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香港樓市20年十起十落 市值翻一番破七萬億元

2017-06-23
来源:智通財經網

资料图

  1997年香港樓市從高峰跳水式下跌時,相信那些叫苦連天的負資產業主們,做夢都想不到, 20年後的香港樓市,樓價竟然比97年的高位再升50%,而且私人住宅的市值還翻一番至超過七萬億元。

  二十年來樓價經曆了十起十落

  過去20年香港經濟遭遇過不少沖擊,從97年金融風暴,到2003年非典肆虐,再到2008年的金融海嘯,都讓樓價遇冷。據智通財經了解,這二十年來樓價經曆了十次的大起大落。

  

  美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,近年樓價不斷創新高,但回歸20年來,樓價呈現“十起十落”格局。在1997年樓價高峰期,二手住宅單位的平均實用呎價約7767元。後來亞洲金融風暴影響下急速下跌。到了後來非典危機,每平方呎價更跌至2309元的低位。

  他指出,後來樓市逐漸複蘇,今年5月住宅的平方呎價約11509元,已經大幅超過97年的高位,目前比當時的高位累計升近50%。

  除了樓價大升,過去20年香港的私人住宅數量也有所增加。據智通財經了解,1996年底香港私人住宅單位約91萬個,而截至去年年底,私人住宅單位增加27%至116萬個,數量增長遠低於價格升幅。

  劉嘉輝表示,若從香港私人住宅總存量及平均每宗二手成交金額來計算市值,1996年私人住宅總巿值約為4.1萬億元,目前的巿值約7.8萬億元,升幅約90%,在20年間翻一番。

  

  由於樓價不斷升溫,20年後的相對小額樓盤已經絕跡。在回歸的第一年,500萬元或以下的樓盤,在一手和二手住宅注冊量比例接近79%。但是此比例已經下降至44%,可見小額樓盤已經大幅減少,首付壓力越來越大。

  內地元素成為重要影響力

  香港回歸20年,和內地的經濟的關系日益密切,內地元素也成為香港樓市的重要影響力之一,從內地買家發展到內地地產商都來香港樓市分一杯羹。

  據房地產中介美聯物業的統計,如果按已知買家姓名分析,內地買家在香港住宅注冊金額的比例不斷攀升,並且在2011年第四季曾升至25%的高位。後來香港政府出手多項辣招,非香港居民買樓的門檻和稅收大幅增加,這個比例才開始慢慢下跌,並曾跌至不足10%,但是近年又回升至10%至15%的水平。

  個人投資者來香港買樓的同時,不少內地過江龍也來香港樓市發展。

  在2013年之前,內地或中資發展商在香港賣地市場成交的占比少於3%。後來內地土豪們逐漸進駐香港市場,在過去的一個財政年度,中資投地比例已經增加至近四成。在全年銷售的25幅住宅地皮中,中資地產商投得地皮總金額的占比為58%。其中最貴的3塊地皮,都納入內地發展商囊中。

  而今年年初至今,香港政府賣出的住宅用地中,大部分成為中資發展商的囊中物。不足半年,這些過江土豪們,已經豪花超過300億元在香港投地。

  房地產中介機構萊坊高級董事林浩文表示,因為早前人民幣貶值,加上內地政府加強樓市調控,所以越來越多內地發展商來香港投地,分一杯羹。預期隨著內地發展商旗下的項目逐漸投入建設,未來3至4年,香港住宅市場供應中,有15%至20%將來自中資發展商。

[责任编辑:朱剑明]
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