最高人民法院

　　【香港商報網訊】最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）》23日上午10點發布。司法解釋結合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定。最高人民法院民一庭法官姜強認為，這一司法解釋，從現實出發，以問題為導向，實現了實踐與規范的互動；它在強調物權秩序的同時，也更加強調物的效率，在已有的條件下，注重調和權力與權利的和諧共存，注重實現物權秩序與物權效率的共贏。

　　近期，城市規划管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區，道路將公共化，最高人民法院民一庭庭長程新文今日就此政策與《物權法》的關系指出，這一意見屬于党和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。

　　最高人民法院今日召開新聞發布會，發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》並回答記者提問。

　　有記者提問，關于近期城市規划管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區，道路將公共化，大家關心這到底跟《物權法》是什麼樣的關系？如果真是道路公共化之后，會不會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背的？

　　程新文表示，《中共中央 國務院關于進一步加強城市規划建設管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。

　　程新文稱，正像有關部門所介紹的那樣，封閉住宅小區是農耕時代的產物，現在已經處于21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要我們有新的理念和探索。

　　“我們認為，上述舉措的目的是為了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，是貫徹落實十八屆五中全會提出的五大發展理念中的共享發展理念的體現，也是落實中央城市工作會議的重要舉措，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對于推進城市現代化具有重要指導意義。”程新文說。

　　程新文表示，目前，党中央、國務院提出的這一意見屬于党和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。

　　物權法司法解釋重點含六方面內容

　　最高人民法院民一庭庭長程新文表示，物權作為最為基礎和重要的的財產權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。

　　物權法司法解釋重點包括六方面內容，即不動產登記與物權確認或基礎關系爭議，預告登記效力，特殊動產轉讓中的“善意第三人”，發生物權變動效力的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍，按份共有人優先購買權的司法保護，善意取得制度。

　　何為物權？

　　物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，或者說，指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。大到土地、房子、汽車，小到一塊手表、一本書，歸誰所有、可以如何使用、分配、是不是能去做擔保，等等。正所謂“有恒產者有恒心”，物權作為最為基礎和重要的財產權，是社會每個人、每個團體乃至國家的基本權利，也是民事主體從事各種經濟或社會活動、創造財富的基礎。所以，這項重要的權利與我們每個人的切身利益是息息相關的。中國《物權法》自2007年10月1日起施行。最高法民一庭庭長程新文介紹，最高法院自2009年起，就啟動了這部司法解釋的起草工作，《解釋》嚴循立法精神和目的，結合審判實踐中遇到的難點問題，對不動產物權與登記、按份共有人優先購買權、善意取得等問題作出相應規定，以期有效指導司法審判。《解釋》共22個條文，將于今年3月1日起施行。

　　說到物權，不動產，比如說房子的相關權利是大家比較關注的，對于這方面的爭議，司法解釋有什麼更具體的規定？

　　關于不動產登記與物權確認或基礎關系爭議，是《解釋》首先明確的內容。《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。實踐中，有觀點認為，除非法律另有規定，未經不動產登記機構登記就不能取得及享有不動產物權，不動產物權爭議涉及到登記就應通過行政訴訟解決。于是，實踐中就出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規定：

　　一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。

　　二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。

　　有媒體認為，就是如果有證據證明不動產登記簿登記的不對，法院應當以實際勘查的情況作出判斷。

　　對“善意第三人”做出具體規定

　　《解釋》對特殊動產轉讓中的“善意第三人”做了一些具體的規定。近年來，有關船舶、航空器和機動車等特殊動產引發的糾紛呈逐年上升趨勢。尤其是隨着人們物質生活水平的提高，機動車逐步走入普通百姓的日常生活，實踐中機動車名實不符的情況也並不鮮見。加之因機動車抵押、交通事故引發損害賠償、機動車所有權人破產等原因而形成的權利人，也會在諸多情形下與機動車買賣交易的雙方當事人的權利產生交集，因此，如何處理好相關糾紛成為審判實踐中的熱點和難點。基于此，《解釋》第六條以實踐中經常發生的權利沖突類型為導向，遵循特殊動產物權變動的物權法規則，通過排除轉讓人的債權人作為物權法第二十四條所稱“第三人”的角度進行了規定。

　　另外，最高法的司法解釋對關于善意取得制度的適用做了具體規定。明確“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”《解釋》列舉了五種情形，具備其中之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：包括登記簿上存在有效的異議登記；預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

