顏安生

　　眾所周知，1998年亞洲金融風暴至2003年爆發期間，是香港樓市最黑暗的五年，2003年最低谷時樓價較高峰期曾跌去七成，近四十萬香港投資者成為了負資產，可以說，香港社會對樓市暴跌有著慘痛的教訓。按理，香港社會和投資者應該對樓市的暴漲保持極度敏感和高度警惕，然而，自2004年開始，香港樓市開始快速復蘇，盡管2008年爆發金融海嘯，香港經濟也受到沖擊，但香港樓市卻絲毫不受影響出現較大漲幅。

　　2015年9月18日，香港樓價再創新高的新聞引人注目。據最新數據顯示，中原城市領先指數(CCL)已經上升到了146.92點，按周升0.11%，這是繼9月初之后再次刷新歷史最高紀錄。許多市民弄不明白，美國早在去年就聲稱要加息，而香港的息率隨時都會隨美國加息而出現反轉，但為什麼香港的樓價卻絲毫沒有受加息陰影的影響，反而節節攀升？

　　不存在投資風險

　　事實上，近十年來，香港樓市喊跌之聲從未間斷，但市場卻從未真正出現過下跌的情況，為什麼？根本原因在於香港的樓市處於嚴重供不應求的狀態。首先，自1998年以來，受到亞洲金融風暴以及香港社會內部的掣肘，特別在住宅土地供應上一直保持謹慎態度，以至過去十幾年每年能夠落成上市的住宅只有一至二萬個單位，樓市供應呈現嚴重萎縮。雖然梁振英政府重拾當年董建華的房屋政策，重啟居屋建設，但十幾年所積累下來的缺口已經相當之大，短期內根本無法彌補，以至形成香港樓市供給嚴重不足。

　　其次，香港回歸十八年來，香港新增人口每年近八萬，新增加的逾百萬人口對房屋形成巨大需求。更為嚴重的是，近十幾年是中國內地經濟高速發展期，一批富裕起來的人士紛紛到香港置業投資，統計顯示，香港豪宅成交量的逾三成為內地買家；尤其2008年以來，歐美實施系列QE措施，大量國際熱錢涌入香港，大量資金追逐香港樓市，從而進一步加劇了香港樓市嚴重供不應求的畸形局面。

　　再次，市場和投資者都非常清楚，香港樓市供不應求的問題將是一個無法解決的「死結」。兩年前港府曾公布，從長遠看，香港的住宅土地總供應不到400公頃，也就是說，香港樓市的土地供應是一個硬約束，但本地、內地及國際資金對香港樓市的需求卻是無限的。此外，低息的金融環境也是不可忽視的因素。至於加息，美國經過了金融海嘯一役，經濟情況遠沒有其宣揚的那麼理想，加息將是十分溫和的，香港息率政策即使隨之轉變，也不會從根本上改變低息環境，考慮到香港樓市供不應求的大格局不可能出現改變，因此，香港樓市根本不存在投資風險，香港樓市若要大跌，唯一的前提條件就是再來一場亞洲金融風暴。