多用戶，不管是買方的還是賣方的，不管是房東還是房客沒有人滿意，那就需要一個更好的服務。”鄧薇說。

　　“我是2000年進互聯網的，這是我參與創業的第7家公司。”鄧薇告訴記者，從2000年的好耶到十年以前的土豆，再到2013年的大黃蜂和2014年的愛屋吉屋，她深刻意識到移動互聯網只能以狂奔的速度前進。

　　正是基於快的和滴滴在分別得到阿裏巴巴和騰訊的入股支持後，短短一年就成為了行業“雙寡頭”的現象，鄧薇意識到，移動互聯網創業需要更高的門檻和壁壘。愛屋吉屋2014年3月開始創業至今，已經有1500人的團隊規模。