　　《解釋》還明確，受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

【解讀】最高法法官：為安頓自身的規則家園

　　最高人民法院民一庭法官姜強撰文稱，每一部司法解釋，都能夠循着那個偉大的理念，不斷地反觀實踐，總結實踐，回應實踐，在價值與現象間往返，在規范與事實間互見，為我們提供一個足以安頓自身的規則家園。

　　法律人都知道，物權法兩大特征，一是本土性，二是基礎性。

　　所謂本土性，是指它總是與一國、一地區的傳統和歷史息息相關。例如，美國的物權制度中，聯邦與各州的財產范圍以及私人財產范圍各有畛域，在若干場合，復雜得令人咂舌，這與美國的殖民地歷史、西進運動乃至南北戰爭都息息相關。而我國台灣地區的現行土地制度，也與上世紀50年代寶島上發生的土地改革相生相依。所以，一國有一國的物權法，與全世界大同小異的合同法規則恰恰相映成趣。

　　所謂基礎性，是指物權法確定了一國一地區的基本財產秩序，大到土地能否私有、房屋如何獲得，不動產如何公示，小到動產如何流轉，都在規范之內。這不僅僅是一國之內各個主體能否各得其所的秩序，更為重要的是，它是國民進行交易的基礎，是財產流轉的前提，甚至是一國一社會道德環境的重要因素。所謂，有恒產者有恒心，無恒產者無道德。

　　也因此，物權法是國家權力與私人權利的共同地带（所謂強制性與任意性）、是秩序與效率的重疊場域。

　　關于物權法，最高法院曾于2009年頒布《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋，旨在解決我國城市居民住房市場化已經發展至一定程度、商品房成為城市居民主要居住形態的背景下，“業主”對房屋的權利問題。

　　通俗地說，就是大家對于所購買的那套“單元房”，在法律上擁有何種權利，這些權利在實踐中如何行使，以及產生糾紛時法院應如何裁判的一套規則。應該說，作為物權法的第一個司法解釋，這個文件順勢而為、相時而動，對于解決城市居民小區中的車位問題、房屋的范圍問題、業主的民主投票問題、業主對于小區綠地的權利等問題，起到了開創性作用。

　　而今天最高法院發布的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（下稱物權法司法解釋），則將目光投向了更為基礎性的問題上。這一司法解釋，以物權法總則為主要解釋對象。這不僅是因為實施將近十年的物權法在實踐中遇到的問題越來越深刻，需要在更為根本的層次上解決，還因為，將近十年審判經驗的積累和理論總結，為在更深層次上解決這些問題，提供了思路、技術與工具。

　　在體系上，本解釋可以區分為三大部分：一是不動產物權的登記問題，具體而言，解決登記制度與物權歸屬和物權變動的關系問題；二是物權的共有問題，主要解決共有權人之間的權利沖突、權利配合與權利行使問題；三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意的認定標准及其時點等問題。

　　從理念上看，我認為，這一司法解釋，從現實出發，以問題為導向，實現了實踐與規范的互動；它在強調物權秩序的同時，也更加強調物的效率，在已有的條件下，注重調和權力與權利的和諧共存，注重實現物權秩序與物權效率的共贏。

　　筆者認為，本司法解釋，約有以下諸端，實現了前述理念：

　　一、不動產登記與物權歸屬：內有規矩，外有方圓，內外有別物權法實施后，不少法官、法院都將不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據（物權法第16條）這一規定當成了金規玉律，由此認為，既然物權的歸屬和內容是以不動產登記簿為准，已經登記的不動產產生權屬爭議的，應當先撤銷或者變更登記。而登記在現行法上又是一種依申請的行政行為，因此應當先提起行政訴訟撤銷或者變更不動產登記。

　　舉例而言，張三、李四共同出資購買房屋並約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。

　　這種看法及做法，一是未能全面理解不動產登記的公示效力；二是將權利的表征與權利等同視之，認為表征不變，權利就不變；三是顛倒了權利與登記之間的關系，真實權利狀態決定登記而非登記決定真實權利狀態；四是造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬，並因此而循環無解的尷尬局面。

　　本司法解釋第一、二條即是對上述實踐問題的回應，基本原則是：登記的公示效力在于保障對外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易時，登記具有公信力，不以實際權利狀態為准而以登記為准；在處理不涉及第三人的內部關系時，登記的公信力不發生作用，實事求是是基本原則。

