長江商報消息 租金收入翻番但核心指標連年大幅下滑，年營業額從過百億跌至不足十億
SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”，00410.HK）由“開發銷售”向“開發持有”模式的轉型再次在業績大幅下滑的情況下面臨拷問。
長江商報記者調查發現，隨著營業額從2012年的過百億下滑至如今的不足十億，業內人士提出，SOHO中國是否在“下坡路”上滑得太快了。年報顯示，2015年營業額跌約84%至9.95億元，毛利下跌74%至7.34億元；凈利潤約為5.38億元，同比下跌約87%。
SOHO中國董事長潘石屹稱，2015年SOHO中國的利潤如預期般有較大幅度的下降，主要原因為SOHO中國在轉型。同時，被認為是從自己的弱項開始進行突破的SOHO中國，在營業額、凈利潤等核心指標連續三年大幅下滑，依然樂觀表示轉型已經取得成功。
“SOHO中國僅靠租金收入難以承擔起企業業績增長的大任，作為國內房企轉型的先驅者能否抵擋住業績持續下滑的壓力成為轉型能否堅持到底的關鍵。”中投顧問行業研究員殷旭飛分析稱，此外，企業轉型過程中新產品模式以及管理模式的建立僅需要一到兩年，但企業經營、管理模式以及思維模式的轉變需要更多更長的時間，這將成為未來SOHO中國要面對的問題。
凈利連續三年大幅下滑
3月8日，SOHO中國發布了一份不怎么好看的2015年年報。截至2015年12月31日，公司完成營業額9.95億元，同比大幅下滑83.68%；同期凈利潤5.376億元，同比大幅下滑87%。
其“為注重生活品味的人群提供創新生活空間以及時尚生活方式”的新定位，也開始飽受非議。
對此，SOHO中國方面承認：“期內營業額大幅下降的主要原因是集團業務由‘開發－銷售’轉型為‘開發－持有’，從而導致物業銷售收入下降。毛利潤的下降主要由于物業銷售收入下降導致的整體營業額下降，而毛利率的提升則因為公司租金收入的毛利率較物業銷售收入高。”
不過，即使SOHO中國的營業額、凈利潤等核心指標連續三年大幅下滑，但其他的指標例如低凈資產負債率、出租的速度、租金的上升幅度則較預期表現要好。數據顯示，2015年SOHO中國租金收入約10.52億元，相比2014年的4.25億，大幅上漲148%，公司2015年新出租物業達到28.78萬平方米，完成預期目標的128%。此外，公司2015年毛利潤率約為74%，相比2014年也提升了24個百分點。
此外，SOHO中國在去年啟動SOHO 3Q項目，并聯手綠地、鏈家等企業，深度挖掘租賃業務潛力。不過，租金收入仍然難以追趕整體業績下滑的速度。對此，SOHO中國行政總裁張欣提出，過去做銷售型物業確實利潤很大，但公司擁有的資產卻很少，現在SOHO采取全部自持，資產本身還在不斷升值。
追隨“只在最高端的城市開發高檔物業”的核心理念，SOHO中國目前在全國持有近170萬平方米的物業，幾乎全部分布于北京和上海。同時，公司在這兩個地區還有三個項目處于在建狀態。由于SOHO目前在北京、上海的許多物業都處于核心地段，如果銷售閘門打開，業績很有可能會在短時間內迅速回升。
針對目前全國寫字樓市場供應過剩的局面，潘石屹認為，北京上海的寫字樓租金上漲速度還是相當快的。他舉例稱，北京望京SOHO項目測算可實現盈利的租金定價為3元/平方米，但實際項目建成后最低租金沒有低于6元的，現在已經超過了10元。
即使業連續三年績大幅下滑，潘石屹夫婦依然淡定地對外宣稱，他們歷時三年的轉型計劃取得了很大成功。
對此，中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受長江商報記者采訪時稱，SOHO中國從“開發銷售”向“開發持有”模式轉型，盡管業績下降，但從2015年租金收入相比2014年上漲148%，毛利率提升24個百分點來看，公司轉型較為成功，若SOHO中國對未來市場形勢的判斷正確，其業績下滑只是暫時的。
同時，殷旭飛指出，由于“開發銷售”屬于輕資產模式，前期投入較小，資金周轉較快，短時期獲得的收益較為可觀，而“開發持有”是重資產模式，前期投入巨大，資金回流速度較慢，收益主要表現為長期回報。而SOHO中國走“開發持有”路線，所以近兩年營業額下滑、利潤減少。
九年四換首席財務官
從2007年上市到去年9月，SOHO中國9年內四次更換首席財務官的消息再一次將SOHO推上風口浪尖。
業內多位人士在接受本報記者采訪時稱，頻繁更換“財務大臣”對于正處于轉型期的SOHO中國而言并非好事。同時，找到一個精于財技、長袖善舞的首席財務官，甚至已經成為SOHO中國能否轉型成功的關鍵。但SOHO中國當前的經營模式和低迷的業績表現，使得其首席財務官分外難做。
