近日,工、農、中、建、交5家大型銀行以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行發布了上調住房貸款利率的最新通知:以網簽日期為准,5月1日(含)以後網簽的業務,首套房利率最低執行基准利率,二套房執行基准利率上浮20%。

　　繼北京樓市“3·17新政”出台之後,房貸利率的提高又一次引發公眾對樓市走向的廣泛關注。那么,銀行房貸利率的提高對購房人影響程度如何?銀行上調房貸利率有何動因?北京是否會發揮風向標的作用,引導其他一線城市跟進上調房貸利率?近期密集出台的樓市調控政策是否已經改變或是會在未來改變房價看漲預期?

　　房貸利率提高

　　抬升月供

　　“房貸利率提高,影響的主要是購房人每月的月供成本。”記者來到鏈家地產北京東城區某門店了解到,在多家中介門店接到的執行通知中,涉及的銀行范圍更廣泛。“房貸利率提高會影響一部分客戶,對投資客影響較大,但對市場影響最大的還是之前首付比例的上調,目前的客戶比之前少了不少。”該門店工作人員表示。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計,4月份北京全市二手住宅共完成網簽16902套,比3月份的25952套減少35%,比2016年4月份的26374套減少36%。鏈家研究院對其選取的“核心500盤”進行研究和分析,發現新政後1個月,北京市二手房市場整體成交量下滑74.9%,近3成的小區無成交。

　　業內人士認為,北京在3月份密集出台的樓市調控政策在4月份初顯成效,此番房貸利率的提高將進一步抑制炒房行為,使樓市回歸理性。

　　融360監測數據顯示,4月份北京地區首套房利率平均折扣為9.27折,平均利率為4.54%。在監測的30家銀行中,18家銀行首套房執行基准利率的9.5折,7家執行9折,利率最低的是平安銀行和南京銀行,均為8.5折。對於二套房貸款利率,除暫停受理的兩家銀行以外,28家銀行二套房貸款利率穩定在基准利率上浮10%的水平。

　　記者算了一筆賬:以商業貸款100萬元、貸款期限25年計算,首套房執行95折利率時,月供為5649.5元,執行基准利率後,月供為5787.8元,月供增加了138元;而對於二套房來說,若按照此前二套房商貸利率上浮10%計算,執行利率則為5.39%,月均還款額為6075.4元,若按照上浮20%計算,執行利率則提高至5.88%,月均還款額為6369.9元,每月增加了294.5元。

　　“房貸利率的上調對房款總額高的房子影響大一些,主要影響那些月供還款能力偏弱的購房人,其有可能會因此暫停或延遲購房計劃。”上述鏈家地產門店工作人員對記者說。

　　北京中原地產首席分析師張大偉表示,北京購房者平均貸款額大約為200萬元到300萬元,因貸款利率提高而增加的月供並不一定是個小數目,特別是首套房貸利率恢複基准利率,對購房者的心理影響比較大。

　　銀行資金

　　成本上漲

　　對於此番提高房貸利率,專家表示,除了順應政府樓市調控政策風向以外,實體經濟回暖、銀行資金成本上漲也是重要的原因。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛接受本報記者采訪時表示,今年一季度實體經濟回暖跡象明顯,GDP增速較快,實體經濟需求上升使得銀行議價能力提高,未來銀行把更多的資金配置到企業端將是明顯的趨勢。

　　“從銀行自身的角度來講,出於資金成本和機會成本的考慮,即便沒有樓市調控政策的要求,在市場機制的作用下,房貸利率也具有上行沖動,這體現了企業需求端回暖的格局。在資金面趨緊、資金成本上升的情況下,房地產按揭貸款對銀行的吸引力進一步下降,預計未來按揭貸款占新增貸款比重將下降,利率中樞將上行。”曾剛表示。

　　對此,張大偉也持有相似觀點,他認為:“房地產調控政策持續收緊,銀行的資金成本又明顯上漲,信貸繼續收緊是必然的。”融360分析師李唯一表示,銀行上調房貸利率一方面取決於政府的調控政策;另一方面也是為當前的貨幣政策所影響,銀行資金成本不斷上升,使得銀行需要控制房貸業務成本,對資金的流向和使用作出新的規劃。

　　至於後期會不會有更多的銀行跟進上調房貸利率,多數業內人士表示,未來一二線城市整體的優惠利率差異將會縮小,銀行依靠利率優惠來提高競爭力的局面將不複存在。房貸市場將會趨於平穩,房貸增量也將處於一個健康合理的范圍。

　　易居研究院總監嚴躍進表示,除了部分信貸計劃相對寬裕、貸款額度相對充足的銀行會比較“從容”以外,預計其他銀行都會采取跟進的策略。

　　北京或將發揮

　　標杆作用

　　專家認為,北京的這一輪樓市調控在全國具有標杆意義,根據住建部的推廣精神,預計一線城市不久之後將全面推廣北京地區的經驗。事實上,上海和深圳地區已經將首套房貸利率全面上調,普遍從9折上調到9.5折,一些銀行已經率先執行了基准利率。

　　值得注意的是,目前全國房貸優惠利率已處於明顯收緊狀態。融360監測數據顯示,4月份全國首套房平均利率為4.52%,環比上月上升0.67%。

　　李唯一認為,全國首套房平均利率上升明顯,自1月份以來已連續4個月上升。首套房首付比例和利率的提高,意味著購房人購房後將支付更多的首付金額以及承擔更多的貸款利息支出。這也使市場投機者投機成本增加,在一定程度上可以抑制投機行為,也必定將成為當前各地樓市調控的新思路,預計未來還會有更多城市執行這一新措施。

　　在樓市調控政策初顯成效之下,對於樓市的看漲預期是否已經改變?中國人民銀行的調查顯示,今年一季度我國居民的購房意願仍有提高。

　　記者了解到,2017年一季度,央行在全國50個城市進行了兩萬戶城鎮儲戶問卷調查,結果顯示,當被問及未來3個月准備增加支出的項目時,有22.9%的居民選擇了購房,較上季度提高2.8個百分點。

　　該問卷調查還顯示,對於二季度房價,27.2%的居民預期“上漲”,49.6%的居民預期“基本不變”,10.6%的居民預期“下降”,12.6%的居民表示“看不准”。

　　曾剛認為,政府對於樓市的調控目標之一是穩定預期。使房地產市場預期歸於理性。目前來看,該目標正在逐步實現,隨著調控政策的持續發揮作用,過熱預期將逐步得到調整。