豪宅成交均价上涨

 

　　中原地产研究部统计数据显示，今年前5月上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套，同比2014年前5月的960套上涨了109%。预计2015年，上海千万豪宅成交有望突破5000套，创造历史纪录，成交均价也明显上涨。截至6月16日，北京总价在2000万元以上的豪宅成交59套，预计全月成交将在90套以上，创造了2月以来的月度纪录。根据中原地产统计，今年以来北京2000万以上的豪宅签约超过345套。而在2014年前6月合计签约只有201套。据悉，目前北京在售的单价在10万元以上的存量项目大约有10个左右。此外，从现在到2016年初，预计北京能够上市销售的单价在10万元以上的项目接近15个。

 

　　根据中原地产市场研究部统计，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。在这2046万平方米中，只有1350万平方米为住宅用地，其中有800万平方米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地最近两年仅供应了550万平方米左右。

 

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，折算成为商品房住宅只有4.5万套左右。按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

 

　　高端化将成为趋势

 

　　根据亚豪机构统计，今年前5月，北京公寓豪宅成交涨幅明显低於别墅市场。亚豪机构副总经理高姗认为，这主要是由於别墅产品中仍有部分远郊低单价、小户型的改善型入门级产品，而公寓豪宅则为纯高端，在此轮由改善型需求引发的回暖当中，别墅成交的上涨速度要高於公寓豪宅。但随着高端公寓豪宅项目入市高峰到来，成交量也将进一步平稳上涨。高姗认为，5月北京豪宅市场整体入市项目大增，成交回暖回款加快以及资本市场流动性不断宽松，使得房企原本紧绷的资金链逐渐松弛下来，其关注的重点也逐渐由「回款快」向「利润高」转移。而受到宽松政策环境与积极市场供应的双重刺激，预计6月北京公寓豪宅类产品成交将出现快速上涨。

 

　　张大伟分析认为，整体上来看，预计北京2015年待售的顶级豪宅套数超过1000套。对於豪宅项目来说，正常的销售周期一般都在5-8年以上。北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，未来高端化将成为趋势。

 

　　张大伟认为，传统的豪宅区域观念正在发生变化，在过去思维中只有长安街沿线上的才叫豪宅，但随着土地供应的减少，在这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高。此前大部分豪宅都是投资属性，但现在的豪宅大部分具备了第一居所的功能。未来北京限购虽然会延续，但对於改善需求来说，二手房的升温以及未来对工作居住证等政策的调整，都将对北京高端住宅市场带来利好。