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預防風險 小心樓市滯后效應

2017-06-06
来源:香港商报

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  本港樓價不斷攀升,中原樓價指數連續15周創歷史新高。雖然政府連續發出風險預警,并多次出臺辣招抑制樓市投機,但在「唔買仲升」的恐慌性情緒主導下,近期本港多個一手樓盤出現購買者大排長龍的情況,顯示樓市的不理性氣氛在持續蔓延。此一景象,無疑令很多人回想起1997年樓市泡沫破滅前的相似景象——大批入市者抱定「樓價不會跌」的心理擠進樓市,最終負資產滿街走,令無數人后悔不已。往事可鑒,昨日財政司司長陳茂波再次預警市民,必須留意樓市存在的高風險,入市須再三思量。

  歸根結底,房地產作為一個生產周期較長的綜合性行業,不僅形成有效供給要經數年滯后,更受到金融環境、土地房屋政策、市場心理預期等多因素復合影響。眼下,香港樓市雖持續火熱,但在多個「滯后效應」的影響下,未來恐將面臨眾多不利因素,進一步擴大樓市泡沫破裂的風險。

  從供應看,未來數年的樓市及土地供應將呈現大幅增長。運房局數據顯示,2016至2021年公屋總建成量將達到94500個單位,而十年期的供應量有望達到236000個。私樓方面,未來三至四年的供應量約為93000個單位,十年期供應量有望達到180000個;僅2018年,私樓供應量就有望達到18760個單位,創出14年新高。而土地供應的跟進,亦將緩解香港無地可用的恐慌,如政府日前已獲準在東涌東填海造地130公頃,當中約121公頃會用作興建超過40000個資助和私營房屋單位,可容納近12萬人,首批人口有望於2023年遷入。以上供應目標若能順利實現,將有效覆蓋市民的剛性需求,有效緩解目前供不應求引發的緊張狀況。

  而在樓市辣招的抑制之下,香港樓市的炒賣需求已幾乎銷聲匿跡。最新數據顯示,本港樓市首置人士的購買比例已達95%,顯示樓市辣招成功擠走多數外來人士及短線炒賣者。而4月政府的「再加辣」及金管局上月三招遏制按揭等新政,亦進一步擠走了部分實力不足的高槓桿買家。四大地產經紀數據顯示,上周末二手市場交投已接近冰點,一手市場的火爆只怕難以長久。考慮到樓市成交一般需時數月,樓市辣招對樓價的負面影響,亦恐將在「滯后效應」之下接連呈現。

  金融市場的波動,其后續影響更將對樓市產生方向性的影響。根據以往經驗,美聯儲局加息的影響通常在6至9個月后傳導至香港銀行體系,而近期多個預測指,美聯儲局本月加息的概率接近100%,今后一年連續加息亦是大概率事件。換言之,雖然目前本港銀行息口仍處低位,但眼下入市的市民,恐將在未來兩年面臨連續加息帶來的巨大壓力。同樣,在嚴厲調控政策下,一向「只漲不跌」的內地一線城市樓市,亦出現罕見的量價齊跌,未來難以排除對本港樓市產生負面影響的可能。

  房屋問題困擾本港多年,在樓價飆升、供給不足之際,出現恐慌性的搶購潮從情感上可以理解。但越是面臨這種情況,越需要市民保持清醒,充分考慮樓市的「滯后效應」和風險,切莫被非理性因素沖昏頭腦。香港商報評論員萬青

[责任编辑:蒋璐]
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