易憲容

　　根據中國政府網12月22日消息，《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已經公布，并自2015年3月1日起施行。按照《條例》的規定，中國的不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。而不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　也就是說，從《條例》規定的內容來看，中國不動產登記的內容十分簡單，就是國家法定機構對土地、海域、以及房屋、林木等不動產來界定權利歸屬，即所登記不動產的產權界定，或所登記不動產的持有人是誰而不是誰，以此來保護權利人的合法權益。

　　《條例》公布之后，對股市的地產板塊產生較大的影響，當天地產板塊股票全部下跌。為什麼會這樣?《條例》對中國實體樓市又會產生多少影響?這種影響是大是小?是短期的還是長期的?

　　要回答這些問題，可以從兩個方面來看：一是困擾當前中國房地產市場最大的問題是什麼?二是《條例》到底做了什麼?

　　內房市場問題多

　　當前中國住房市場面臨的問題主要有：

　　一是住房價格過高，讓絕大多數城市居民無支付能力進入住房市場，從而在內地許多城市不僅住房供應過剩，而且也形成各種大小的房地產泡沫。而這種房地產泡沫破產，不僅嚴重增加了中國經濟增長之壓力，也容易把內地金融體系的風險不斷暴露出來。

　　二是居民持有的住房嚴重分配不均。當前內地城市的住房，特別是一二線城市的住房基本上為各城市的高收入居民及城市的原住民所持有，而中高及中等收入居民在高房價下無法用支付能力擁有住房(中低收入以下居民的住房只能通過政府保障性住房來解決，這里就不是討論的對象)。這就必然導致許多城市一方面有大量的住房空置，另一方面讓更多的中高及中等收入的民眾住房嚴重短缺。

　　三是由於一般商品房市場的房價越來越高，從而使得無論是地方還是中央，各類有權利的部門開始巧立名目向福利分房回歸，1998年的房改政策面臨嚴重失敗之風險。

　　四是內地居民的住房消費嚴重超前。與世界各國相比，特別是與發達國家相比，中國居民購買首套住房的年齡越來越低。比如北京居民購買第一套住房的年齡在27歲，而類似情况在德國則在42歲，整個相差15歲。對於內地居民來說，越早持有住房就越好。這不僅會增加城市居民的支付壓力，也讓未來內地房地產市場不可持續。

　　五是由於內地住房市場價格一直持續上漲，持有住房的價值越來越大。特別是當內地居民把住房看作是永遠保值升值之資產時，官員的尋租腐敗紛紛伸向房地產業。而內地居民之所以對住房投資感興趣，問題就在於房地產的交易稅及交易所得稅偏低，居民住房持有物業稅極低。如果不能夠確立房地產物業稅合理公平的制度規定，那麼這種問題是不可能解決的。

　　有助釐定物業稅

　　比如說，為何中國住房市場投機炒作嚴重、住房嚴重分配不公?很大程度上是與當前中國的住房稅收制度不合理有關。因為，就目前中國的住房稅收制度來看，住房交易與流轉環節是徵收了一定的交易稅及交易所得稅，但這些住房稅收基本上處於偏低的水平。更為重要的是，對於住房持有環節，除了兩個城市在對徵收物業稅試點之外，其他地方住房物業稅基本上為零。

　　但是，要徵收住房物業稅，其稅基從何而來?物業稅的稅率又如何?如果物業稅的稅基和稅率都無法確定，那麼物業稅根本就無法徵收。我早在2005至2006年就已經提出，要徵收住房物業稅就得先建立起一些基礎性制度，比如，對中國的住房進行全國性普查，建立起公開透明的不動產登記制度。

　　今次《條例》的公布，就是要求對不動產住房進行全國登記。在此基礎上，就可以知道全國城市有多少住房，這些住房又有多少類型，并如何公布。

　　這樣，政府就知道每個家庭住房的數量及價值，并以此基礎確立物業稅的稅基，及確立物業稅的優惠及減免條件，并制訂出公平公正的物業稅徵收制度。如果政府不能夠獲得這些住房持有之信息，不能夠讓住房持有的信息公開透明，要進行物業稅徵收是不可能的。

　　還有，就中國的特殊情况來說，《條例》的公布也意味着許多以往隱藏在住房市場背后的非法交易、不合理的財產持有的行為都會暴露在光天化日之下，這對政府的反腐倡廉起着有利的作用。

　　總之，《條例》的公布，不僅清楚不動產的各種權利，保護不動產持有人的相關權益，也為制訂公平公正的物業稅制度奠定了基礎，可暴露住房市場的非法交易及不合法的財產持有，通過物業稅這個經濟槓桿來化解當前中國住房市場許多問題。正是這個意義上說，如果《條例》實施，并促使中國公平公正的物業稅制度出台，那麼，對中國房地產市場所產生的影響將是巨大的，市場對此一點都不可低估。