“早在3年前，萬達就從外灘國際金融服務中心項目中買下了3萬平方米的酒店和6000平方米的地下物業，只是一直沒對外公布。”萬達上海公司一位負責酒店建設的高管向中國房地產報記者透露。而在萬達商業地產上市招股書中，該外灘酒店的項目公司——上海萬達酒店投資有限公司也被列入其附屬公司列表之中。

 

　　在SOHO中國與復星股權尚未厘清的局面下，萬達此舉頗值得玩味。而在12月初，外灘金融中心剛剛獲得了預售許可證，其中辦公部分最高報價達到了35萬元/平方米，達到了上海商業地產報價之最。此外，萬達持有的酒店部分也取得預售證，報價為4萬~10萬元/平方米。

 

　　“春節前這個事肯定有清晰的結果出來，畢竟拖太久對招商沒好處。”外灘金融中心副總裁楊松告訴中國房地產報記者，SOHO中國與復星的地王股權官司二審雖然還未宣判，但結果將會與一審復星勝訴的情況沒有太大出入。

 

　　“35萬元的報價只是對未來機制的預判，我們一直堅持長期持有，沒有任何銷售計劃。”楊松表示，在早期銷售酒店部分給萬達之后，外灘金融中心就再沒有出售發生。作為未來上海最頂尖的商業綜合體，項目的品質足以支撐起35萬元/平方米的報價。

 

　　“這樣高的報價，只有萬達這種極具實力的大企業才敢接手。”克而瑞研究機構總監薛建雄分析稱，外灘金融中心得以順利入市，說明SOHO中國和復星爭奪外灘地王一案將塵埃落定，潘石屹可能選擇讓步，雙方達成共識，項目由復星主導，萬達參與合作開發。

 

　　最高單價35萬是否出售成謎

 

　　距離中民投董家渡地王500米處，因“地產界第一案”而馳名的外灘8-1地塊于12月初入市。從拿地到入市耗時近5年，復星、SOHO中國都有巨量資金沉淀于此，而今，該地塊上建成的樓盤終于以“外灘國際金融服務中心”的備案名獲取了預售證。

 

　　網上房地產信息顯示，外灘國際金融服務中心推盤面積達到9.62萬平方米，推盤套數為57套，物業類型包括辦公、商業、旅館、影劇娛樂等。本次推盤中，辦公部分單套面積很大，其中有不少都是1000平方米以上的整層物業，而酒店部分則是按照規定，需要以整體形式出售。

 

　　引人矚目的是，作為外灘首個復合型金融中心，該項目此次推盤的部分房源報出了上海市場前所未有的天價。德佑地產市場研究部監控的數據顯示，辦公部分的報價最低為10萬元/平方米，最高達到35萬元/平方米；位于地下的商業和影劇娛樂部分，報價則為4萬~17.5萬元/平方米，酒店部分的報價為4萬~10萬元/平方米。其中，其辦公部分35萬元/平方米的最高報價，是滬上商業地產項目過去所沒有過的。

 

　　不過一位業內人士向本報記者表示，本次外灘國際金融服務中心雖然報價驚人，但最終的成交價格也很可能低于報價水平，特別是出現部分房源被整購的情況下，“35萬元/平方米”更像一個噱頭。

 

　　事實上，多年來，外灘金融中心曾不斷傳出出售消息。“由于所有的商辦項目即使不賣也都必須辦理預售許可證，而辦理預售許可證是必須要有價格的。”外灘金融中心總裁吳洋告訴本報記者，曾經有一個客戶出價10萬元/平方米收購整棟樓，但被拒絕了。“據我所知，10萬元每平方米在上海是沒有過的。”

 

　　據本報記者證實，早在2011年，外灘地王拿地方上海證大置業為籌措土地款就已經將外灘8-1地塊中3萬平方米的酒店和6000平方米的地下配套用房權益，打包出售給了萬達集團。前述萬達上海高管指出，萬達一直沒有對外公布此事，而多年來酒店的建設工作一直沒有停止。該酒店項目是集團的重點項目，是萬達酒店建設系統旗下唯一以公司建制的項目，預計2015年這家酒店將開業。

 

　　“此次領取預售證，或許是出于自身資金的考慮。不排除該項目未來會存在出售的可能。”盛世太平資產管理有限公司董事長陳立民則表示，在股權糾紛中沉浮近5年，造成項目在銀行貸款、出租簽約等方面出現障礙，而如果算上大型商業的運營培育期，開發商預計要15~20年才能收回成本。

 

