中國內地投資者購買海外物業成風，例如美國物業市場最大外來買家來自中國。西方置業熱門地點房產價格被海外買家炒高，令美國、加拿大、澳洲、新西蘭等國家房價被大幅推高，正如香港一樣，物業價格大幅拋離市民負擔能力，引起當地居民吐槽。不過，當中仍然有一些有升值潛力的地區被忽略，例如德國柏林住宅樓價在歐美眾多大城市中偏低，平均價只為倫敦的五分之一。香港商報記者 黃兆琦

　　《福布斯》與宜信財富在《2015中國大眾富裕階層財富白皮書》中預期，個人可投資資產在60萬元至600萬元人民幣之間的中國中產階級群體，至2015年底將達1528萬人。去年這階層最青睞的投資是銀行理財產品、房地產和股票。

　　擔心內地房地產泡沫，不少內地投資者到海外投資物業，當中以英語城市，例如美國紐約、澳洲悉尼和墨爾本、英國倫敦等城市最為內地投資者熟悉。

　　中國成美物業頭號買家

　　美國全國房地產經紀人協會(NAR)近日指出，即使近日中國股市波動以及有中國經濟下行風險的擔心，不單沒有阻礙內地投資者，而且到美國置業更加受內地人歡迎。因此，近日有美國物業代理與中國內地最大型的中文國際房產搜索引擎「居外」(juwai.com)，達成夥伴合作協議。

　　NAR統計，2014年4月至2015年3月，投資美國物業市場的最大買家來自中國，在美國購入的物業總值286億美元，較第2位的加拿大的112億美元高出155.36%，其后為墨西哥、印度、英國，該5國買家的交易金額占海外買家總交易額的51%。期內整體海外買家的成交價總值1040億美元，占整個美國市場的8%。

　　中國買家購買物業的平均交易價最高，達每單位83.18萬美元，而海外買家平均為49.96萬美元。德國作為歐盟主要經濟強國，GDP為歐盟國家中最高但物業價格相對偏低，近年到該國置業的內地人開始上升，尤其在首都柏林。德國物業發展商紛紛到中國內地開展銷會吸引買家。其中一家發展商Diamona & Harnisch總裁Alexander Harnisch說：「近年到柏林投資房地產市場的中國內地人上升，因此，公司也開始要在內地推銷本身開發的項目，包括深圳、廣州、上海等城市，反應相當熱烈，感興趣的主要是個人投資者而不是炒樓團。」

　　內地人投資德國漸多

　　Harnisch透露，屬下樓盤的買家，過往頭3名分別是俄羅斯、中國內地、以色列，但過去一年中國買家人數已漸漸超越俄羅斯，升上首位。他說：「所有投資者中，過去3年最多是俄羅斯人，尤其在柏林，可能因為歷史因素以及兩國較近，惟過去12個月，可能因為俄羅斯經濟困難而買家減少，中國內地的投資者更多，香港也有但不算多。」

　　對於內地買家的偏好，Harnisch指出，內地投資者往往擔心樓盤「爛尾」，不要規模太小或太新的發展商，并會調查發展商過往開發項目的資料。他續說：「對中國買家來說，交通十分重要，鄰近有名望的小學、中學和大學也十分重要，德國本地買家則不重視樓盤附近是否有學校。中國投資者當中不少是企業家和年輕夫婦，大約60%自住、40%放租。」

　　柏林物業被低估

　　對於國際投資者而言，世邦魏理仕德國住宅估值總監Michael Schlatterer對本報表示，原因是柏林的物業交投量位列全歐之冠，去年達75億歐元(658.47億港元)，占德國物業市場交易金額的30%。此外，柏林被譽為租客城市，傳統上85%的居民是租客，沒有自己的物業，業主可以輕易將物業放租。專業物業投資機構Patrizia Immobilien AG研究部主管Marcus Cieleback博士受訪時稱，從機構投資者角度看來，柏林物業市場被低估，該市物業數量全歐第4多，過去人口增長比預期快，對住宅需求殷切。

　　Harnisch說：「相對世界主要經濟強國首都物業價，柏林物業價格非常低，而且與漢堡、慕尼黑等城市相比，樓價還低20%至30%。柏林樓價升幅雖不及其他國家的首都，但肯定持續升值，未來3至4年土地供應短缺，現時是投資柏林的好時機。」

