前段時間，上海市委書記韓正在區縣工作會議上表示：上海房價已經很高，如不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展。我們認為，如果既想「控制房價」、又要「活躍成交」，上海樓市調控必須引入新思維。

　　找準病因對癥下藥

　　推動上海房價快漲的主因是「中心極化效應」，產生如液壓千斤頂的「擠壓——抬升」效應：「擠壓」端主要發生在內環，內環房價承壓快升；「抬升」端則發生在中外郊環，在內環房價快升之后，中外郊環房價的升值空間也被打開。

　　除此之外，租賃需求強烈也是推動上海房價持續上漲的一個動因。由於限購，大部分外來務工人員的住房需求都要靠租房解決。一直以來，上海樓市調控都沒有將外來務工人口的住房需求考慮進去，成為房價調控的一個漏洞。

　　住宅租賃市場需納入統籌

　　有一種說法，在上海買房，基本不考慮租金收入，只看房價的升值潛力。主要是因為上海住宅租金回報率很低。但如從「月租金收入對月按揭支出的覆蓋率」角度看，結論可能完全相反。

　　整體上看，上海住房投資門檻因為高租金的存在而至少降低了一半。正因為月租金收入對月按揭支出有很高的覆蓋率，使得上海租金上漲與房價上漲存在較強的共振。要是上海大力調控房價的同時抑制了成交量，致使租賃市場供應縮減，租金承壓快漲，房價也會自動跟隨上漲。

　　易居中國克而瑞資訊集團研究總監洪聖奇(逢周二刊出)