在深圳樓市這一波漲價潮中，林偉比一般人提前一年布局。大約一年前，在深圳樓市低谷階段，林偉判斷抄底時機已到，出手買入3套房，到現在的收益已頗為可觀，其中已有價值翻倍的。

 

　　作為一名房地產投資客，林偉習慣“反市場操作”：在房價持續下跌、市場觀望氛圍濃厚時低價買入，待樓市反彈后擇機高價賣出，這個過程一般持續3年左右。

 

　　在深圳，有一幫像林偉一樣的房地產投資客，他們出現在大大小小的樓盤現場，對項目的戶型、資源了如指掌，敏銳地捕捉著行業動向，伺機而動。

 

　　提前布局“抄底”

 

　　房地產市場永遠不缺投資客，尤其是在深圳這樣的一線城市。

 

　　在深圳近半年的瘋狂樓市中，剛需成為主力軍，投資客也隱現其間，但一些投資客早在一年前就已提前布局。

 

　　林偉便是一個典型。他在1999年買入第一套屬于自己的房子，2003年開始全職炒房。因房地產區域性明顯，他的炒房區域主要在深圳。

 

　　“這一波漲價潮很猛，我在去年已經布局。”林偉告訴《第一財經日報》記者，“去年第三季度，深圳市場普遍降價，出現了很多筍盤。有人擔心會出現降價潮，但我當時判斷價格已到底部，便買入了3套。”

 

　　他認為，市場要么過于悲觀，跌得過多，要么過于樂觀，漲得過多，中間的反差很大，只要抓住時機，就會有不錯的收益。他去年買入的3套房中已經有翻倍的了。

 

　　當時的成交數據可以側面佐證林偉的看法。去年前三季度，深圳的樓市都是一片萎靡，但到10月，由于“9·30新政”的出臺，成交大幅回暖，一手住宅成交4783套，環比增長54%；11月，深圳的房價已經開始反彈，一手住宅成交均價為26536元/平方米，創下歷史新高，環比上漲19.5%。此后，深圳的房價環比漲幅連續幾個月領漲全國。

 

　　當然，“9·30新政”、一系列降準降息政策、“3·30新政”等利好政策是深圳樓市絕地反彈的重要推手。

 

　　林偉坦言，這些政策是無法預判的，沒想到這一波漲價潮會如此“兇猛”，超出預期。

 

　　同樣是投資客的陳彬(化名)也在去年“9·30政策”出臺之前買入了一套房產。

 

　　陳彬在深圳房地產投資圈內小有名氣，他以實業起家，2006年開始進入深圳投資房地產，買下的第一處房產就是深圳有名的豪宅香蜜湖一號，當年買入價為1.9萬/平方米，如今已經超過了11萬/平方米。

 

　　“我一直很看好深圳樓市，深圳是內生型城市，就像美國硅谷，具有強大的生產力，而一個城市的房價反映的就是當地的生產力。硅谷小鎮阿瑟頓是全美房價最貴的區域，就是因硅谷的生產力所帶動。”陳彬對《第一財經日報》記者說，近期深圳樓市的表現是“補漲”和價值回歸，此前被低估了。

 

　　除了林偉、陳彬這樣的全職房地產投資客外，一些業余的投資客選擇在這波漲價大潮中入市。

 

　　章穎(化名)告訴本報記者，她4月份賣掉了部分股票用來付房子的首付，不過大部分資金還留在股市。

 

　　“股市這一輪漲了很多，套一部分現金出來買房更安心。”章穎說，她的一位朋友也從股市里撤出部分資金，買了兩套房，一套準備自住，一套用來投資，過幾年出手。

 

　　逆向炒房哲學

 

　　投資客都有自己的一套哲學和理念。

 

　　林偉最看重時機，用他自己的話說：“反市場操作，時機比地段還重要。”

 

　　用更為通俗的話來解釋就是，大家都看好的東西，其價值已經在價格上反映出來，這個時候應該賣出；大家都不看好的東西，會出現價值洼地，此時應該買入。

 

