每日經濟新聞實習記者 龐靜濤
3月24日，財政部和國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（以下簡稱通知），備受關注的二手房交易營改增政策落地。
通知顯示，北上廣深之外的城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
對于北上廣深四個一線城市，通知要求購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的另作規定，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
對于一線城市的“特殊待遇”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，可通過此類征收率的方式，適當進行市場管控，進而抑制部分投資投機需求。
嚴躍進表示，對于普通住房，持有2年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。
二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業稅政策，但計稅方法并非此前傳言的（售出價-買進價）×5%。
通知顯示，二手房交易應扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率。
一套210萬元的普通住宅滿2年，應納稅額=210÷（1+5%）×5%=10萬元；營改增之前的征稅額=210×5%= 10.5萬元。
顯而易見，同等條件下的征稅條件，營改增后較之前稅收成本節約4.76%。
房地產營改增之后 哪些發票可以抵扣
每經記者 杜冉樂
一石激起千層浪，最近召開的國務院常務會議明確了自5月1日起將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入營改增試點范圍。
隨著營改增時間表日益臨近，對房地產企業來說，哪些進項稅額可以參與增值稅抵扣？房地產營改增最大的難點在哪里？
多位房地產財稅專家表示，房企可抵扣發票越多越好，但目前進項稅抵扣有限，很多事項須待細則落地，且個案差異較大，不能一概而論。
房地產進項稅抵扣項有限
3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。
以此來看，現行營業稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業和房地產業適用11%的稅率，金融業和生活服務業適用6%的稅率。
中匯（四川）稅務師事務所一位資深財稅人士告訴《每日經濟新聞》記者，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，主要區別在于，后者是針對收入和成本之間增值部分按照一定稅率計稅。
對房地產開發企業來說，以前所征收的營業稅到底是什么？包含哪些具體項目呢？
房地產營業稅，顧名思義就是針對房地產企業出售和個人轉讓房地產過程中所征收的稅。
《每日經濟新聞》記者注意到，2011年10月底，經國家財政部與國稅總局審核通過并聯合下發《關于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則〉和〈中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則〉的決定》。該文件第25條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
實際上，在房企“預售制”模式下，預收款成了他們主要的回款及現金流來源之一。也就是說，房企收到預收款即要繳納一定稅率的營業稅。
國稅總局在日前發布的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》中提到，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
在房地產開發企業主營成本構成中，包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎設施費用、配套設施費、借款費用及開發間接費用等。
在營改增過程中，到底哪些可以進項稅抵扣？中匯（四川）稅務師事務所前述資深財稅人士介紹說，“建安成本那一塊是可以抵扣的，建筑企業營改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但還是不足以持平。”其他比如前期開發費、政府基金，這些是不可能抵扣的，像銀行貸款利息能不能抵扣也是個問題。
不利于品質房企“甲供材”？
營改增試點范圍的擴大，在房企內部產生了不少爭議，其中爭議最大的莫過于部分企業認為會增加其稅負壓力。
在亞信控股集團董秘榮騰洪看來，營改增之后，這實際上會增加房企稅負，首先是稅率，營業稅3%~5.6%，增值稅11%~17%。以二手房交易為例，一套100萬元的房子，賣到200萬元，按原來只上5.6%的稅率，現在按100萬元差額的11%或17%，稅負有所提高。
“在房企實際操作中，增值稅可抵扣進項稅，但上游企業很多沒辦法提供發票。”榮騰洪表示。
前述資深財稅人士舉例說，在沒有“甲供材”（編者注：甲方提供建安材料）的情況下，房企讓建安企業包工包料，一張發票開回來，直接按11%抵扣，如果單獨買材料按17%，當然有利于他，但部分房企要求“品質”，他們自己去“甲供材”，但能否實際抵扣仍是未知數。
“按國務院的稅改設計，對行業來說，是降低負擔的，每個企業的經營周期不一樣，落實到每個企業會有差異。老項目按老辦法，按征收率，但具體細則沒出來，我們也不敢說。”前述資深財稅人士強調說。
土地購置費能否獲得進項稅抵扣？在前述資深財稅人士看來，現在房企都是“招拍掛”拿地，都有發票，像2006年以前的項目可能沒有這種發票，但2007年以后都不會存在了，這些統一歸為老項目，營業稅按5%稅率征收，現在可能會按一定的征收率，征收率是價稅合一，相比較營業稅會下降。
前述資深財稅人士表示，5月1日以后，房企新項目實施營改增，能夠抵扣進項，收入按增值稅劃段后稅率是11%，這取決于抵扣這部分，增值稅按增值額，也就是毛利那部分繳稅。
“像價值100萬元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80萬元，增值稅是20萬元的11%，關鍵是看80萬元成本的進項票要足額抵扣，不動產成本的進項部分抵扣事項，目前不太明確。”前述資深財稅人士強調說。
對于即將到來的營改增大潮，房企應如何做好稅收籌劃？前述資深財稅人士表示，目前還談不上稅收籌劃，房企該交的營業稅繳清楚，等于你的納稅義務時點暫未發生，中間有一個過渡期，能把自己的稅理清楚，比如你有商業地產，你是銷售還是自持，細則出來之后，根據自己的情況才有可能籌劃合理節稅。
“在財務上，你要對增值稅這個稅種特性了解，包括發票的管理、財務核算以及合同等，因為營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，你的合同金額是含稅金額，還是不含稅金額。”前述資深財稅人士建議說。