去年9月11日，SOHO中國執行董事及首席財務官林戰因尋求其他商機而辭任公司內職務。而林戰也是SOHO中國2014年從萊蒙國際挖角而來。在此之前，林戰曾在一家國際審計師事務所及多家國際投資銀行工作，還曾擔任萊蒙國際集團有限公司以及綠城中國控股有限公司的首席財務官。
在加盟SOHO中國一年后，林戰辭去了自己在公司的相關職務，這是SOHO中國上市9年來離任的第四位首席財務官。在林戰之前，有閻巖、王少劍、唐正茂三人任首席財務官。其中唐正茂是幾任首席財務官中任期最長的一位，從2010年持續到2014年。
值得注意的是，精于財技的投行人士向來都是房地產企業的追逐的對象。圈內華潤、龍湖、中海等低成本融資企業的首席財務官更是各家企業挖角的對象。
房地產金融資深評論人黃立沖提出：“像SOHO中國這樣的公司，一般有財務總監以及首席財務官兩位財務高管。財務總監就是負責管企業的賬，而首席財務官則更多地為企業管理投資者關系、管理股價、在資本市場融資等。”
“雖說首席財務官的手段和人脈是關鍵，但企業的運營表現也是影響的重要因素。”黃立沖分析稱，“以目前SOHO中國的模式，首席財務官的工作比較難做。”
而殷旭飛在接受長江商報記者采訪時提到，從去年至今已有多位房企高管離職，首先是近年來房地產行業環境發生變遷、自身轉型壓力加劇，導致部分高管離開房產行業另謀出路。其次，由于高管面臨的業績考核壓力大，目標難以完成，便以辭職來逃避責任。另外，也存在房企內部矛盾的因素，如董事會關系不和睦，高管對公司戰略不贊同等引起高管憤然辭職。
“春江水暖鴨先知。部分房地產高管（負責財務、投融資業務）離職，可能和資本市場已經視房地產為夕陽行業有關。”睿信致成董事總經理薛迥文提出。隨著房地產轉型加快，另謀出路的高管越來越多。
同時，行業人士告訴本報記者，由于土地資源短缺，近兩年地價節節攀升，房企要想搶得優質地塊，就要增強自身經濟實力，而融資是獲得資金的最快、最有效手段，企業的首席財務官不可避免地要擔當起融資重任。SOHO中國走“開發持有”路線，資金回收周期較慢，對企業的資金容量和流量來說是挑戰，如何降低財務風險避免企業轉型失敗的關鍵。
轉型“從弱項突破”不被看好
SOHO中國目前的模式幾乎可以追溯到4年前。當時，SOHO中國創始人潘石屹借助商業地產的散售模式賺得盆滿缽滿，但隨著市場購買力和投資需求大幅萎縮，原來的客戶逐漸流失，散售模式終于難以為繼。于是在2012年8月，潘石屹宣布，在未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業模式，改為持有出租物業。
轉型是大勢所趨，SOHO中國擁有超強的銷售能力和渠道。此前，它面對的是來自山西、內蒙古和江浙一帶的投機性資本；而轉為持有出租物業后，要面對的則是通過節約成本來賺錢的租賃市場客戶。
“可以說，SOHO中國的轉型是從自己的弱項進行突破，原有的營銷優勢失效。”黃立沖認為。
而事實也證明，挑剔的辦公室白領和商場的大眾消費者并非那么好糊弄。宣布轉型后的第一年（2012年），SOHO中國投資物業的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎上有所增長，但與其營業額相比仍顯得微不足道。
轉型后的第二年，SOHO中國的持有型物業依舊難有突破。當年的營業額達人民幣25億元，同比增長103%；凈利潤達人民幣21億元，同比增長242%。其中SOHO中國的租金收入僅8600萬元，只占25億元收入的3.44%。換言之，業績的大漲仍來源于良好的銷售，而非出租。
為了進一步提高物業的出租率，2014年8月，潘石屹在內部開始籌備第二次轉型計劃“SOHO 3Q”，以單個座位按天計價的短租業務，提出類似Wework的共享辦公室。
去年2月，SOHO中國終于推出了一站式O2O共享辦公空間3Q項目。截至去年7月，SOHO中國已開設了5個3Q中心，擁有超過3000個座位。同時計劃，在去年年末之前，還將3Q中心的數量增加到11個，擁有超過11000個座位。
“2017年估計會有十萬個座位，屆時SOHO 3Q的租金收入會超過傳統的辦公樓租賃收入。我們和airbnb、Uber是一個方向，就是要把社會資源充分地利用起來。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長驅動力之一。”潘石屹如是稱。
SOHO中國大膽嘗試轉型，3Q能否成為SOHO中國新的增長引擎，潘石屹為員工畫下的這張大餅，能否解除業界對其商業模式的爭議？
業內人士認為，盡管目前SOHO 3Q在北京和上海已建成11個中心，超過一萬個座位投入使用，并發展了超過三萬多會員，但想憑此在短時間內扭轉業績整體下滑的局面依然困難。華遠地產原董事長任志強曾公開指出SOHO 3Q目前存在租金太貴、租住率不高等問題。數據亦顯示，除了在北京試點項目呈現滿租外，在上海試點的3Q項目均僅有30%到40%的出租率。