樓市“去庫存”任務，正被提升至前所未有的高度。
根據國家統計局數據，截至去年末，我國商品房待售面積達到7億平方米，增長15.6%，達到了歷史峰值，其中住宅占到了63%。
“按照2015年的銷售速度，這個庫存量只需要6.72個月就可以銷售完畢，顯然不值得擔憂，” 近日，國家信息中心宏觀政策動向課題組發布今年首份地產官方報告并指出，上述數據還不足以表達我國商品房的庫存量。
按照2000-2015年底我國房地產新開工面積減去銷售面積差額，更能真實反映我國的商品房庫存現狀，再以過去3年平均銷售速度作為需求，需要4.4年消化庫存。
去年全年，在寬松政策推動下，樓市購房需求開始釋放，商品房銷售顯著好轉并創新高，但銷售與投資背離的現象并沒有扭轉，高庫存問題仍是2016年制約房地產開發投資回升的阿喀琉斯之踵。
著力解決城市間的供求關系不平衡，及產品結構性供應過剩的問題仍將是2016年行業調整的核心。在中央經濟工作會議部署的2016年五大任務中，化解房地產庫存成為其中關鍵之一。
春節前后，接連不斷的樓市首付、稅費新政，傳遞出中央及各地政府推進房地產去庫存的強烈信號。除了北京、上海、廣州等一線限購城市之前，全國多地城市房地產交易環節的契稅、營業稅征收比例已普遍降低。據不完全統計，已有超過130個城市出臺去庫存新政。
房地產難現“大V”反轉
隨著房地產寬松政策的持續發酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產市場回暖十分明顯。反映房地產市場景氣狀況的國房景氣指數（也稱“房地產開發景氣指數”）在2015年6月份環比開始轉正，這也是6個月后的首次環比上升，在隨后的7月、8月份繼續保持環比上升趨勢。
國家信息中心宏觀政策動向課題組報告顯示，自去年9月后基本保持平穩走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數基本走出一條近似的“微笑”曲線。
值得注意的是，全年景氣指數值仍在100以下的不景氣區間，而且從目前房地產市場發展的趨勢看，超越100基本不太可能。
克而瑞的報告也指出， 2016年房地產行業仍是以去庫存、調結構為核心，呈現出小幅震蕩、穩步前行態勢，不會出現“大V型”反轉。
2016年，在“大消費”與“去庫存”背景下，國內房地產行業延續轉型新格局。克而瑞報告預測，在經濟下行壓力下，樓市將繼續保持寬松格局，不排除會出臺更加利好政策。此外，在“大消費”概念下，經濟著力于“供給側改革”形成有效供給, 促進消費總量提高和消費升級，推動家庭對居住及其服務需求的升級，從而進一步拉動房地產市場景氣度。
事實上，目前的庫存問題就是供需錯位，沒有形成有效供給，這也是“供給側改革”的一個重點。如何化解廣大三、四線城市的房地產庫存，尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市，將成為明年甚至未來兩三年行業不得不面對的現實。
“房產下鄉”或成年內政策核心
保障房的市場化運作，被視為加快去庫存的一大利器。740萬套保障房托起的中國安居夢，是2015年政府民生工程的一大焦點。而保障房與商品房之間，正架構起融合的呼嘯軌道。
“把一些存量房轉為公租房和安置房。”李克強總理在去年3月的政府工作報告中，已明確提出這一點。房企有去庫存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在總理這份報告中，這兩大難題順勢而為一拍即合，這也被不少開發商視為去年一項重要的政策紅利。
據時代周報記者了解，貨幣化安置手法，在各地方政府響應者甚眾，力度也較大，貨幣化安置比例最低的也達到50%，多個省市還對接受貨幣化安置的家庭給予額外的補貼，補貼力度甚至可高達住房價值的30%。對于庫存去化具有較大的促進作用。
收購商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七個省市已進行試點，他們不僅收購企業的一手商品房，還收購市民手中的存量商品房用作保障。但值得注意的是，對于需求熱門城市，企業多有利潤要求，收購成本過高，而供應過剩、需求疲軟的城市，保障房需求量也相對較低。此外，鼓勵企業租賃房源，與企業追求資金快速回籠初衷相悖，更是難以落地。
在尋求樓市新的增長點上，各地政府正在絞盡腦汁，取消限外和鼓勵農民進城買房均是亮點。
在去年12月中旬的中共中央政治局會議上，“鼓勵農民進城買房”被正式提出，通過農民工市民化來擴大有效住房需求。
事實上，此前安徽、四川和河南等省早已對此開始試點，給予進城購房農民以稅費、補貼等多方面的優惠政策。其中，河南為鼓勵各市縣將政策落實到位，還計劃連續三年安排3億元資金用于鼓勵政策落實較好的市縣，一時間各市縣爭先恐后落實細則。
據時代周報記者了解，目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導農民進城購房。如山東將對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等政策，以使其成為長期穩定的住房消費群體。
這對于三、四、五線城市庫存去化或有短時的刺激作用，但值得注意的是，三、四、五線城市，經濟薄弱、就業崗位不足，農民工進城配套政策未跟進等等問題沒有解決，依賴農民進城購房來緩解庫存問題效果有限，且也難以持續。在業內觀察人士看來，從根入手，引進產業，增加就業，配套政策落實才是鼓勵農民進城的長久之策，才是使農民工成為樓市需求新增長點的對癥之方。
此外，在超過130個城市出臺的去庫存新政中，除了上述農民工進城、保障房回購以及公積金、稅費等政策外，不少城市還實施供給側改革。如山東、寧夏、海南等地鼓勵企業利用存量房，將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租賓舍等持有型物業。