法巴董事总经理李伟烈料今年本港楼市仍受制于供应不足

　　【香港商報网訊】記者曾浩榮報道：愈來愈多中資公司在香港以高價投地，法國巴黎銀行董事總經理(證券分析)李偉烈昨日表示，在人民幣眨值下，中資肯定會繼續「南下」。他估計香港樓價在10年后才有機會進入下行周期。

　　法巴就內地及香港經濟及房地產市場展望舉行記者會。會上，被問及內地早前實施資本外流管制，會否打擊中資在港買地的興趣時，李偉烈直言，資本管制是無阻中資在香港投地，因為來港多年的中資，買地可用本地資金，其他亦可在香港發債融資，根本無必要從內地匯錢買地。

　　傳來港學拓細單位

　　李偉烈進一步指出，該行預計今年人民幣兌美元中間價會跌至7.2兌1美元，相信會誘使內地發展商繼續「南下」投地。另外，據該行了解，部分中資來港投地，旨在學習本地發展商發展細單位的模式，冀將此复制至內地，因為「內地未來勢必出現如同香港愈住愈細的情况」。

　　至於香港今年樓價走勢，李偉烈表示，香港住宅需求龐大，加上內地人來港置業需求，估計每年用家起碼需要3萬至3.5萬個單位，現時每年2萬多個單位屬供應不足。供應緊張同時，香港樓市更有龐大投資需求，因此相信香港樓價今年是難以大跌。

　　政府撤辣機會不大

　　他又認為，雖然長實(1113)等大型發展商正尋找香港以外投資機會，但不表示樓價在短期內會下跌，更大機會是表示過往每年可升2、3倍情况不會重演，而每年升二、三成的可能仍存在。他相信香港樓價在10年后有機會進入下行周期。

　　至於政府會否「撤辣招」，李偉烈相信，除非樓價大跌，加上經濟大衰退，政府針對樓市的措施才有機會「撤辣招」。他笑言：「香港住宅只有約200萬伙，但內地百幾個城市的人都想來港置業，一旦『撤辣招』，香港樓價一定會『升到爆』」。

　　至於地產股方面，他強調，樓價難跌不代表地產股及價格一定復蘇，因為仍有美國加息等外圍因素，加上現時在港買地成本極高，此時投資土地儲備不足的中小型地產股是「危險」行為。該行首選新地(016)。

　　內房赴港投地新解畫

　　法巴是次有關內房企業在港投地說法，何謂相當「新鮮」及啟發性，因為此前一旦談及內房商在港高價投地原因，市場答案住住只限於抵銷人民幣貶值影響、提升知名度及進軍海外，罕有提及內房商可將香港房地產模式复制至內地。

　　事實上，內地高地價問題近年愈見嚴重，尤其北京、上海、廣州及深圳等一線城市，幾乎每幅公開拍賣的土地都是「地王」，每平方尺樓面地價甚至高於附近現樓每平方尺售價，即是「麵粉價貴過麵包價」。既然麵粉價昂貴，麵包價自然有理由上調，造成內地樓房售價近年愈來愈高。

　　按照香港及其他高樓價城市實况，一旦樓價高至脫離市民可負擔水平，為降低購房成本門檻捕捉市場購買力，發展商最可行方法，不外乎是縮減住宅面積及減少市民首期金額。當中，縮減面積除了可降低購房成本，更變相增加了發展商可售出單位數量，表面上看，較減少首期更顯「有利可圖」。

　　因此，內地房地產市場將出現細單位潮的預測十分合理，內房商提早來港「學習」是符合情理，因為香港人居住面積細早已是全國聞名!在香港，600至700平方尺單位已屬「大單位」，逾千平方尺更已往往進入了「豪宅」領域，而在內地很多城市，逾700尺單位卻只屬「一般單位」，兩者落差十分巨大。

　　總結而言，法巴是次說法為內房商在港高價投地原因提供新答案，大家應藉此多思考高地價所帶來的后果。香港商報記者曾浩榮