　　在最近一年時間內，林偉已經完成了“買入”和“賣出”兩個動作。

 

　　前文提到他在去年三季度時低價買入了3套房產，等到深圳樓市進入高潮時，他便把更早年布局的3套房產賣出。

 

　　“3·30新政”出臺后，深圳樓市的反應最為激烈，尤其是二手房，很多業主坐地起價，反價二三十萬的隨處可見。

 

　　其中，龍華區的房價漲幅頗高。本報記者在深圳北附近走訪時發現，有樓盤在“3·30新政”之后一下從3.3萬/平方米漲到4萬/平方米，也有樓盤從2.6萬/平方米漲到3.2萬/平方米。

 

　　而林偉早在3~5年前就已布局龍華區，買入了3套房產，購入的單價不足2萬/平方米。

 

　　“我在4月份賣掉了龍華的3套房，單價3.5萬~4萬/平方米，幾乎都翻倍了。”林偉對本報記者透露。

 

　　在被問及選房的標準時，林偉表示，標準是跟著市場變化，一般會綜合考慮價格和地段，價格第一，地段第二；大多數時候是投資二手房，因為二手房的信息是不對稱的，更容易找到筍盤；同時，持房時間在3年左右，目標是在3年左右翻倍。

 

　　與林偉不同的是，陳彬希望房價永遠不要漲，他不希望進行頻繁的買賣，更愿意通過租金的收入實現增值。

 

　　“就像巴菲特在股東大會上講的，最好的企業是‘只買一次’以后再也不用投資的標的，房地產也一樣。”陳彬解釋，他投資房地產是看重今后的租金收入，每年可以實現穩定收益，待到一定階段后便可通過租金收益買入新的房產，以如此“復利”的形式實現規模擴張。

 

　　陳彬告訴記者，他投資過大部分不動產類型，包括土地、廠房、商鋪、寫字樓、普宅、豪宅，但大部分都是靠租金收入。假如房價上漲過快，租金漲幅跟不上，便不利于自己擴張投資，因而不希望房價漲得太快。

 

　　豪宅是下一個投資領域？

 

　　深圳樓市瘋漲，是否還有投資空間？

 

　　陳彬告訴《第一財經日報》記者，他向來看好深圳樓市，近三年來，他一直在賣掉非深圳的物業，把資金挪到深圳來投資。

 

　　他認為，豪宅將會是下一輪發力的重要板塊。“在深圳實行限購的幾年時間內，千萬以上的豪宅受到了限制，至少2年多沒怎么漲。因為限購政策下，每個家庭最多買兩套，一些買得起豪宅的人名下已有兩套房，除非注冊公司或者用親戚朋友的名義才能購買第三套住房，但要把千萬價值的房產放在別人名下，大部分人是有顧慮的。”

 

　　林偉也表達了類似的觀點：“這一輪漲的都是剛需盤，大戶型、豪宅滯漲。我接下來也會把資金投向大戶型，今年年初已經在鹽田大梅沙買下一套大戶型海景房。”

 

　　林偉分析，最近一輪樓市行情中，換房客比較多，很多人都是把手頭的剛需盤賣出，然后再買入更大的戶型，但因過戶手續繁雜、時間較長，大戶型的需求會在接下來一段時間內爆發。

 

　　“如果財力有限，也可以投資深圳的純住宅，至少兩房以上，一定要能夠住家、安居樂業的，最好是關內的學區房。”陳彬說，深圳的住宅用地越來越少，去年政府僅供了一塊住宅用地，接下來供地的重點是產業用地，產業用地又會帶來更多就業機會和人口，多方面的因素導致深圳的住宅市場將會供不應求。

 

　　林偉則表示，當前深圳剛需盤存在一定泡沫，明后年可能會回調一點，尤其是南山、后海的一些非核心區域。反倒是羅湖、鹽田的一些房子很便宜，存在投資機會。

 

　　總結來說，對于投資客而言，無論樓市行情好壞，總會有價值洼地和投資機會。