新西蘭房地產市場存在泡沫。撐起泡沫的因素，包括嬰兒潮、移民和海外買家，特別是來自中國的買家。那么，新西蘭樓市真的會崩盤嗎？

　　在多數分析人士看來，“崩盤說”或只能是設想，不大可能變成現實。歷史最低的利率、破紀錄的移民數量和更多的開發機遇都吸引著投資者，從房產拍賣情況來看，財長的話并沒有嚇退投資者。

　　新西蘭樓市撐不住了？

　　近日，新西蘭財政部長Bill English在惠靈頓維多利亞大學的一次發言中表示，由于未來房屋可能出現供應過剩，所以奧克蘭樓市有在8年內崩盤的危險。

　　而這并不是其第一次發出警示。不久前，Bill English就曾表示，奧克蘭的房產投資者正在冒險。“我們知道，在全球樓市里，房價增速像奧克蘭一樣快的市場，最后都以崩盤收場。”English說，基督城就是一個例子，“在極度短缺之后，供應漸漸滿足了需求，基督城房價也開始慢慢下滑”。

　　然而，對于Bill English的崩盤說，工黨則表示，財長的言論是解決政府在住房問題上無所作為的“最后一搏”。工黨財經發言人Grant Robertson指責English將奧克蘭房屋短缺的問題再次推卸到市議會頭上。

　　對此，海外地產分析師陳蕓在接受《國際金融報》記者采訪時指出，新西蘭的房地產市場或許存在過剩的情況。不過，陳蕓認為，“就目前情況下，新西蘭樓市并不會出現‘崩盤’情況。市場基本會自我調節，新西蘭樓市會因為供過于求而逐步放緩增長腳步。”

　　“崩盤說”四起

　　新西蘭的樓市“崩盤說”在近期不斷被提起。其中，財長Bill English是其最忠實的支持者。

　　English表示，樓市可能是新西蘭最大、也是最需要重塑規矩的市場，很多證據表明，奧克蘭的房價存在問題。“我還沒有看到過世界范圍內有哪里的房價能夠年漲20%以上，并且沒有回落的跡象”。

　　“奧克蘭樓市可能是個（不回調的）特例，但是看起來不像。”English認為，過去5年時間里，在新西蘭的宏觀經濟系統中，奧克蘭樓市是惟一一個發展失衡的市場。

　　由于審批的繁文縟節，造成了房屋供應緩慢，也推高了新屋價格。English說，奧克蘭房市可能在8年內由于供應趕上需求而出現拐點，因為議會需要幾年時間更改開發審批規則。目前審批相關建筑許可，平均約需要18個月，這包括沒有納入官方統計的準備申請的時間。

　　English還指出，一系列因素致使新西蘭房價漲幅已經到達頂峰，盡管房價還在上漲，但漲幅已經放緩。因為奧克蘭房價一年漲幅達15%，人們意識到“這一漲幅無法一直持續，總有停止的時候”。

　　財長并沒有指明8年時間從何時算起，但據估計可能2013年是起點，按此計算，English所說的崩盤日期是在2021年之前。

　　當然，English也不是惟一一個支持“崩盤說”的人。新西蘭央行[微博]行長Graeme Wheeler此前在國會的支出委員會會議上表示，奧克蘭樓市正在承受風險。兩年前，投資者購買的房屋數量占交易量的33%，但現在已經達到41%。

　　Wheeler說，“奧克蘭的‘房價收入比’已經達到9倍，這是其他地區的兩倍，這也讓奧克蘭房價名列世界前十位，這是一個危險的信號。”

　　而早在去年，美國經濟學者Harry Dent也預測，未來幾年，新西蘭樓市將面臨大崩盤，樓價會暴跌30%到50%。Dent表示，受嬰兒潮、移民潮和海外買家——特別是中國買家的推動，新西蘭的樓市已經形成泡沫。Dent預計，如果中國樓市崩盤，將會引發連鎖效應，進而影響新西蘭樓價。

　　崩盤可能性小

　　當然，更多的聲音則是認為，新西蘭樓市的崩盤只能是設想，不大可能變成事實。

　　新西蘭房地產協會（REINZ）的首席執行官Helen O’Sullivan對外表示，像Dent這樣唱空的言論隔三岔五就會冒出來。此前Dent還曾預言澳大利亞樓價會在2011年大跌，結果啥都沒發生。

