根據加拿大國家銀行的粗略估算，溫哥華2015年火熱的住宅市場成交中，來自中國的買家占比達到約三分之一。

　　數據來源：彭博

　　根據金融分析師Peter Routledge周三發布的報告，中國投資者在2015年花了127億加元(96億美元)在這座加拿大西部城市購買房地產，占其385億加元總銷售額的33%。在多倫多，他們購買了約14%，在總計630億加元的交易中占了約90億加元。Routledge通過對《金融時報》77位高端買家調查和來自全美不動產協會的數據進行彙總推斷之後得出上述結論。

　　根據當地房地產委員會的數據，溫哥華2月份獨立屋的平均價格同比大漲30%達到180萬加元，銷售額則增長了37%。在某些居民區的房價更高，如溫哥華西區，獨立屋平均價格達到300萬加元。

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　　中國資金外流 推升溫哥華房價至“天價”

　　就高端物業的價格上漲速度而言，香港和倫敦均不及溫哥華。房地產咨詢公司萊坊國際(Knight Frank)的年度《財富報告》顯示，這座加拿大西海岸城市去年的房價漲幅高達25%，位居世界首位。

　　以下通過一座荒廢的腐爛的房子(這座房子實際被掛牌720萬美元)，讓我們來解釋一下中國“投資者”參與其中的洗錢過程。

　　中國投資者繞過中國公民每年5萬美元的外彙上限規定，將上百萬資金轉移至國外。

　　中國投資者的交易都是全現金支付，通常是通過第三方中介來保持自己的身份不被泄露或是直接親自付款，例如像在溫哥華、紐約、倫敦或是舊金山的房產交易中。

　　房產正在成為新的“瑞士銀行賬戶”，房產投資為中國投資者從中國轉移出的資金提供了一個很好的，不用泄露身份的選擇。

　　溫哥華有數百座房屋已經成為新常態的瑞士銀行賬戶的一部分：“中國投資者在國外隱藏其財富的渠道。中國投資者正在哄抬加拿大房價。”

　　溫哥華的當地民眾已經意識到這一現象。正如加拿大國家郵報在其最新的文章——《溫哥華房地產市場的黑暗面》中提到的，無證房地產經紀人Amanda表示，溫哥華正在從一個居住城市演變成一個銀行保險箱。但是我必須住在這些空房子中間。我是這兒的居民，而不是一個投資者。

　　盡管國家郵報的文章並不是有關溫哥華房地產成為中國熱錢外流的目的地，但是現在大部分人都知道事情是怎么回事了。這篇文章的關注點是那些為中國投資者服務的無證房屋經紀商。中國投資者購買房屋的價格是當地買家根本承受不了的價格水平，此外，這些所謂的“零售商”都是無證持證。正是他們造就了當前全球最大的房地產泡沫。

　　連這些無證經紀人都承認，這一泡沫未來會以非常壯觀的方式破裂。

　　溫哥華房屋銷售鏈條

　　這是一篇有關前無證房產經紀人的Amanda的故事，Amanda在文章中揭露了溫哥華紅的發燙的房地產市場的黑暗一幕。Amanda因為所謂的道德原因辭職了。我們相信會有10個人希望去填補Amanda留下的空缺。

　　溫哥華的房地產市場對Amanda不錯。她不是一個有牌照的房地產經紀人，但是她買賣房屋成了她的全職工作。

　　8年前，Amanda成了一個無牌照的房地產經紀人。

　　Amanda聯系房屋的所有者並向屋主提出一份全現金交易的協議。Amanda從每單交易中收取10%的服務費。這被看作是房地產投資中最底層的工作，但是這卻是一份低風險且收益不錯的工作。Amanda的業務開展的不錯，她現在在溫哥華擁有兩套房子，並正在美國開發房地產。

　　無證房地產經紀在溫哥華是一個非法但擴張性很強的業務。這一業務在大溫哥華地區發展的非常快，因為執法部分對之不聞不問。

　　這一業務與溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省房地產監管部門正在調查的另一種“轉賣合同”模式相似。該模式雖然是合法的，但是其通過背後秘密操作，僅在書面上進行房產交易以增加經紀人的傭金以及投資者的流動資金。

