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零售市道告別寒冬 收租股迎春風

2017-05-08
来源:香港商報

  【香港商報網訊】政府最新零售業數據顯示,本港3月零售額回升3.1%,中止連續24個月的跌勢。一眾收租股有望受惠於租戶銷售額回升,其中九倉(004)及冠君產業信託(2778)增長潛力不俗,值得留意。 香港商報記者 林展鋒

  香港零售業自2015年起連續兩年陷入負增長,3月份零售市道終告別寒冬,零售業總銷貨價值臨時估計357億元,按年上升3.1%,為兩年來首次錄得增長。零售業數據錄得2年來首次回升,市場憧憬零售業市道轉好,意味着收租股可望受惠於其租戶營業額好轉,取得穩定租金收入。

  九倉:分拆投資物業釋放價值

  花旗年初發表報告指,預期本港零售銷售於今年上半年有的收入將會增加,大幅上調一眾地產收租股的目標價,其中之一就是行業龍頭九龍倉。九倉去年核心盈利按年增長25%至137.5億元,其增長受惠於旗下投資物業組合維持高企的出租率,續租租金持續增長,帶動投資物業核心盈利上升6%至88億元。

  對九倉投資物業核心盈利貢獻最大的三大商場,分別是海港城、時代廣場和荷李活廣場,去年3個商場的整體收入均錄得3%至6%的升幅,但由於去年整體零售市道欠佳,旗下租戶的銷售額則下跌9%至11%。

  財經評論員熊麗萍接受本報訪問指,根據3月零售業銷售數字,若按主要類別分類,珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷售價值上升8.4%,服裝類的銷售價值則上升2.5%;留意租戶組合,按租金、面積和銷售計,九倉旗下三大商場租戶佔比最大的,正正是售賣時裝和珠寶飾物的中高檔商戶,若中高檔消費品整體銷售額續向好,料會對九倉的投資物業業務有正面影響。

  她又指,九倉公布去年業績時曾表示會研究分拆投資物業上市,惟市場已經消化消息,但長遠仍看具體詳情和時間表,尤其當物業分拆上市後,到底能否反映分拆物業的真實價值。

  冠君:租金仍有上調空間

  同樣受惠零售業復蘇,還有冠君產業信託(2778)。冠君旗下物業組合有朗豪坊和花園道3號,去年兩幢物業租金收益總額為22.99億元,按年增加11.5%,可分派收入亦增加16.2%至14.08億元,末期每單位基金分派0.12元。

  朗豪坊的顧客群是以年輕人為主的大眾化市場,受經濟情況影響較輕,因此商場去年的租金收益總額增加3.4%至8.17億元,但去年分成租金按年跌至8600萬元。市場估計,若今年零售業銷售持續理想,其分成租金有望止跌回升,可上調續租租約的基本租金,有利整體租金收益。

  除了朗豪坊外,花園道3號的租務表現亦值得留意,據年報顯示,花園道3號物業租金收入按年上升19.7%,去年每基金單位分派主要就是由該物業租出率及租金上升所帶動。雖然去年已大幅上調租金,由去年每呎租金78.2元,目前已升至逾100元,但大和指出,花園道3號的租金仍有上升空間,料未來有關物業租金收入續升,為冠君2017-2019年的租金收入及每基金單位分派帶來持續增長,維持對冠君「買入」評級,目標價5.45元不變。

  此外,據悉冠君有意壯大規模,預留70億元夥母公司鷹君及其他發展商,主動出擊投地建商廈,倘消息屬實,有望為基金注入增長動力。

  拆局解碼

  選擇收租股 還看物業組合

  市面上的收租股百花齊放,除了傳統的地產商外,還有房地產投資信託基金(REITs)。根據港交所公布的REITs名單,截至5月5日止,在主板上市的房託基金就有11隻,加上九龍倉(004)、希慎(014)、太古地產(1972)等傳統地產股,市面上的收租股不下20隻,投資者應如何選擇?

  筆者認為,要選中一隻好的收租股,首先要看其物業組合的質素,因較好的物業質素能夠吸引更多人流,提升旗下物業租戶的營業額,從而帶動租金收入。傳統地產股的物業質素往往較有保證,如九龍倉旗下的時代廣場、希慎旗下的希慎廣場、太古地產的太古城等,無一不是當區地標。當然,這並不代表房託基金的物業組合一定是差,例如上文提及的冠君產業信託(2778),旗下物業組合雖然只有朗豪坊和花園道3號,但前者是旺角地標,後者則是中區甲級寫字樓,質素不俗,可為基金帶來穩定收入。

[责任编辑:朱剑明]
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