　　O’Sullivan指出，自己更關注的問題是，究竟是什么因素會觸發樓價大跌？

　　“當地移民人數增加的同時，經濟也會增長，新西蘭持續向發展中國家出口顯著比例的產品。”O’Sullivan說，新西蘭的做法與單純依賴工業的國家不同，“我看不到有什么會觸發崩盤”。

　　對新西蘭樓市存在泡沫一說，O’Sullivan也不同意。除了奧克蘭和基督城，新西蘭其他地區的樓價在過去三四年都非常淡定。

　　面對財長再度提起的樓市崩盤言論，工黨發言人Robertson稱，雖然房地產泡沫可能面臨破裂，但新西蘭生產率委員會（Productivity Commission）也曾暗示，如果維持現在的房屋建設速度，到2020年依舊是房屋供給不足而不是過剩，“7年間，財長一直收緊錢包，現在才極不情愿地采取措施建設新房，這并不會明顯改善供應短缺的情況。”

　　對此，AUT建設管理教John Tookey說，財長的言論雖然會使人有所警覺，但這并不會使房價進入下行軌道。他認為，奧克蘭的房價因為投機而高企，而人們的投機行為并不會因為財長的一兩句話被阻嚇。

　　陳蕓還指出，“樓市的走向是帶有周期性的，但是造成樓市泡沫化或者崩盤的因素卻因為時間的改變有所不同。新西蘭未來樓市顯然是無法用8年崩盤周期來解釋的。”

　　奧克蘭大學房地產教授Larry Murphy也對English提出的“8年房地產周期”表示了質疑。Larry Murphy表示，房地產周期有很多驅動力，本質上，“崩盤”并不是因為房價劇烈上漲引起的，而在于銀行問題和經濟放緩等因素。“當你談論周期的時候，很難用5年、6年、7年還是8年來描述，因為周期往往有不同的持續時間和波動幅度”。

　　而對于中國樓市崩盤或許會波及新西蘭的言論，陳蕓認為，這其中并沒有太多聯系。“或許，近幾年在新西蘭置業的中國投資者較多，但是這些投資者還沒有到達可以左右當地樓市的程度”。

　　難滅投資熱情

　　那么，新西蘭樓市的未來走向究竟如何？

　　據悉，新西蘭房價自2008年以來暴漲了60%，政府一直在尋找方法為奧克蘭房產市場降溫。今年5月18日，新西蘭總理約翰·基（John Key）宣布，在兩年內購買并出售的房產征收33%的稅。不過，新規僅適用于非賣家主要住宅的房產。

　　但墨爾本商學院副教授戈士比（Mark Crosby）認為，用33%的稅收來解決樓市過熱是一種笨拙的方法。“我覺得這個政策不妥，如果這個政策在一兩年內被悄然撤銷，我并不覺得意外。”他說。

　　“兩年內轉手的一般是年輕人，很難說其中有多少可能是外國投資者，并且沒有任何證據表明外國人比本地居民更可能倒賣房產。所以這項稅收打擊的將是那些因為某些原因而被迫賣房子的人，而不是任何特定群體。它也不可能對房價增長造成多大的影響。買家只要等到兩年后再賣就不用繳稅，而不是在限期內賣。”戈士比稱。

　　在獨立房地產經紀人李菲菲看來，數據是最能說明一切的。“據我所知，新西蘭房地產市場依舊很健康，沒有出現房價大規模下滑、房屋供應過剩的顯著情況。”李菲菲對《國際金融報》記者說。

　　據新西蘭最大交易網站Trade Me房產部的最新數據，在截至8月的過去一年里，奧克蘭房屋租金要價上漲8.4％，目前租金要價中間值為每周499新西蘭元。

　　Trade Me房產部負責人Nigel Jeffries說，奧克蘭的租金要價中間值大漲。奧克蘭年租金已接近2.6萬新西蘭元，比去年同期高出2000新西蘭元左右。

　　其中，新西蘭奧克蘭公寓增幅最大，8月平均租金要價為每周460新西蘭元，比去年同期上漲12.2%。聯排別墅上漲10％，租金要價中間值為每周550新西蘭元，1-2居室住宅上漲8.6％至每周413元，單元房上漲8.1％至每周 400新西蘭元。增幅最小的是5居室以上的大宅，上漲3.5％至每周735新西蘭元，3-4居室住宅上漲5.8％，至每周 550新西蘭元。

　　在投資者們看來，奧克蘭的房產租金回報率依舊可觀，“因為它還一直保持上揚的趨勢”。所以無論外界如何說，他們依舊保持著對當地樓市的投資熱情。