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樓市熾熱 誠哥回歸?

2017-06-15
来源:香港商報網

  近年來,部分人士經常以長和系地產旗艦長實(1113)「密密推盤,卻少投地」為理據,質疑長和系及其主席李嘉誠有撤出香港樓市的嫌疑。不過,據本報統計,長實在香港投地絕對稱不上「少」,若只計政府住宅地及商業地公開招標,該公司近3個財年參與度均超過90%,本財年至今更維持100%,為同業最高水平,某程度上反映長實在本港投地的積極性,而且是愈見積極。

  香港商報記者 曾浩榮

  綜合地產總署資料,政府暫批出50幅住宅地及商業地,而長實共出手46次。若按財年統計,長實於15/16財年參與度是90%,16/17財年為92.3%,截至昨日17/18財年為100%。

  單計住宅用地,政府暫批出39幅住宅用地,長實旗下公司有遞交標書有37幅,平均參與度約95%,僅2幅未有投標,分別為2016年新界屯門青山公路大欖段住宅地,及2015新界長洲花屏路地。從數據上清楚可見,長實幾乎「幅幅地都有投,何來少投地」。

  參與多卻中標率低

  有意見可能辯稱所謂少投地是指少成功投得地皮,多參與少投中,反證明長實「無心投」。但事實上,長實近年中標的土地數目確不多,卻都是「多人爭的肥田」,最多只能稱長實走精打細算策略,難言投地策略不進取。

  長和系主席李嘉誠上月於股東會亦開腔稱,長實只會以合理價錢投地,「(集團)未試過投地非得到不可」。即使近期面對高地價現况,但公司仍盡心盡力做好,相信能夠回報股東,亦不擔心長實未來的盈利能力。

  綜合地產總署及長實年報,2014年底至今,在香港成功取得3項主要地皮,分別是2014年的深水桋海壇街重建項目、2015年港鐵(066)將軍澳「日出康城」8期項目,及去年沙田九肚麗坪路住宅地,意味每年順利投得一幅地。

  擊敗17對手奪沙田九肚豪宅地

  當中九肚地,長實是以19.53億元在其餘17個對手手中奪得,出價較市場原先估值上限14.65億元高出逾30%,每尺樓面地價高達約8001元(可建總樓面約24.4萬方尺)。

  當時,長實是相隔近4年再奪官地,對上一次已經是2012年以29.01億元投得馬鞍山白石彩沙街地皮,該公司當時以「感到欣悅」來形容該次投得地皮,并強調一直積極參與土地競投,并按照每幅土地本身之條件及潜質審慎出價。

  另外2個項目方面,公司及有關機構未有披露中標價,而市場估計當時海壇街項目市值約20億元,「日出康城」8期則市傳補地價金額達29.55億元,即每尺樓面地價2830元,明顯高於「日出康城」對上期數,市場更預計,8期投資額達100億元。

  與其他發展商合作發展項目

  值得一提的是,除獨資投地方法外,長實亦不時與其他發展商合作發展項目。截至去年底,該集團擁有可開發土地儲備(不包括農地,但包括於合作發展項目之權益) )約1.35億平方尺,香港占600萬平方尺,其餘主要位於內地(約1.25億平方尺)。

  商業地方面,李嘉誠曾在今年3月長和業績會上指出,集團來自包括收租和酒店等的固定收入接近80億元,期望盈利逐步於1、2年間可增加50%。(「港資重新部署」系列下)

  拆局解碼

  長實密密推盤 欲重奪賣樓王

  少投地不是事實,「密密推盤」卻確是長實(1113)今年寫照之一,當中更出現荃灣「海之戀」第1期5月份才開售,第2期本月就準備登場情况,速度之快實為多年未見,個別意見形容長實今年是重新發力,大有重奪去年失去的香港「賣樓王」寶座的勢頭。

  翻查紀錄,長實旗下香港新盤去年銷售金額大約超100億元,除不及2015年所錄約300億元,未能繼續坐在「賣樓王」寶座,亦較集團原先預期遜色。對此,長實執行董事趙國雄曾解釋,主要是由於政府審批項目預售樓花同意書進度不如預期,令年內獲同意書新盤只有約2個。

  時至今年,隨着多盤預售樓花同意書獲批,長實賣樓成績亦大增。根據長實今年年初所公布推盤大計,該集團有意年內起碼推出6個全新樓盤,推出單位數目有望逾4000伙。目前就已有4個項個推出。

  售樓金額超去年

  趙國雄上周指,集團旗下荃灣西項目「海之戀」5至6月推出3輪共970伙,累計沽出962伙,套現約101億元,令長實今年累計賣出伙數增至1500伙,銷售金額接近260億元,已超過年初250億元的目標,未來或會再提高銷售目標。

  此外,尽管政府為遏制樓價,推出樓市持續「加辣」措施,最近就有金管局上月推3招收緊樓按,觸發銀行隨后上調同業拆息按揭(H按)息率10點子。不過,「海之戀」推盤卻未見因此放慢,第2期早前剛正式命名,預告會盡快登場。趙國雄表示,現時息率為歷史低位,料其后息口不會有大幅上調的空間,對置業的影響不大。曾浩榮

[责任编辑:潘洁]
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