【香港商報網訊】目前，房地產市場中一個非常重要的主題詞就是去庫存，作為供給側改革的重要一環，房地產去庫存不僅關系到樓市的健康有序發展，還將影響到中國經濟結構調整和穩增長目標的實現。而在去庫存和一系列調控措施下，中國房地產市場在行業、驅動力和基礎量等方面也發生著深刻變化。有業內人士認為，中國住宅市場正從增量向存量市場過渡，二手房市場崛起，必將改變房地產市場格局，也將倒逼地方政府擺脫土地財政依賴，尋求產業升級和發展，培養城市經濟增長新動力。香港商報記者張幸

　　去庫存任重道遠

　　一、二線城市房地產與三、四線城市房地產市場冰火兩重天，為推動房地產市場的健康發展，自去年以來，中央包括地方連續出台去庫存政策，通過降低稅費、降低購房首付、鼓勵農民進城買房等政策組合拳從供需兩端著手。據國家統計局公布的數據顯示，4月末全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，并低於去年末規模。隨著銷售市場持續升溫，房地產去庫存取得初步成效。有論者指出，不能通過加杠杆去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府「炒地」、投機資本「炒房」之風，要通過供給側改革，給房地產企業轉型創新以機會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

　　「適度加強對自住型住房消費的鼓勵措施，加速去庫存，一方面減輕經濟下行壓力，釋放和化解風險，另一方面可加快滿足自住型住房需求，促進房地產市場健康平穩發展。這與過去通過房地產『強刺激』來拉動經濟的做法絕然不同。」財達證券首席宏觀分析師宣宇說。

　　可從需求端著手

　　深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對本報表示，去庫存還是要從需求端著手，所以中央提出通過城鎮化去庫存。按照中國城市化的規劃規模，在15到20年間還有2億到3億的人未來需要在城市中有居所，可以利用城市化的機遇把這批人逐步落實到房子存量較多的城市來解決庫存問題。

　　「但要引導農民落戶要提供更多社保、養老、就業方面的政策支持，中小城市也要管理好土地供應，尽量減少住宅用地的供應，加大吸引農村人口，假如政府能用補貼等辦法讓農民買得起這些三、四線城市的房子，既可以解決去庫存的難題，也能提高人口的城市化。」宋丁說，我們要在戰略角度樹立正確性，再從實際出發考慮可行性，城鎮化是當下去庫存最好的辦法。

　　存量時代引樓市健康發展

　　隨著房地產市場一系列去庫存和調控政策的出台，房地產市場正在出現非常深刻的一些變化。知名經濟學家巴曙松表示，現在房地產市場的主要驅動力是二套改善性需求，而原來的驅動力是一套剛性需求，這主要是因為房地產市場正在從一手增量主導到二手存量主導轉變，二手房銷售超過一手房的格局率先從北京、上海這些一線城市迅速擴散到二線城市。

　　統計顯示，今年前4個月，京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上，南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。宋丁認為，二手主導房市的轉向與中國的城鎮化比例相匹配。中國目前的城鎮化比率為52%，而二手房的銷量占比深圳為70%，上海、北京為50%到60%，強二線城市也基本上在50%左右，三、四線城市基本在40%以下。

　　有業內人士指出，隨著「存量時代」的到來，房地產業必將加快供給側的改革，城市建設「大拆大建」「攤大餅」式的粗放發展方式將發生根本變化，住宅市場會更反映出真實需求，房價更多將依賴市場機制調節。

　　此外，二手房主導的房地產市場或將倒逼地方政府擺脫土地財政依賴。宋丁表示，一旦二手房交易占比上到百分之70%多，意味著土地供應減少，也就是說地府政府土地出讓金的減少，此時地方財政想要繼續增長其動力肯定要來自產業轉型，迫使城市必須實施產業升級，用產業的創新創造來提供稅收保障。隨著二手房交易占比的上升，舊房管理、舊房租賃、物業管理等配套服務業產業鏈也會得到發展，這方面的稅費也會成為城市政府稅收的來源，所以二手房交易占比上升必然會倒逼地方政府的改革。「在這方面，深圳就是一個典型的例子。在新增住房土地供給困難的情况下，深圳大力發展產業轉型來彌補土地財政不足造成的稅收缺口，如今成為了全國產業轉型升級的樣板城市。」宋丁說。