近日，在中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記提到，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”幾乎同時，李克強總理也發表了類似的觀點。
自去年以來，國家已經接連出臺取消限購、降低首套房首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款等政策。今年下半年以來，央行更是連續三次“雙降”，從去年至今，央行累計六次降息、五次降準。而此次中央最高領導層喊話去庫存之后，業內人士預計“救市”去庫存大門將繼續敞開。
區域間去庫存效果差異明顯
11月19日，山西省政府辦公廳發布《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發展的意見》，提出全面取消限購政策，此前還有四川、甘肅、安徽四個省份明確發文取消了限購政策。
就在山西出臺樓市新政之后，11月26日，寧夏出臺公積金新政，對住房公積金有關使用政策進行調整，延長購房提取年限；貸款比例由原來的75%統一調整為不超過購房總價的80%，最高貸款額度也調整為50萬元；同時，寧夏新政還取消了繳存余額倍數限制。
據了解，在寧夏之前，還有河南省、湘潭市、海鹽市、衡水市分別調整了公積金政策。此外，北海、東莞、寧波等地也出臺了有條件的購房補貼政策，遼寧省在剛剛召開的冬季房交會上也出臺了最新的購房補貼政策。
對于目前多個省份取消限購以及出臺的一系列樓市松綁政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這實際上是為了落實中央去庫存的精神，通過省級文件的發布，解除以前政策上的種種限制，讓房地產處于更加寬松的市場環境中，從而加快住房交易，對于去庫存以及活躍市場都有積極意義。
“目前地方政府出臺政策，主要是為了顯示地方意圖刺激樓市的態度，給市場增強信心，實際上原有政策早已失效，但政府發聲對當地市場多少會有些作用。”中原地產首席分析師張大偉表示。
在此背景下，中國樓市去庫存效果如何？
國家統計局11月11日發布的數據顯示，10月份，房地產開發投資下降2．4%，降幅比9月份收窄0．7個百分點。前10個月，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2%，增速比1—9月回落0．6個百分點，繼續呈回落走勢，但回落幅度比上月收窄0．3個百分點。
同策咨詢研究部樓市年報顯示，2015年二季度以來，伴隨銷售面積大幅增加，全國百城價格指數整體出現止跌回升，三季度一線城市均價同比更是明顯反彈；隨著樓市進一步復蘇，不同城市間價格指數分化加劇，三季度一線城市均價同比增速達12%，而二三線城市同比仍然處于負增長狀態。
業內人士認為，從全國樓市整體看，前期去庫存效果不明顯，主要是三四線及中西部地區城市問題突出。這些地區一直以來依賴于土地財政，早先大量賣地，現新房集中上市，庫存體量較大，加上經濟發展不平衡，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢，甚至作用很小。同策咨詢研究部數據也顯示，10月底，三四線城市去化周期高達28．29個月，遠超合理區間，是當前全國樓市庫存的“重災區”。
目前，隨著全國房地產市場分化的趨勢越來越明顯，一二線城市房子尚不太愁賣，而三四線城市的房子就真的有點賣不動了。
房企應積極調整推盤節奏
對于這樣的現狀，從政策層面，同策咨詢研究部總監張宏偉對中國經濟時報記者表示，首先，應當繼續降低首套房首付比例，降至兩成，降低購房門檻。第二，降低稅費，比如契稅，增加購房補貼等，鼓勵購房。第三，加大棚改力度，對于安置居民實施貨幣補貼，讓這些人購買商品房，以盡快消化庫存。第四，政府直接購買商品房沖抵保障房，對于低收入家庭，可以通過這樣的方式給他們提供廉租房或者公共租賃房。
據了解，住建部已經開始匯總各地上報的2016年棚戶區改造計劃任務，并最終匯總得出2016年全年棚戶區改造的總任務目標。目前，這一任務目標正在等待國務院的正式批準。
嚴躍進認為，中長期來看，新型城鎮化要實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶，因此戶籍制度改革或將帶動住房消費。此外，繼續降低首付的呼聲也越來越高。由此，不少專家推斷，去庫存的持久戰還將繼續，明年的政策環境或許會進一步放松，至少難以收緊。
同策咨詢研究部結果顯示，2010年左右，中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到一套，按照國際標準，這意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產市場將逐步進入存量房時代。未來房地產市場就會體現出增速較為平穩、需求更加差異化的市場特征。
張宏偉認為，由于央行三次“雙降”等去庫存政策的刺激，上述城市本輪樓市量價齊升仍可持續，但最多持續到今年第四季度末，也就是說，央行貨幣政策寬松將導致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調整期，從時間角度看，2016年年初開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，并且經歷2016年上半年的市場博弈期之后，下半年極有可能進入深度調整階段，屆時，由于今年以來的市場需求透支導致明年下半年市場需求釋放低迷，下半年尤其是明年三季度以來極有可能再現大規模“降價潮”。屆時，如果企業沒有在今年下半年和明年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。
因此，在“救市”政策仍然有市場作用的“窗口期”，張宏偉建議，對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好六次降息、五次降準之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加年底最后一個多月銷售業績在全年的比例，甚至在2016年年初繼續積極跑量去庫存，防止市場環境在第四季度末甚至2016年年初出現變化而導致企業被動推盤的局面。