近年來，越來越多城市一手房成交量已沖頂并開始回落，而二手房成交量不斷攀升，房地產市場逐漸進入存量房交易時代。

　　相較於新建商品住宅市場，二手住房市場主要有兩個特點：一方面，二手房市場行情變化與新房走勢基本澸合，但二手房市場對政策和行情變化更敏感。另一方面，新房與二手住宅市場此消彼長的關系也得以充分展現，受到新房供應持續不濟的影響，大量剛需轉戰二手住宅市場，重點城市的二手住宅成交量同比增幅普遍高於新房同比增幅。

　　長遠來看，在一手房成交量沖頂后回落的過程中，二手房成交量逐漸攀升，最終超越一手房成交成為市場的主導是必然趨勢。未來，在城市開發用地匱乏、人口增長受阻的情況下，新房供應量必將大幅萎縮，而二手房供給充足。另外，二手房通常有健全的配套設施以及良好的交通環境，且有現房優勢。這些都將推動二手住房市場的蓬勃發展。

　　改善需求持續釋放

　　改善需求逐漸成為新增購房需求的主要力量。主要原因有兩點：其一，隨著城鎮居民人均居住面積升至較高水平，疊加居民收入水平穩步提高，房地產市場由前期的「有房住」向「住好房」階段過渡，中高端改善性需求漸成房地產市場最為重要的置業需求；其二，「二孩」政策正式落地后，各線城市「二孩」家庭開啟一波換房熱潮，賣一套再買一套，大戶型置換小戶型，住房需求不斷升級。

　　因此，房地產行業需求正在由初次置業的剛需轉變為住得更多的改善需求，對產品也有更高要求，進入由量到質的升級時代。與此同時，改善需求時代也意味著需求規模總量縮減，需求釋放周期相對較長且比較平穩，這都是不同於以剛需為主要購房需求的顯著特徵。沒有了剛需的迫切性和對產品的寬容度，未來階段房地產市場將走向另一種發展方向。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇 (逢周二刊出)