上海易居房地產研究院日前發布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》(下稱“報告”)顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4個點。

 

　　房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。報告指出，盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定，根據我國的實際情況，6~7屬合理區間。

 

　　深圳買房“壓力”較大

 

　　報告指出，整體上看，35個大中城市的房價收入比呈現三個態勢：第一，東、中、西地區梯度遞減，且相差幅度較大。第二，一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、上海和北京領先，廈門、福州等東部二線城市則在逐漸趕超一線城市。第三，經濟發達城市高于經濟欠發達城市。一般而言，經濟發達的一線城市、東部城市，產業發展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大。因此，購房需求大，投資投機需求也大，購買力強勁，房價水平也較高。

 

　　如果以房價收入比來代表購房者壓力的話，那么深圳的購房者壓力較大。剔除可售型保障性住房后，深圳2015年躥到27.7,2014年為21.7。如此迅速上升，主要是去年以來深圳房價經歷了大漲。

 

　　張小姐在深圳一家地產公司工作。去年初看到房價上漲，趕緊入手了一套新房，當時單價為2.8萬元/平方米，如今單價已接近6萬元。“現在關外很多區域的二手房都要5萬。新進入的外來大學生僅憑自己努力的話，要在深圳買房可能性已經很小。”

 

　　這也正是人們擔心的“擠出效應”，即深圳房價過高、上漲過快，不僅加大了居民通過市場解決住房問題的難度，也對深圳人才吸引力和產業轉型發展形成擠壓。今年深圳“兩會”上，深圳市人大代表、在科技領域工作近20年的李繼朝說，如果年輕人的居住問題得不到解決，深圳對優秀人才的吸引力就會下降，從而導致深圳高科技企業的競爭力下降。

 

　　有同樣擔憂的不止深圳，同為首批經濟特區的廈門，雖然經濟總量僅位列全國第51，收入水平也跟北上廣深有較大差距，但房價卻高居全國第四，房價收入比僅次于深上北，位居全國第四，為16.6.

 

　　廈門當地一家外貿企業工作人員謝小姐說，廈門外貿出口占據福建半壁江山，外貿出口企業眾多，但很多大學生在外貿企業工作幾年工資也才五六千元，工資水平和廣深有很大差距。但廈門的房價已經超過廣州，目前廈門島內的新盤單價至少四五萬元。

 

　　廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》分析，目前廈門的房價已經過高，遠遠超越了其城市的產業發展和收入水平，過高的房價反過來會影響到城市的產業結構，不利于人才的流入和實體產業的發展。

 

　　包括深圳、上海、北京、廈門等城市在內，這些城市的房價在某種程度上與本地的工資水平的關聯度已經很低，而與這個城市對周圍的輻射能力及匯集財富的能力聯系更為緊密。

 

　　合富房地產經濟研究院院長龍斌說，在快速城市化過程中，大城市的房價是由中等偏上收入人群決定的。大城市的發展空間、新供用地已經很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房價也就比較高。

 

　　以廈門為例，易居房地產研究院的報告顯示，去年廈門近七成的房子被外地人買走。在當地業內人士看來，廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯度不是很高，福建尤其是泉州等地的經商群體十分龐大，他們中的大多數會選擇到廈門置業。因此廈門的房價與福建經商群體的關聯度更高。

 

　　哪些城市買房壓力小？

 

　　深上北廈居民買房壓力高企，相對而言，一些城市的買房壓力要小很多。比如，同為一線城市，廣州房價收入比雖然達到了11.1，但比深上北要低太多，甚至遠不如廈門、福州等二線城市，僅位列全國第十。

 

　　這是因為自2015年以來，深圳、上海等城市房價大漲，而同樣身為一線城市的廣州卻一直比較理性，不僅漲幅遠遜于深上北，甚至比起廈門、南京、蘇州等二線城市，廣州的漲幅也遜色不少。目前廣州的房價僅為其他三個一線城市的一半左右，甚至也不如廈門等二線城市。

 

　　房價的背后其實是城市實力的此消彼長。比如，在金融業增加值方面，上海、北京和深圳遙遙領先，深圳和北京的高科技實力均非常雄厚，而廣州在這兩方面均表現平平。

 

　　產業發展水平是一方面，供應量是另一個方面。在土地面積上，深圳面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是深圳的1.2倍，土地面積卻是深圳的3.7倍。深圳土地存量已接近枯竭，廣州土地供應充足。目前廣州的郊區盤如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應。

 

　　在廣州一家基金公司上班的程小姐說，身邊很多外來大學生工作五六年左右會考慮買房，他們的首付預算一般在40萬~80萬，選擇的余地還是挺大的。“如果是在深圳，想都別想了。”

 

　　當然，買房壓力比廣州小的地方還很多，尤其是中西部省會城市，房價收入比值大多在10以下。這其中，近年來經濟增速較高的“星城”長沙僅為5.2，在35個城市中墊底，讓北上深廈的人們羨慕不已。就工資水平而言，長沙不比廈門少多少，但房價只有廈門的1/4，基本上普通白領干一個月就可以買1平方米。

 

　　不過，低房價并不意味著長沙經濟發展緩慢。數據顯示，2006年長沙GDP總量僅位列全國第28，但到2015年，長沙GDP已躍居全國各大城市第14位，9年間上升了14位。

 

　　易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，房價過高一方面會帶來地價的上漲，從而抬高制造業用地成本。另一方面，制造業需要大量的生產工人，過高的房價必然帶來房租乃至整體生活成本的上升，這對制造業的發展十分不利。