【香港商報網訊】多家大行預言樓價爆煲，只是樓價還是升個不停，中環核心商廈有價有市，住宅單位屢創新高。近月，一線發展地產股隨樓價跑出，二三線中小型地產股亦不遑多讓，大部分股價今年已升20%至30%。其實，港資地產股一直存在大折讓的問題，中小型地產股的折讓更嚴重，若以每股資產淨值(NAV)衡量，大部分股份屬超值，如果樓市繼續癲下去，NAV折讓大的地產股基本上越有上升潛力，泛海(129)及麗新(488)值得憧憬。

中小型地產股一覽

　　香港商報記者　勞佩欣

　　自本周一起，多隻中小型地產股同創52周新高，泛海系、莊士系、金朝陽(878)齊齊破位爆升，大生地產(089)、建業實業(216)、湯臣(258)、香港興業(480)等等同樣錄得大升，麗新(488)昨日亦衝上52周高位。

　　若留意本地地產股的NAV折讓比較，就會發現本地地產股的股價與資產值比較早已出現折讓，而且折讓幅度很大，特別是中小型地產股。(見附表)

　　中小型地產炒上空間大

　　本地中小型地產股板塊炒上空間相當大，主要因為不少地產股的每股淨資產值本身長期被低估。在地價不斷上升下，地產公司手上的土地、物業未有年年重新估值，經常以舊價值記錄在帳目，而以偏低地產項目的估價來計算NAV折讓值，正正是低估股價。

　　泛海值博率高

　　按附表的資料顯示，目前股價與資產淨值(NAV)最大折讓者為泛海集團，折讓幅度高達78%。以股價升幅來說，截至昨日止，泛海股價今年已飆升超過1倍，而集團上月初更發盈喜，預期截至今年3月底止2017財年，純利將較去年度大幅增長，憧憬非常大。

　　麗新破52周高

　　麗新昨日勇猛升破52周高位，其折讓幅度亦高達62%，屬偏高水平。股價方面，麗新過去1年更已累升超過1.8倍，升幅非常凌厲，惟股息回報則偏低，但也不失為好選擇。

　　另外，高折讓的股份還有大生地產、永泰地產(369)、金朝陽及香港興業等等。過去3年於屯門連奪三地的永泰，早前預告下半年推出新盤，加上現價較NAV折讓70%，穩陣型投資者不妨冷吼。香港興業日前派發全年成績表，期內純利按年增加5.1%，末期股息派每股7港仙，該股份股價近日出現異動，投資者要留意。而莊士中國、大昌集團(088)及永安(289)等等估值偏低的高折讓股份，息率比較高，值得注意。

　　拆局解碼

　　地產股與資產淨值的關係

　　樓宇單位的供應和需求，往往影響地產行業的收益，樓市氣氛與地產股股價成正比。衡量地產股的價值，就最好利用每股資產淨值(Net Asset Value，NAV)作指標，以與股價作比較。

　　如果股價低於NAV，代表股價有折讓，可視為抵買;若股價高於NAV，則代表股價有溢價，反映股價並不抵買。因此，樓市越旺，NAV折讓大的地產股基本上越有上升潛力。

　　由於地產股是息口敏感股，美國加息減息隨時影響地產商的盈利，所以投資者除了留意NAV外，應了解公司的負債水平。不過，地產股屬可套現資產，價值易受市場氣氛等因素而改變，因此在樓市暢旺時，地產股變現所得便會水漲船高，資產淨值就相對上升。

　　有關資產淨值的數據，投資者可從地產公司的年報及中期業績取得，或可以到港交所網站查閱相關資訊。投資前切記，「停一停，諗一諗」，做足功課才入市。陳家明