　　但是，無證房產經紀是完全不符合規定的。Amanda預計目前大溫哥華地區有數百人在從事這項業務，這還不包括秘密從事這種交易的持牌經紀人。

　　Amanda因為道德原因決定離開這一業務。

　　Amanda最擔心的是這些無證經紀人會把目標對准老年人。老年人不懂得自己所住的老房子的真正價值。她同樣擔心這些來曆有問題的離岸資金以及溫哥華的空置房屋問題。

　　因為這些經紀人沒有牌照，所以他們沒有義務去確定投資者的背景或是向加拿大反洗錢部門透露資金的來源。

　　Amanda表示，“溫哥華正在從一個居住城市向一個金庫城市演變。我必須要住在空房子中間，因為我是這兒的居民而不是投資者。

　　Amanda認為這些不道德且無理的投資者正在將不列顛哥倫比亞省的房地產推向崩潰。因為這些原因，Amanda選擇出來揭露這些內情。Amanda是一個化名，並不是揭露者的真名。

　　無證經紀人手寫的房屋報價單在過去18個月中開始席卷溫哥花西岸的房屋。隨著房屋價格的飛漲，這些人開始蔓延至大溫哥華地區和溫哥華島的鄰近地區。

　　8年來Amanda從未見過如此火爆房地產市場，她的同事正強烈建議她重操舊業。

　　圖：無證房地產經紀人的買房廣告。現金支付的房屋交易是這些無證經紀人的敲門磚。

　　Amanda表示，“很多錢正在逃離中國。每一天都有人在咨詢錢能不能轉移出去並找到好的地方進行安置。這些人手中擁有巨額的資金。這些無證經紀人就是專門為中國投資者達成交易而服務的。”

　　Amanda指出整個交易過程是這樣的：

　　無證經紀人背後的投資者看中某一個區域，通常這一地區有很多老房子，然後投資者會通過合法的信托基金將現金交給經紀人。

　　經紀人去勸說房屋的主人賣掉房子，並支付現金。不存在主體，房屋審查以及經紀人傭金的存款。

　　盡管經紀人會聲稱代表一個買家或是自己就是買家，但是Amanda表示，一般三到四頁的合同文本通常會事先准備好，來自中國的買家名字最終會出現在合同書。這些無證中介商的交易是違法的。

　　一名在溫哥華從業多年的房地產經紀確認了存在這種類型的交易。因為經紀人被公司要求不要向媒體表態，因為我們同意不公開我們采訪的經紀人的姓名。

　　一名經紀人表示，“我與一些無證經紀人進行合作。這些無證經紀人走進一座老房子大聲喊道，他們不是經紀人。這樣屋主會邀請他們進屋。這樣屋主可以節省一筆傭金。我曾經親眼見過這樣的場景。”

　　根據我們獲得的跨大溫哥華地區的交易記錄以及對賣房者的采訪，無證經紀人通常會向他們表示如果屋主願意迅速達成交易，他們背後的中國買家願意支付一個較高的價格。

　　裏奇蒙德，溫哥華東西岸，薩利，蘭利，高貴林，本拿比，白石鎮，德爾塔以及北溫哥華地區的采訪都確認了經紀人的這些報價。

　　溫哥華西岸登巴地區的一位居民表示，無證經紀人總是不斷來騷擾他。一名薩裏地區的男士也表示他的母親受到了經紀人的打擾。

　　德爾塔地區的Zack Flegel表示，“一個經紀人向我出價70萬美元並表示可以不必支付經紀費。該經紀人表示可以給我10萬美元的現金，然後給我一套價值60美元的房子。”

　　這個經紀人告訴我他手上有很多房產。他把我的房子看做了一張交易卡片。我們沒有放棄我們的房屋，但是這就是現在正在發生的事情，不是么?

　　Amanda表示，在交易合同正式簽訂之後，經紀人可以從投資者那裏獲得10%的傭金。但是一些經紀人並不滿足10萬美元或是更多的傭金。

　　Amnada指出，“例如，一個80歲的獨居老人的房子當年是以7萬美元買入的。現在價值80萬美元。這些經紀人會向老人開價20萬美元。這在簽訂合同後他們可以賺取30萬至40萬美元。

　　“當你和其他經紀人互動時，你很難聽到他們說，‘整條街都是被遺棄的孤寡老人，或者是他們根本不知道他們的房子價值多少錢，他們只是想賣出’這樣的話。”

　　Amanda的父親剛剛去世。她表示完全可以想象她的母親正被很多這樣的經紀人騷擾，所以她不打算再做這一行。

　　“某些方面這絕對是對老人的欺詐。”

　　加拿大金融郵報報道指出，特別是在溫哥華和多倫多這樣的熱門市場，老年人不知道其所住房屋的真實市場價值並不是個別的問題。

　　不列顛房地產監管人Carolyn Rogers承認市場中存在如Amanda所說的“欺詐老人”現象的存在。

　　Rogers表示，“我們對於與Amanda進行談話持開放態度。如果她向我提交相同的信息，我們或將為此立案。溫哥華房地產市場正面臨風險，老年人的情況就是一個例子。”

　　Rogers表示，無證經紀人私下為投資者買賣地產是一個違法行為。她和她的同事近期接觸了一些無證經紀人，要求他們必須取得執照或是停止他們的後代。

　　房地產監管機構的網站上並沒有與無證經紀人交易相關的法律規定，條款或是消費者提醒。

　　Amnada表示去年她看到了該項業務出現了5年前所沒有的分層和複雜化。

　　“5年前我沒有看到房地產經紀人進行批量買賣房屋的業務。沒有人會通過電話聯系我幫忙找房但是不需要我將房屋轉讓給他們，但是作為”合夥人“我可以得到10%的傭金。之後這些經紀人將房屋轉讓給背後的投資者獲得10%的傭金。最後投資者也可以從背後的老板那裏獲得10%的傭金。過去1個月中我反複目睹這一切的發生。真是太令人震驚了。”

　　Amanda表示一些批量式交易不僅包括無證中介商以及大量的離岸資金。一些交易中還會有持證經紀人和中介機構在這些無證經紀人的背後。“我曾在背後觀察過這些交易。我在大不列顛房產公司有朋友，那裏的經紀人表示他會以200萬美元的價格買入他們的房產。但是6個月之後，這套房子以350萬美元的價格售出。這一個很典型的批發式交易。”

　　加拿大反洗錢機構發言人Darren Gibb確認，無證房地產經紀人沒有義務報告他們所代理的買房者的資金來源。

　　但是Gibb表示，如果持證經紀人卷入到“轉賣合同”的交易中，那么他們以及無證經紀人就必須確定每一單交易購房者以及其資金來源。

　　溫哥華房地產經紀確認洗錢是轉賣合同交易中一個巨大的擔憂，無論經手的經紀是否持有拍照。

　　一名溫哥華房產經紀表示，“當你不是一個持證經紀人，那么你就不需要遵守規則。這就是交易中的一種角色。沒有人會問資金的來源。我們為洗錢的人創造了條件。”

　　“沒有正常的人願意一旦買入房產就立刻以超過3倍的價格賣出，除非是有很多人排著隊希望將錢轉移出一個國家。房價越高，他們可以轉移的資金也就越多了”。

　　加拿大新民主黨省議會議員David Eby以及綠黨省議會議員Andrew Weaver呼籲針對無證經紀參與老年人房屋交易以及潛在的洗錢行為采取行動並進行獨立調查。因為這些行為會損害了該地區的法制和房地產交易。

　　Eby表示，“這一情況非常麻煩。不僅僅是因為市場中存在一批非法房地產機構違反相關交易規定，更嚴重的是還存在一批不受任何法律規定約束，並拒絕成為持證經紀人的無證經紀人。這些人正是想擺脫監管才選擇不持有牌照。”

　　Weaver表示，“這些不道德的人將目光投向了那些需要錢養老的老年人。這是什么樣的社會?