龍光地產非執行董事紀凱婷

　　一場備受期待的地王之爭并沒有在預期中上演，9月23日深圳出讓的年內總價地王最終以底價成交，本土房企龍光地產（03380.HK）耗資112.5億元拿下了這宗商業地塊。

　　這宗位于深圳北站商務核心區的地塊在掛牌之初就受到市場關注。因為只要溢價19.1%，這宗地塊就將超越去年初兆華斯坦與深圳前海國際能源金融聯合拿下的總價達134億元的深圳地王紀錄。

　　雖然未能成為深圳有史以來的總價地王，但這宗地塊仍然打破了歷年來深圳龍華新區地塊的成交價。而1.95萬元/平方米的樓面價，也將趕超深圳最熱區域前海已經拍賣的15宗地塊平均約1.8萬元/平方米的成交地價，成為深圳又一高價商業地塊的代表。

　　但這或許是一宗早已“內定”好的地塊，作為唯一報價方的龍光地產甚至在拍賣現場就發起了新聞通稿。而競拍前一天，參與了報名的碧桂園、中糧地產等竟然都未出現在競拍現場，原定的現場競拍也在開始前一刻臨時改為網絡競拍。這場拍賣看上去更像是走個過場。

　　龍光地產確實是有備而來。他們對外表示，這次高價拿下的商業項目會定位快速開發、快速銷售，通過類似住宅開發的高周轉進行運營，兩年內項目的不同產品就會推出市場，對于這些商業項目也沒有自持計劃。

　　這并不是龍光地產第一次在深圳龍華片區高價拿地。去年10月，這家房企以總價46.8億元、溢價83.35%的代價從保利、中海、萬科等龍頭房企的圍獵中搶下了龍華新區的一宗住宅地塊，創造了深圳住宅地塊的總價地王記錄，而2.5萬元/平方米的樓面地價甚至已接近周邊在售項目的價格。

　　但今年上半年深圳瘋漲的房價使這個項目有了解套空間。在當時樓市刺激政策的影響下，同處龍華新區的中海錦城成交均價已超過4萬元/平方米，龍光也期望借助這波樓市東風在近期開盤銷售，預期均價甚至會超過5萬元/平方米。

　　對住宅地王項目的良好預期，是龍光敢于耗費巨資繼續在龍華片區拿地的一大原因。受益于上半年深圳樓市的火爆，龍光地產今年前8個月的銷售額為116.5億元，同比去年增長了54.4%，他們還在年中宣布將全年銷售額上調25%至180億元。

　　不過這些也僅是龍光地產的預期而已，他們最需要考慮的還是如何解決112.5億元的土地出讓金。截止今年6月底，龍光地產持有的現金及銀行結余僅66.5億元，遠不足以覆蓋全部土地出讓金，并且上半年的營業收入也僅有51.6億元。看起來，這將是一宗典型的蛇吞象案例。

　　但好在這些出讓金可以在一年內支付，并且龍光對此也在8月份借助融資環境寬松的背景在境內發行了40億元的公司債，這將在一定程度上緩解其資金壓力。

　　一位接近龍光地產的人士告訴界面新聞記者，考慮到地塊總價高，且項目產品將以商業為主，并沒有可供快速開發套現的住宅部分，龍光可能會引進合作方共同開發以減輕資金壓力，或者通過其他融資渠道大規模融資，但前者可能性更大。

　　引入合作方分擔風險的做法，龍光地產在去年拿下的住宅地王中就曾有過嘗試。去年12月，龍光就宣布引入平安大華基金注資20億元發展龍華住宅項目，但引資的代價卻是地王項目要分配49%的股權給平安大華 。

　　在深圳這個房地產前景仍然向好的市場， 如果項目壓力不大，幾乎沒有開發商愿意讓出項目股權。顯然在外界看來，以龍光地產目前的實力獨自開發這宗112.5億元的地王項目可能會比較吃力，而引入一個“金主”，將是分擔風險、緩解資金壓力的最佳選擇。

　　這家起源于廣東汕頭的房企，在2013年底以幾乎“賤賣”的方式搭上了港股末班車。當時這家公司最大的賣點就是“低股價+低土地成本價”，其大量位于中國三線城市的土地平均成本約1001元/平方米，而最終的募資額度不足19億港元（約合15.65億元人民幣）。

　　上市不足半年，這家公司就在2014年卻聲名鵲起。但原因卻不是公司業績如何出色，而是公司創始人、最大股東紀海鵬之女紀凱婷成了福布斯全球最年輕的富豪。

　　出生于1991年的紀凱婷在2013年11月調任為龍光地產的非執行董事。在這之前，紀海鵬已經將資產轉移到她名下。據稱紀凱婷通過多家公司和家族信托持有了龍光地產85%的股份，這些資產在2014年福布斯的評估中價值約80億元。外界甚至戲言，紀凱婷是可以與國民老公王思聰媲美的國民媳婦。

　　敢于冒險的龍光地產這場耗資超過百億的賭注——是繼續看好深圳房地產市場的前景，特別是位于深圳關外的商業地產的前景，這將考驗他們以往并不具備的商業開發和運營能力。