　　德國工商會行政總裁Wolfgang Ehmann對本報表示，外來物業投資者置業是為了升值，而柏林是歐洲第3大旅游目的地，僅次於倫敦和巴黎。正如香港一樣，柏林的住宅并不短缺，短缺的是大眾能負擔的住宅，難民涌入短期會令土地供應十分緊張，預期樓市會持續上升。

　　德國面對難民涌入挑戰

　　專家估計，短期涌入德國的中東難民勢必超過150萬，不少人擔心會拖垮德國經濟。不過，國際貨幣基金(IMF)和世銀等都認為，德國能有效將難民變身成為德國需要的勞動人口，長遠有利出現人口老化的德國，成為新的勞動力與熟練技工。

　　「德國以往曾有大量土耳其難民涌入，國家有處理經驗，這些難民都能夠融入德國社會，都很世俗化了。比起英國等歐盟成員國，德國沒有伊斯蘭恐布襲擊問題。」德國房地產發展商Diamona & Harnisch總裁Alexander Harnisch說。

　　德經濟強失業率低

　　德國工商會行政總裁Wolfgang Ehmann受訪時強調，絕大多數德國群眾支持政府收容難民，由於歷史因素，極右與極端排外立場在德國沒有市場，德國總理默克爾接收難民的做法獲不同政黨甚至反對派支持。因此，他相信今次事件雖然對德國是極大挑戰，但有信心外來人口不會造成德國社會分化或社會不穩。另外，西方高度發展國家出現人口老化的趨勢，「目前德國未必有勞動人口短缺情況，但長遠而言外來人口的補充，對德國經濟發展是好事。」德國GDP為歐盟國家中最高，2013年占20.8%，其后的法國和英國分別占15.6%和14.9%。德國人口8080萬，截至2014年底失業率只有5%，而法國和英國分別為6580萬和6430萬，失業率分別達10.2%和6.1%。

　　柏林物業交投量冠全歐

　　德國外來移民增長強勁，對房屋需求量大。世邦魏理仕德國住宅租值總監Michael Schlatterer稱，自2011年起逾150萬人移民德國，當中10%定居柏林。公司又表示，自2012年起，柏林住宅售價平均每年升10%，現時業主開價約每平方米1416歐元(12431.85元)至4399歐元(38621.25元)，中位數2725歐元(23924.28元)。

　　柏林人85%為租客

　　對於國際投資者而言，Schlatterer認為柏林是最吸引的物業投資地點，原因是柏林的物業交投量位列全歐之冠，去年達75億歐元，占德國物業市場交易金額的30%。此外，柏林被譽為租客城市，傳統上85%的居民是租客，沒有自己的物業，業主可以輕易將物業放租。物業投資與管理機構Patrizia Immobilien AG研究部主管Marcus Cieleback博士預期，預期未來5年柏林租金平均每年升幅起碼3%。

　　Schlatterer又表示，相對其他國家的大城市，柏林物業價格非常低，今年中每平方米平均價3965歐元(34810.92元)，而倫敦平均價達19800歐元(173835.12元)、巴黎為12301歐元(107997.27元)、紐約則為18846歐元(165459.43元)。

　　自從法國、英國、西班牙和意大利將簽證辦理時間縮短至最快24至48小時，德國今年中也加快了中國商務人士辦理簽證程序，承諾48小時內向商務人士簽發簽證。同時，德國駐華使館顯著提高1年或多年的多次往返簽證發放比例，商務人士可獲簽有效期最長5年的申根簽證。

　　法律嚴管 樓盤少爛尾

　　德國當局十分重視樓市保障、居民住屋權利以及物業投資者保障。德國房地產發展商Diamona & Harnisch總裁Alexander Harnisch指出，發展商售賣樓花，通常分開7次收錢，一般首期支付樓價的30%，法律規定建樓工程要達到進度要求，才可以向業主收錢，即使樓盤「爛尾」，買家都有能力將工程轉交其他承建商繼續興建。此外，銀行也願意為國際買家做按揭，最高是總樓價的80%，定息2厘多，最長25年供款期；按揭供款超過10年后，提早還款不用罰息，而且10年后轉讓物業不用交增值稅。

　　租金和樓價有限制

　　另一方面，德國反對房產炒作。德國法例訂明，發展商的房價超出作為「合理價」的20%即屬違法，買家可入稟法庭起訴發展商；假如發展商訂下高於合理價50%的「暴利價」，更是觸犯刑事罪行，如被定罪最高入獄3年。

　　此外，德國當局制訂了「房租指導價」，租金超標20%，租戶便有權要求法庭干預；而超過指標50%，業主將面對最高監禁3年的刑罰。