樓市新政三連發 房產還是“下落的刀”？

　　◎每經記者 胡健 發自北京

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發布樓市新政。此次新政的出臺經歷了一番周折，有媒體提前透露新政內容，說“30日相關部門要舉行發布會”。奇怪的是，“相關部門”辟謠了，而“辟謠”之后，政策卻又出臺了。昨日A股房地產板塊漲幅超過4%，保利地產等10只個股漲停，那些先知先覺者又賺了一筆。

　　從純投資的角度來看，房產造富時代已經結束，未來將是股權造富的時代。但我們希望類似樓市新政這樣的“大事件”不要再被提前泄露，因為任何風吹草動都會引起股價波動，而這樣的信息不對稱，對于中小投資者難言公平。

　　3月下旬，房地產行業迎來政策密集期。

　　昨天下午，央行、住建部、銀監會出臺樓市新政，二套房貸最低首付比例降至四成。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　同一天，財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，明確個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。而幾天之前，國土部和住建部剛聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。

　　一周內連發房地產新政，維穩樓市意圖十分明顯。但《每日經濟新聞》記者注意到，分析認為，從投資角度來看，房產造富時代已經終結，未來將是股權造富的時代，建議投資者不要去接“下落的刀”。

　　房地產新政三連發

　　實際上，上周末國土部和住建部發通知，要求各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。這個通知主要圍繞促進房地產用地結構調整而展開。同策咨詢研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，這實際上就是要求各地政府因地制宜，進行差別化調控。

　　但這個政策顯然不夠解渴和過癮，有人將其比喻為一只救市的“襪子”而非“靴子”。沒想到只時隔3天，“靴子”就來了。

　　按照三部委的新政，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭解讀稱，此項政策調整可以說是超預期，此前市場普遍預測二套房首付比例降至五成，而受益最大的是購買二套房的群體。

　　就財政部營業稅“5改2”的新政，偉業我愛我家副總裁胡景暉說，盡管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人，但“5改2”之后，部分房屋的營業稅得到了免除，購房人的交易負擔將下降，這會促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　改善性需求明顯受益

　　從新推出的這三個房地產新政來看，改善性需求正成為決策層穩樓市的關鍵棋子。胡景暉表示，從三部委聯合下發的通知核心內容看，本次新政重點利好的是已經擁有一套住房、亟需改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群。新政將促進改善型業主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區買房的首次置業者來說是明顯利好，因為有更多的中小戶型房源可供選擇。

　　交行分析師夏丹告訴《每日經濟新聞》記者，二手房交易營業稅由“滿五唯一”跳過2009年前曾實行的“滿三唯一”，直接調整至“滿二唯一”。由此可見相關部門對于中央支持改善購房要求的響應之迅速，態度之堅決。

　　夏還指出，財稅部門的政策調整能釋放出一批存量房源，有利于提升房屋流轉速度，增進市場交易活躍度，同時也能一定程度上緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。

　　胡景暉說，“5改2”政策最大的受益者是購房人，對于很多人來說，不用承擔以前要被業主轉嫁的營業稅了，降低其購房成本。

　　招商證券報告認為，最新經濟數據顯示經濟下行和就業壓力仍然比較大，政策需要做出響應。二套房最低首付的調整有助于進一步釋放剛性需求，籍此穩定房地產投資和家庭部門的消費意愿，從而推動總需求企穩回升。

　　恐難改樓市大趨勢

　　中原地產發布數據顯示，截至3月29日，全國主要54城市成交快速復蘇，成交量已經達到了20.02萬套。“預計在最后兩天月末成交影響下，54城市3月成交量將與2014年3月的21.6萬套持平，但相比2015年2月份的12.6萬套出現環比大幅上漲。”中原地產研究總監張大偉說道。

　　此次抓住改善性需求的策略也被業界贊同。中指院常務副院長黃瑜此前表示，從人口結構上來分析，改善性的需求在2016年以后會逐步加大，2020年的時候以改善性需求為主。

　　摩根大通報告稱，未來更多利好樓市政策可期，比如金融政策放松，4月有可能出現50個基點的存款準備金率下調和一次利率下調。這將使得購房者的門檻進一步降低。

　　一周內連發三新政，會不會對樓市造成過度刺激？胡景暉說，一系列政策依然無法從根本上扭轉房地產市場趨冷的大趨勢，未來樓市“量價齊升”的情況將不會再出現，“量增價穩”將成為2015樓市新常態。

　　民生證券給出的幾點理由包括：即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降；利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統性下降；中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。

　　2008年以來房貸政策變化

　　2008年：住房貸款利率下限擴大為基準利率0.7倍

　　2009年：首付款比例調整到30%及以上，貸款利率不能低于基準利率1.1倍

　　2010年：非改善二套房首付比例最低40%

　　2011年：國八條出臺，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級

　　2012年：二套房首付比例改為60%，央行兩次降準

　　2013年：“新國五條”頒布，出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅

　　2014年：限購逐步松綁，調整首套房認定標準

　　2015年：二套房貸款最低首付比例降至四成