　　具體而言，不動產物權的歸屬爭議、不動產登記的基礎關系的爭議都可納入民事訴訟。內部關系上，依據真實權利狀態確定權利人，而非依據登記確定權利歸屬。

　　如此，前述案例，李四提起民事訴訟法院應當受理，李四提出其出資以及雙方關于共有約定的證據，法院應據此認定李四為共有權人。

　　同理，司法解釋第6條也貫徹了上述原則。

　　簡而言之，登記與物權歸屬的關系是：對內，實事求是；對外，公示公信。

　　二、不動產登記制度與債權人保護：物權秩序與交易安全的雙重保護我國現行的房地產開發制度，使開發商能夠在房屋交付之前獲得融資並開發，這類制度，對于促進房地產開發市場的發展，不無裨益，但對購房人獲得房屋所有權，卻有現實威脅。實踐中，老百姓最為擔心的是，錢付了，房拿不到。開發商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現象屢見不鮮。

　　解決此類問題，現行法上有其手段。物權法第20條規定的預告登記制度，就是為保障買房人等債權人實現物權目的而規定的一項制度。這一制度，直至建設部《房屋登記辦法》和國土資源部《土地登記辦法》的頒布實施，才具體落地。到2015年的《不動產登記暫行條例》，預告登記制度已蔚然成型。

　　本司法解釋在有限篇幅內，用兩條規定了預告登記制度，足見該問題之重要、適用之廣泛、情況之復雜（關于實踐中出現的問題及其解決思路，可參閱姜強：《預告登記：實務、規范及其周邊》，載本人公眾號Junnylaw）。

　　預告登記制度在本司法解釋中的規定及其在實踐中的應用，一方面尊重了以登記為表征的物權秩序，另一方面，對于尚未獲得物權的債權人，以預告登記方式保障其獲得物權，加強其債權的效力，並由此建立起債權與物權相互溝通的橋梁。

　　可以說，預告登記制度在技術上實現了物權秩序與交易安全的雙重價值。

　　三、基于法律文書的物權變動：物權變動與債權行為區分的邏輯延伸基于人民法院、仲裁委員會的法律文書導致的物權變動，物權法第28條規定，自法律文書生效時即發生效力，無需登記，但其處分權受限制（物權法第31條）。

　　但是，哪些法律文書能夠導致物權變動，實踐中多有爭議。尤其是，實踐中有將繼續履行合同的判決認定為導致物權變動的法律文書的現象。如此，導致產生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權登記，並導致物權秩序紊亂、實際權利狀態與登記權利狀態不一致的現象，進而影響到下一步的交易安全。

　　司法解釋對此正本清源，堅守物權法債權行為與物權變動二分的體系原則，將直接導致物權變動的法律文書限定為改變物權關系、而排除履行債權的判決書等（第7條），這一規定，維護了既有的物權秩序，保護了未來的交易安全。

　　四、共有制度：以物的利用效率為導向的規則設計共有制度所面臨的問題是，多個主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協調，考驗着法律人的智慧。

　　對此，司法解釋的基本導向是，在保障物權人權利的前提下，以技術化的手段盡量提升物的利用效率，具體表現為：

　　一是在優先購買權行使場合上，排除共有人因繼承、遺贈等原因發生轉讓時其他共有人的優先購買權、排除共有人之間轉讓共有份額時其他共有人的優先購買權（第9條、第13條），這一規定，維護了優先購買權的行使應基于共有人轉讓份額這一意思自治的前提；二是在優先購買權的保護上，明確規定程序規范作為當事人意思自治的補充，例如要求轉讓人發出通知、明確行使期間等（第11條），為共有人優先購買權的行使設定切實可行的規則，拋棄早期單純宣告交易無效的事后保護路徑，強調事前和事中保護，更具操作性；三是從正反兩個方面明確優先購買權中的同等條件的含義（第12條），回應實踐中優先購買權人行使權利不及時、行使權利不對等的問題。

　　四是同等條件下，明確多個優先購買權人按比例行使的規則，解決了多個優先購買權的沖突問題，維護了共有人的人合性特征（第14條）。

　　五、善意取得：物權歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴對善意取得制度的討論，在中國民法理論界和實務界，幾乎無人不予、無話不說，再加上中國合同法第51條所引發的爭議，更是觀點紛紜。如何取舍？如何以既有觀點和制度回應實踐中的問題？挑戰着司法者的能力（關于善意取得制度在實踐中的問題及其應對，可參見司偉：《善意取得：案例及展開》，載本人公眾號Junnylaw）。

