樓盤促銷廣告在位于安徽省東南部的這個三線城市隨處可見。這里是素有“江東名邑”、“吳楚名區”之稱的蕪湖。

 

　　2007年一線城市房價紛紛下跌，樓市步入調整期。在政策優惠、新型城鎮化建設等利好因素下，大量房企紛紛擠入蕪湖這個常住人口只有100多萬的市場。

 

　　2015年5月底，《第一財經日報》記者實地探訪蕪湖，發現房地產市場嚴重供過于求。當地的大巴車、市場步行街，甚至出租車都被樓盤廣告霸占。出門打車，你只需要報出樓盤名稱，出租車師傅可以很快分辨出具體位置。

 

　　一線房企深陷

 

　　5月21日下午，臨近下班時間，《第一財經日報》記者在位于蕪湖市政府旁邊的“兆通大觀花園”小區注意到，10分鐘內從該小區門口僅走出6個人和3輛私家車。記者觀察發現，該小區的入住率不超過50%。據當地人介紹，這是這個片區人氣最旺的小區之一。

 

　　沿著蕪湖河清路向南走，另外一個樓盤甚至連門衛都沒有。在本報記者步行的半個小時內，僅有一輛出租車路過。

 

　　“如果你晚上要在這里打車，你一定要喊上帝保佑。”當地一位出租車司機告訴記者，“這里晚上基本沒有人。”

 

　　晚上8點，記者注意到這里的樓盤亮燈率不足30%，外面幾乎沒有人，周圍一片安靜。

 

　　“圍繞蕪湖市政府四周的樓盤均出現大面積滯銷，政府之前希望做一個政務區，但是并沒有多少人過去買房。”業內人士肖華(化名)告訴記者。

 

　　房產商幾乎是“貼身肉搏”，競爭異常激烈。即便是下調銷售價格，新盤依舊面臨賣不動的窘境。深陷其中的不乏萬科(000002.SZ)、恒大地產(03333.HK)、世茂房地產(00813.HK)、碧桂園(02007.HK)等知名開發商。

 

　　萬科集團開發的“萬科城”項目就出現了滯銷，當地房產信息網站蕪湖365網上房地產顯示，去年以來共計開盤158套房源，成交38套，去化率為24%。

 

　　“這個萬科城是萬科旗下項目銷售業績非常差的一個項目，即使這樣，在這個片區萬科城的銷售也還不錯。”當地業內知情人士告訴記者。當地出租車司機也告訴記者，在這個比較凄冷的區域，萬科城屬于人氣稍旺的樓盤。

 

　　而恒大地產開發的“恒大華府”也不盡如人意。

 

　　蕪湖365網上房地產顯示，恒大進入當地累計開盤的15棟項目有4棟一套都沒有賣出去，而去年以來開盤的90套，僅成交了22套。

 

　　多位當地業內人士向記者表示，恒大華府由于精裝修并不適合當地需求，當地人都不喜歡精裝修房。

 

　　競爭白熱化

 

　　搜房網數據顯示，蕪湖主城的四個區(鏡湖區、戈江區、開發區、鳩江區)聚集著119個待售樓盤。

 

　　庫存居高不下讓營銷人員的壓力很大。“晚上十點我家門口還有綠地項目的銷售人員給我發傳單，他們挨家挨戶發展客戶不放走一點資源。”當地居民告訴記者。

 

　　壓力最大的時候，這里的樓盤營銷總整晚睡不著，天天加班。“去年底為了沖業績，我們拼命在賣房子，好在我們熬過了最艱難的時間。”某樓盤營銷負責人告訴記者。

 

　　官方數據顯示，蕪湖的住宅去化周期在16個月左右，這個數據被當地業內解讀為非常不健康。“我們預測大概有18個月，而如果是在鳩江區，這個區劃周期可能就是好幾年了。”業內知情人士指出。

 

　　即便是位于城中心的樓盤壓力也不小。某樓盤的銷售對外報價是7500元/平方米，但記者走進樓盤才發現，還有各種優惠活動。

 

　　“之前我們五一節有促銷活動，現在您還可以參加這個活動，我們做商業貸款可以每平方米直接減少700元，這樣差不多是6500元/平方米。”該樓盤銷售顧問還告訴記者，蕪湖除了市中心房子賣得好一些，郊區的人氣都很低，但是即使在市中心，很多房子也沒有人住。他解釋道，因為“很多蕪湖人都在北京、上海打拼，他們買了房子為了以后養老。”

 

　　世茂房地產在蕪湖的世茂濱江一期的均價為8000元/平方米，二期的均價為7500元/平方米。“蕪湖的同質化產品太多，沿長江的江景樓盤就有15個，競爭太大。”世茂房地產蕪湖營銷部經理鮑峰向記者坦言。

 

　　有知情人士告訴記者，蘇寧置業甚至已經將其部分土地退還給政府。

 

　　無序擴張？

 

　　“2007年蕪湖住宅市場均價7000元/平方米，今年的均價是5300元/平方米。”綠地集團安徽房地產事業部皖江區域公司總經理姚小剛告訴記者，“這個城市住宅價格下降有兩個因素，一個是城市中心的房價在回落，還有一個原因是蕪湖的區劃面積還在擴大，郊區房價拉低了整個蕪湖的均價。”

 

　　克而瑞數據顯示，2014年蕪湖商品房成交面積同比下降92.57%，其商品房成交套數同比下降93.08%，成交金額同比下降92.48%。

 

　　“2007年~2010年政府土地釋放過多，這期間很多大型房企也加入到蕪湖市場，競爭一下子變得很激烈。”姚小剛認為。

 

　　鮑峰指出，之前政府拆遷棚戶區的時候給拆遷戶都提供了安置房，大量安置房的出現也沖擊了商品房市場，這些剛需完全沒有釋放。

 

　　為促進商品房市場發展，2012年初，蕪湖政府出臺新政，對購房者給予現金補貼。

 

　　同時，從去年開始整個蕪湖的土地就實行了限量供應，而蕪湖市本科及以上學歷高校畢業生或具有技師級以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，其購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額。

 

　　此外，蕪湖市政府今年5月出臺《關于貫徹落實國家促進房地產市場健康發展政策的若干意見》，要求金融部門要落實首套普通住宅首付款比例30%和利率下限7折優惠政策，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，金融部門要執行首套房貸款政策。全面執行二套房首付比例下調至40%金融政策。

 

　　“市場也有前景，未來蕪湖房地產市場會漸漸走出低谷，今年高鐵也將通車，蕪湖交通也將更加便利，這個城市值得期待。”姚小剛表示。