雖然內房9月銷售遜於預期，但內地政府於9月末便規定在非「限購」城市中，將首次購房貸款下調5%。綜合分析認為，新政將有利內地二線城市及部分三線城市樓市銷售，宜留意龍頭及盤源分布廣的房企如中海外（688）等。香港商報記者 李映萱

　　內房明年將回穩

　　今年內房的「黃金九月」表現稍遜於預期，據中國指數研究院近日發布的9月全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上月微漲0.28%，漲幅較上月收窄0.67%。同時，內地搜房網地產數據也顯示，上月內地房地產銷售量，按月下跌2%。

　　花旗料續推更多寬松政策

　　雖然內房銷售不盡人意，但內地政府始終對住房銷售表示支持。據了解，目前房貸政策在一年內變化了4次，不斷寬松。值得一提的是，9月30日，中國人行與銀監會聯合發布《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》。該通知規定，在不實施「限購」政策的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付貸款比例由30%下調至25%。

　　花旗發表報告指，由於內房投資疲弱，導致中國經濟受到困擾，只有等房地產銷售恢復穩定，才能刺激發展商投資意欲。該行預料，明年內房銷售將整體回穩，同時內地政府未來會推出更多樓市寬松政策，如首付比例進一步由25%降至20%、契稅及印花稅減免或消除等。

　　另外，德意志指，內地二線地市及部分三線城市，可成為今年第四季的主要銷售量來源。摩根士丹利也報告表示，該新政對在一線城市以外的資產價值占比較高的內房商有利。

　　從大摩列出各內房商在內地限購令城市資產價值占比中發現，在內房龍頭中，中海外（688）及世茂房地產（813）在限購令城市的資產占比相對較小，分別為19％與12％。

　　中海外有口皆碑

　　在各大行的報告中，中海外一直都是各大行的「心頭所好」。中海外今年上半年，公司盈利理想，上半年純利按年增20％，錄得163億元。同期，凈負債比率減至13.4%，較去年下降14.6%。

　　對於下半年發展計劃，公司管理層在公司中期業績報告上表示，鑒於公司上半年在部分城市內核心地段開發精品住宅的策略頗見成效，因此，集團將繼續推進精品住宅。考慮到市場變化，公司把全年合約銷售金額目標上調到1800億元。

　　同時，在美元強勢的情形下，中海外7月發行了6億歐元債，限期四年期，票面利率為1.75%。據了解，中海外是首家發行歐債的內房企業，公司表示，下半年將會伺機以低成本加大優質土地儲備的吸納。

　　德意志予中海外「買入」評級，高盛將中國海外由「中性」升至「買入」評級，目標價由32.6元調升至37.6元，花旗將中海外列為行業首選。

　　世房多元發展

　　世茂房地產業務主要涵蓋物業開發，投資及酒店經營。今年上半年，公司純利按年跌14.9％，至35.59億元人民幣，每股盈利102.84分，派中期息每股30港仙。下半年，公司的主要發展項目多數均在二線城市如，重慶、大連、南京、武漢等。

　　在文化產業方面，今年上半年，上海世茂旗下的世茂影院投資發展公司與萬達院線的影院投資及電影發行資源合作，世茂院線實現營業收入按年增長53.7%。

　　同時，公司還參與投資電視劇作品《虎媽貓爸》，該電視劇在內地人氣頗高，今年8月，上海世茂參與投資的電影作品《宅女偵探桂香》及《情敵蜜月》也在內地影院上映。

　　對於酒店業務，今年上半年公司旗下各酒店合計完成收入人民幣6.24億元，同比增加16.2%。不過隨著中國經濟放緩，政府打貪腐的決心強烈，酒店業仍受到挑戰。

　　高盛予世房買入評級

　　未來公司將會涉及養老、青年公寓、金融等多類行業的發展。對此，高盛將世茂房地產由「中性」升至「買入」評級，目標價由23.6元升至23.7元。瑞信對內房維持「中性」投資評級，偏好於第四季在大城市有較多供應的發展商，當中世房也在該行偏好之中。