　　對此，司法解釋采取的原則是，區分合同法有關制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，而后者則承擔確定物權歸屬的職責；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權歸屬。並由此實現物權歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現在：

　　一是不將合同無效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權利人實際無處分權作為善意取得制度適用的條件（第15條），從而使善意取得制度保護善意第三人獲得物權的功能更加純粹，也使合同法相關制度與善意取得制度更加協調；二是強調登記對于不動產受讓人善意的推定作用，並反向列舉影響推定效力的登記類型。由此，使登記作為物權公示方法，在正反兩個方面發揮作用（第16條）；三是明確交易習慣、市場價格、交易對象、場所等因素對于認定動產受讓人善意以及合理價格中的作用，符合實踐中通常表現形態（第17條、第19條）；四是明確善意的判斷標准時點，以不動產轉移登記或者動產交付為准而非以訂立合同時為准，與善意取得制度解決物權歸屬秩序的立法目的遙相呼應（第18條）；五是根據合同無效情形，維護合同無效與物權（因善意取得）變動的一體性原則。在絕對無效與被撤銷而無效兩種情形下，排除善意取得的適用（第21條）。其原因在于，合同因違反強制性規定、公序良俗等導致其絕對無效，如仍然因善意取得而產生物權變動，一方面將導致物權變動這一法律效果違反法體系的整體規划，產生內部體系的矛盾；另一方面將導致善意取得所保護的法益將高于居于更有地位的、合同無效所保護的法益，在利益衡量上顯然失衡。

　　一部物權法司法解釋，區區20余條，不僅僅是最高法院審委會大法官們字斟句酌的結果，也不僅僅是萬千法官在無數案件中的知識匯集，它更是這個國家、這個社會、這個族群，在這個時代，如何自處、如何共處以及如何永處的智慧結晶。

　　我們希望，每一部司法解釋，都能夠循着那個偉大的理念，不斷地反觀實踐，總結實踐，回應實踐，在價值與現象間往返，在規范與事實間互見，為我們提供一個足以安頓自身的規則家園。

　　最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）（全文）

（2015年12月10日最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，自2016年3月1日起施行）

　　為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一並解決上述民事爭議，且人民法院一並審理的除外。

　　第二條當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

　　第三條異議登記因物權法第十九條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

　　【關聯法條】物權法第十九條第二款：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　第四條未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

　　【關聯法條】物權法第二十條第一款：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　第五條買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。

　　【關聯法條】物權法第二十條第二款：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第六條轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付對價並取得佔有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

　　【關聯法條】物權法第二十四條：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

　　【關聯法條】物權法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　第八條依照物權法第二十八條至第三十條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的物權人，根據物權法第三十四條至第三十七條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

　　【關聯法條】物權法第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

　　第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

　　第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

　　第三十四條：無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

　　第三十五條：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

　　第三十六條：造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

　　第三十七條：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

　　第九條共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　第十條物權法第一百零一條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

　　【關聯法條】物權法第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

　　第十一條優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

　　（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為准；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

　　第十二條按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應予支持。

　　其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

　　（一）未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求；（二）以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

　　第十三條按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張根據物權法第一百零一條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

　　【關聯法條】物權法第一百零一條：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

　　第十四條兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。

　　第十五條受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

　　真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

　　第十六條具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

　　（一）登記簿上存在有效的異議登記；

　　（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意；（三）登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

　　真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十七條受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

　　第十八條物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

　　當事人以物權法第二十五條規定的方式交付動產的，轉讓動產法律行為生效時為動產交付之時；當事人以物權法第二十六條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

　　法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

　　【關聯法條】物權法第二十五條：動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法佔有該動產的，物權自法律行為生效時發生效力。

　　第二十六條：動產物權設立和轉讓前，第三人依法佔有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

　　第十九條物權法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

　　第二十條轉讓人將物權法第二十四條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規定的善意取得的條件。

　　【關聯法條】物權法第二十四條：船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　第二十一條具有下列情形之一，受讓人主張根據物權法第一百零六條規定取得所有權的，不予支持：

　　（一）轉讓合同因違反合同法第五十二條規定被認定無效；（二）轉讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

　　【關聯法條】物權法第一百零六條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

　　（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。

　　合同法第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

　　第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行。

　　本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。

　　本解釋施行前人民法院已經受理、施行后尚未審結的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。