作者：易宪容 （前社科院金融研究所研究员）

对于内地房地产市场，估计是没有一人能够看懂的，如果用一般的经济学理论来分析，更会一败涂地。这就是有人说，北京持续上涨两年多的房价已经完全把经济学的常识打破了。这也是为何内地房地产市场越是调控，房价涨得越快的原因，而且这种调控也打造了2003年以来内地房地产市场价格保持连续上涨14年的神话。

房地产饥饿行销

现在市场都在问，为何内地房地产市场越是宏观调控，房价越是上涨，而且会涨得越快，就如这两年政府一直在强调房地产市场的去库存化一样，越去库存，库存越多。比如，2016年，全年商品房面积销售15.7亿平方米，但年底的库存与2015年相比一点也没有减少。2017年1至2月份商品房销售面积达1.4亿平方米，但2月底未销售的商品房面积则增加了1000多万平方米。房地产宏观调控遏制房价上涨及房地产去库存都像小孩子闹玩，好可笑！

这不，人大政协两会刚刚结束，所谓的新一轮房地产市场调控又开始，有报道说，自2月28日后，全国又有11个重点二、三、四线城市，启动新一波房地产市场限购政策。当中，有环北京城区重点之一，包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区，已加入加码限购之行列；而上海周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京、山东青岛等也加入房地产调控。而之后，3月17日北京、石家庄、郑州、广州、长沙楼市调控也开始升级。估计到2017年3月18日为止，近期有18个以上城市开始进行新一波的房地产市场调控。

这一波房地产调控特点是十分明显的。

一是区域性十分明显。多是在2016年的一线热点城市周边。可以说，尽管借助热点城市之大势，去年这些热点城市周边也出现了房地产市场空前繁荣及房价快速上涨，但是其价格上涨没有达到疯狂上涨的程度，没有涨到这些地方政府所认可的价位。在这种情况下，这些城市为何也要出台所谓的房地产宏观调控政策呢？其实，这些城市的住房多的是，可建设住房的土地更是多的是，其调控的目的就是把2016年热点城市房价的疯狂引到这些周边城市，他们只得装模作样地出台所谓的房地产宏观调控政策。

从这些城市出台的房地产宏观调控政策来看，其实是一种房地产饥饿行销，地方政府希望以此打造当地2017年房地产市场的繁荣。从这些政策来看，规定外地居民可购买一套住房，而不许购买二套，而一套住房只以本地购买了没有为准，外地则不计。也就是说，这表面上是住房限购，实际上是告诉购买住房者，现有给这些外地居民有一套购买住房的指标，购买住房者赶快来这里购买住房吧，否则这个指标浪费了。如果说，一个住房投资炒作者，这个城市可购买一套，那个城市可购买一套，那么他们手上要持有十几套住房不是很容易吗？这些城市的房地产市场岂能不在这种饥饿行销中再现疯狂？

政策虚张声势

二是2016年已经出台房地产宏观调控政策的城市再加码，比如南京、杭州、北京、广州、长沙等城市。

这些城市房地产的宏观调控政策为何会如挤牙膏一样，一点又一点挤出？这主要在于地方政府根本上就不愿意让当地疯狂上涨的房价得到遏制，其出台房地产调控政策只是迫于无奈。由于有一城一策这把尚方宝剑，这些城市的政府采取了能拖则拖的政策，让房地产调控政策一点又一点地挤出。而且即使这样，除了一线城市之外，其他城市出台的房地产调控政策同样也是一种饥饿行销，同样是希望2016年的房地产市场疯狂能够在2017年继续。当然对于一线城市来说，如北京，采取严格的贷款管制政策，全面收紧金融杠杆，将严厉打击住房投机炒作。如果这些政策实施一年以上，一线城市的房地产成效将全面萎缩，短期的房地产市场疯狂将会有所收敛。

三是两会刚刚结束，为何新一波房地产宏观调控政策又开始？这不仅有上面之原因，更在于已经清楚表明，内地这些房地产的限购限贷政策其实根本就没有多少作用，政策出台这样多、这样久，但效果很差。现在的问题是，这些无用的房地产限购限贷政策还是要装模作样做下去，其实就如今年政府工作报告一样，从中央到地方，尽管都在大喊要让房地产市场回归到居住功能，不能让住房成为炒作工具，但只是做样子而已，因为这对GDP增长不利，对当前政府的业绩不利。也就是说，政府根本就不情愿用有效的经济杠杆来遏制房价过快上涨，更不愿意看到房地产调控政策把各城市的房价打压下来，因为当前中国政府最为担心的就是如果房价下跌，肯定会把中国经济中、金融市场中一切问题及风险都暴露出来。所以，政府只能用行政性的政策虚张声势（目前世界上没有一个国家会这样调控房地产价格的），一旦感觉房价真的要下跌了，行政性调控政策又可随时收起。在这样的政策意图下，房价上涨预期根本不会改变，房价越调控越是上涨。内地新一波的房地产市场调控，其效果可能又是如此。