　　楊松透露，目前已經有百余組客戶來看房，其中確定意向的超過一半，但暫時還沒有正式簽約的客戶。

 

　　五巨頭之爭“撿漏者”萬達

 

　　截至目前，復星、SOHO中國、證大、萬達、綠城……時下中國地產界最炙手可熱的房企，都是外灘金融中心的持股者或業主。復星與SOHO中國之間的官司至今沒有落定，無法說清究竟誰是真正的主人。

 

　　在SOHO中國此前發布的2014年第三季度財報中，外灘金融中心項目仍被他們列入開發項目中。然而實際上，外灘金融中心項目于2011年正式動工，此后的一千多個日日夜夜里，該項目一直在復星集團的主導下建設，另一個持有50%股權的大股東潘石屹根本無從插手。

 

　　2013年4月，“外灘地王案”一審判決，原告復星集團勝訴，被告上海證大、綠城中國和SOHO中國三方的轉讓協議無效，并要求將項目股權在15日內恢復至轉讓前。2013年9月，上海高級人民法院二審，SOHO中國當庭表示愿意調解，但該要求被復星集團拒絕，所以上海高院至今仍未宣判。

 

　　作為這場曠日持久的“外灘地王案”中的“撿漏者”，萬達一直不動聲色地進行酒店的規劃和建造，甚至在港交所招股書上列入了上海酒店的資產。一位知情人士表示，當年證大與復星多方籌措土地出讓金時，萬達以約5億元的低價拿下酒店權益，既幫了證大和復星一把，又獲得了優質資產。

 

　　“萬達沒有股權，只有這一棟樓。我們作為它的業主方，無論萬達是否上市我們對這個酒店的高標準嚴要求是不會改變的。”楊松指出，萬達的酒店作為外灘金融中心的重要組成部分，不可能是單獨一個項目，項目方對萬達方面的監督和要求一直都很嚴格。

 

　　復星與SOHO中國的官司即將和解，萬達與復星、證大、綠城等各方面的利益如何協調成為新的問題。“即使SOHO中國退出，復星與證大、綠城之間如何進行股權分配，萬達酒店與整個項目運營利益的分配，綠城在宋衛平回歸后會否出現變化，都將考驗著復星把控全局的能力。”前述知情人士告訴記者。

 

　　RET睿意德商業服務部董事陳麗琳指出，外灘金融中心的股權糾紛不解決，就無法順利入市招商。隨著2015年上海商業地產供應潮來臨，市場競爭加劇，該項目要在甲級寫字樓市場取得領先的租金水平，必須及早落定主人。

 

　　陳麗琳透露，外灘金融中心的購物中心招商中出現了新的困難，因為開發商不愿意支付裝修補貼，許多奢侈品品牌不愿意進駐該項目。“動輒上億元的裝修補貼是奢侈品招商的難題，沒人出這個錢就肯定找不到一線大品牌。”“錢對我們一直不是問題，問題是有個合法的途徑讓我們花這個錢。股權怎么樣是法律在說話，相信應該很快會有一個清晰的結果。”楊松坦言。

 

　　上海外灘地王大事記

 

　　●2010年2月1日

 

　　上海證大置業以92.2億元的高價競得上海外灘8-1地塊并刷新地王紀錄，業內稱之為外灘8-1地王。

 

　　●2010年4月27日

 

　　上海證大與復星國際、綠城及上海磐石投資管理有限公司共同成立上海海之門房地產投資管理有限公司開發該地塊，四方股權比例分別為50％、30％、10％和10％。

 

　　●2011年11月3日

 

　　上海證大置業將以95.7億元人民幣的總代價，向上海海之門公司出售外灘地王項目。海之門由浙江復星、證大房地產、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%。

 

　　●2011年12月29日

 

　　SOHO中國公告稱，以人民幣40億元收購了證大五道口及綠城的全部股權，收購完成后，SOHO中國將間接擁有外灘8-1地塊50%的權益。

 

　　●2011年12月30日

 

　　復星集團發布公告稱，SOHO中國和綠城關于外灘8-1地塊的相關交易令其感到“驚訝”，稱自身權益受到侵犯。

 

　　●2012年5月30日

 

　　復星向上海市一中院遞交民事起訴狀，狀告SOHO中國、綠城、證大。

 

　　●2013年4月24日

 

　　上海一中院判決復星勝訴。SOHO中國等三方隨即發布公告表示，將就該判決結果向上海市高級人民法院提出上訴。

 

　　●2013年9月

 

　　“外灘地王案”二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO中國表態愿意接受調解，但被復星方面拒絕。

 

　　●2014年11月1日