樓市回暖刺激供應量增多，紐約高端豪宅市場進入一個“拐點”

　　周佳

　　作為紐約的一名資深房產經紀，徐文芳明顯感到，她的客戶下單速度慢了很多，從接洽到下單，有時甚至長達半年。

　　徐文芳認為，下單變慢的最大原因是，相比過去，現在的紐約豪華房源增加了許多。“2013年房源非常緊缺，只有一兩套出現在市場上，所以一出來就被搶走了，不像現在，我的客戶可以慢慢挑。”

　　銷售速度下降，存量豪宅增多，紐約高端豪宅市場進入一個“拐點”。

　　房產研究機構米勒-塞繆爾房地產評估公司主席米勒(JonathanJ.Miller)告訴《第一財經（微博)日報》記者：“超豪華新房需要等待更久才能找到買家。”

　　那些踴躍的海外買家呢？米勒對此有不同的看法，“海外買家的影響已經被媒體嚴重地夸大了。我統計下來在曼哈頓購房者中外國人僅有15%，不足以改變這個市場。”

　　豪宅下單變慢

　　徐文芳是美國第二大房地產公司凱勒—威廉姆斯（KellerWilliamsNYC）的資深房產經紀，在紐約從事房產租賃和銷售。

　　徐文芳的客戶中許多為三口之家的中國人，不少趁孩子放寒假一起來紐約看房。但她發現，近一年來，客人從接洽到最后買房的時間跨度較長，從幾個月到半年不等。

　　這與2013年火爆的豪宅市場完全不同。“2013年的時候，房源非常緊缺，往往只有一兩套出現在市場上，一出來就被搶走了，不像現在，我的客戶可以慢慢挑。”

　　徐文芳現在銷售的是一套曼哈頓下城金融區的住宅樓，這是一套新開發的豪華住宅樓，樓內最便宜的房型也要200多萬美元。目前該樓還在建，2016年交房。

　　去年12月，徐文芳賣出了其中的一套兩室一廳，價格近400萬美元。“買房者是準備從國內投資移民美國的三口之家，孩子在美國讀書，準備過幾年畢業后到紐約找工作，買這樣的期房正合適。”徐文芳告訴《第一財經日報》記者。

　　曼哈頓新房如潮

　　類似的新建豪華房產，正在曼哈頓乃至紐約迅速增長。

　　有研究報告顯示，2014年第四季度曼哈頓豪華房產共售出272套，同比下降17.6%。待售的豪華房產為1559套，同比上升31%，按照現有銷售速度需要17.2個月來消化，同比延長了59.3%。

　　2013年，只有曼哈頓中城的57街157號的一幢超豪華大樓（One57）在出售。該大樓離中央公園只有2個街區，處于億萬富翁帶上。這幢擁有92間公寓的大樓，在2014年前三個季度還能保持一個季度售出一個單元的銷售速度。

　　但現在，在它附近有好幾幢超豪華大樓同時在市場上競爭。比它更高的帕克路432號大樓（432ParkAve）已經進入市場，其頂樓已經售出的復式單元賣了9500萬美元。

　　在432號大樓南面不遠處，現代藝術博物館附近一棟擁有145間公寓的大樓在去年進入市場。

　　此外，今年萬科及美國開發商RFRHolding聯合開發的曼哈頓中城列克星敦大道610號的高級公寓項目也將開始出售。直接在中央公園旁邊黃金地段的520ParkAve也馬上要開始銷售。

　　除了即將開始銷售的超豪華大樓，離One57半個街區的地方在今年上半年將動工新建一棟擁有60個單位的超豪華大樓。這些步行相距不到10分鐘的地方聚集了這么多新建公寓，共同競爭著能夠花動輒上千萬美元甚至上億美元購買公寓的客戶。

　　曼哈頓超豪華房產供給，已經到“畸形”的地步。

　　根據房地產公司凱勒—威廉姆斯統計，2014年曼哈頓上市的房子只有約3000套，是2000年以來最低的一年，遠遠小于2009年9000套上市的水平。

　　與此同時，房地產公司柯克蘭集團（CorcoranSunshineMarketingGroup）的數據顯示，每平方英尺（約合0.09平方米）單價超過2300美元的豪華住宅在2014年有2386套上市，是有記錄以來最多的一年。

　　“曼哈頓地價處于歷史高位，在這樣昂貴的土地上修建的房子大多都朝向了超級豪華市場。”米勒表示。

　　“我希望建筑商多造一些一房或兩房的小戶型，總價控制在200萬~500萬美元以內，這個區間內的需求還是很大的。”徐文芳告訴記者。

　　“2015年和2016年低端的豪華市場將更加容易被市場消化，而高端超豪華新房需要等待更久才能找到買家。”米勒認為。

　　房產商信心十足

　　米勒告訴記者，曼哈頓豪華房產市場已經開始放緩。從供給和需求方面來看，“市場不再擔心房價一飛沖天，一部分恐慌性需求消失。另一方面，去年供給幾乎翻了一倍。”

　　雖然銷售不旺，待銷比迅速延長，但是建筑商還是信心滿滿，在售價方面不肯讓步。

　　根據米勒—塞繆爾房地產評估公司的研究報告，曼哈頓的豪華市場在2014年第四季度平均價格為740萬美元，同比上升19.3%。每平方英尺單價也同比上升了18.8%，達到2747美元。

　　雖然曼哈頓多數開發商都是私人公司，沒有公開的財務報表，但由于2014年美國國債利率下降，企業發債相當容易。美國信用等級為投資級的公司在2014年總共發行了1.09萬億美元的債券，創造了歷史紀錄。房產商很可能沒有資金壓力。

　　全美地產經紀商協會（TheNationalAssociationofRealtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（LawrenceYun）告訴《第一財經日報》記者：“紐約超豪華公寓的過剩是暫時性的。從全國范圍來看反而是豪華房屋的表現超過其他部分的房市。”

　　專家表示，美國樓市雖然供給總體有所增加但還是整體短缺。2014年全美房價漲幅超過工資6%，租金漲幅超過工資漲幅4%，這就說明房子供給依舊不足。

　　而豪華房屋的表現之所以能超過其他價格區間的房屋，主要因為美國房市目前受到信貸條件不寬松的限制，很多潛在的購買者不能得到貸款，而豪華房屋的買家都是不差錢的。“豪華房屋的買家主要資產都在股市里。這兩年股市上漲很多，支撐了豪華房屋市場。”勞倫斯說。