【香港商报网讯】记者曾展荣报道：香港楼市成交未见回暖，二手减价个案频现，发展商暂缓推盘，股市及汇市波动等因素更令港楼前景增添阴霾。无论是国际信贷评级机构，或是本地地产代理却异口同声表示，楼价回落会令买家趁机入市，全年住宅成交量有望止跌回升。当中，标准普尔预测港楼楼价按年跌最多15%，但成交量反有机会增长半成。标普另警示，一旦楼价回落约五成，可能会调低本地发展商信贷评级。

　　标普昨日发表有关香港房地产行业报告，预测今年本港地产行业将经历更大波动，楼价2016年会有10%至15%跌幅；但由於市民「上车」需求大，发展商新盘定价亦具弹性，楼市成交量将持平或增长5%。标普认为，本港楼市经历了数年的稳健增长后正在放缓，住宅供应增加、美国进入加息周期、内地与香港经济减速，都是有可能拖累楼市进一步向下跌的利淡因素。

　　港地产商信贷评级稳定

　　就本地发展商信贷状况，标普维持香港地产商稳定展望评级，预计香港地产商未来12至24个月，可管理好财政状况，再融资风险维持低企。标普维持香港地产商稳定展望评级，相信即使发展商的销售额较现时下跌三成，都不会对评级有影响，因发展商强劲租金收入足可抵销卖楼收入波动。大型发展商、货源供应种类多元化及租金收入较多的发展商，抗跌力会更强。

　　不过，标普认为，如果楼价急挫逾50%，该机构追踪的发展商都会受影响，地产商卖楼成绩有机会明显倒退，资金回笼速度减慢，会削弱企业偿还外债能力，除息税、折旧及摊销前盈利(EBITDA)将平均跌20%至35%，债务对EBITDA比例可能触及标普的降级标准，即是届时标普可能会降低有关企业评级。

　　火猴遇水料楼价跌一成半

　　信贷评级机构预期港楼未来一年或出现价跌量升同时，本地地产代理亦持类似看法。美联集团(1200)副主席黄静怡在新年团拜活动上亦表示，今年楼市将是「危机并存」的一年，形容是「火猴遇水」，加上近日地价疲弱及未来供应增加，料整体楼价将跌15%。黄静怡又称，农历新年后，香港发展商会开始发力，积极推出新盘，买家亦会重新入市，相信「小阳春」会较后时间出现。未来一年，中小型住宅成交会较多，可能出现「旺量」情况，抗跌能力较强豪宅市场则旺价，价格有机会上升。

　　中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰更直言，冀在下半月成功「追数」。他表示，公司本上半月营业额差强人意，截至2月14日，仅得约2000万元，形容情况之差为「入行近30年来未见过」，但由於下半月相继有长实(1113)元朗「娉廷」及新地(016)「映御」等全新盘相继推售，好有信心追近上月约1.2亿元业绩，并形容会是「迟来的春天」。

　　陈永杰又指出，虽然部分业主睇淡后市，大幅劈价求售，尤其是新界区的细价物业，减价幅度达15%至20%。不过，大部分劈价单位可在短时间内获承接，可见买家置业兴趣不减，只要价钱合理便愿意入市，农历新年后楼市将会慢慢复苏。

　　港楼市成交冷冻是否回暖有待观察

　　预测楼价於2016年会终止多年升势的外资机构，标准普尔不是第一间，而且不是最悲观。相对之下，其料成交量将较2015年稍为回升，其实已算乐观，因为今年以来，本港住宅成交情况可谓「冻感十足」，较后是否出现回暖，实有待观察。

　　根据土地注册处资料，上月全港住宅买卖登记仅2045宗，比2015年12月的4043宗大减约近一半，创了多年新低。当中二手下跌情况较一手显着。中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，今年1月份本港主要三个区域的二手买卖登记均较2015年12月份录得下跌，港岛跌22.2%，九龙下降18.1%，新界区减少11.2%。

　　黄良昇更认为，数字反映本港经济及楼市显着放缓，用家及投资者均持观望态度，楼价下调，打击市民的入市信心，导致二手私人住宅交投疲弱。受金融市场波动影响，二手楼市低迷，相信2月份二手登记继续偏软。

　　市道不景气，二手楼业主更开始减价一成以上吸客，「减价才能卖出楼」的时代来临。世纪21灏天地产董事卢嘉麟更透露，该行日前录得豪宅银主盘亦须大幅劈价才能成功沽出个案。有关银主盘为大埔帝欣苑1期19座高层B室，实用面积1000方尺，间隔为3房(1套)加工人套房，银主原开价920万元，单位放盘2个月，终须大幅劈价140万元，以780万元沽出，减幅达一成半。

　　相对二手劈价个案频现，但由於发展商在1月推盘不多，在农历新年期间更暂停攻势，今年以来一手楼暂未见有争相劈价情况。但农历新年已过，发展商明言多个新盘正蓄势待发，一旦买家不如预期般重回一手市场，新盘或二手楼般大打减价战。