持续五年的全球超级豪宅销售热潮，正面临供应过剩的窘境。豪宅存量越来越多，但光顾的富翁却越来越少了。

　　英国《金融时报》 朱迪思•埃文斯

　　全球金融危机爆发3年后，开发商开始销售One57项目的首批“超豪华”公寓，这个楼盘位于纽约中央公园(Central Park)南侧，是一栋90层、线条流畅的玻璃幕墙建筑，由法国建筑师克里斯蒂安•德•波尔藏帕克(Christian de Portzamparc)设计。

　　此举轰动一时。6个月内就有一半的公寓售出，每套售价高达数百万美元。2013年，由对冲基金经理比尔•阿克曼(Bill Ackman)牵头的一个财团同意以9150万美元买下这座大厦内一套1.35万平方英尺的高级公寓。

　　阿克曼告诉一位采访者，他没有入住这套公寓的计划。相反，在那里举办几次聚会后，他和他的朋友们计划以更高价格脱手。另一套公寓以超过1亿美元的价格售出。

　　然而，如今的形势不同了。开发商Extell正以大幅折扣销售剩下的One57公寓。去年，一位买家在砍掉1270万美元的要价后买下一套公寓，预计另一套当初卖到2140万美元的公寓将于下周举行止赎拍卖。

　　One57的处境说明一阵冷风正在刮过“亿万富翁之路”(指中央公园以南新建的几栋摩天大厦，近年这些高楼重塑了纽约的天际线)和纽约其他地段曾经火爆的豪宅市场。

　　其他城市的高端开发商也在感受到这股冷风。从温哥华到上海，持续5年、改变了众多城市风景线的全球超级豪宅热潮，似乎将以全球供应过剩告一段落。单单在纽约和伦敦，房地产代理就试图在价格大幅下降之际销售数万套高端公寓。

　　纽约住宅房地产咨询公司The Marketing Directors董事总经理安德鲁•格林格(Andrew Gerringer)表示：“我们正处于一个豪宅数量空前的境地。没有人知道有多少亿万富翁和寡头会光顾，但实际上这个市场是非常有限的。”

　　豪宅建筑热潮带来了太多的住宅楼，而政治因素已变得对该行业不利。中国已采取行动遏制资金流出，而低油价和制裁影响了对俄罗斯买家的销售。全球各地的城市正对海外购房者征收新的税赋，并针对通过高端房地产洗钱加大了审查力度。在价格适中的住房长期短缺之际，伦敦和纽约市长把光彩夺目的住宅楼视为不平等的象征。

　　Extell总裁加里•巴尼特(Gary Barnett)希望对于高端房地产开发商而言，派对并未结束。他表示：“整个世界都真的希望在纽约拥有一个落脚点。”

　　分散财富

　　豪宅市场热潮是在2008年的金融危机爆发后不久开始的，当时房地产开发商注意到，全球富有人群不断壮大，他们对房地产和其他硬资产的兴趣也随之攀升。

　　“过去10年，我们在东亚、中东看到不同国家获得巨大财富，”研究机构Wealth-X董事温斯顿•切斯特菲尔德(Winston Chesterfield)表示，“这群受众正张开翅膀，在全球飞来飞去，寻找公寓单位，特别是在主要城市。”

　　Wealth-X补充称，在截至2015年的10年里，资产达到3000万美元或以上的人士的数量增长68%，至21.26万人。根据凯捷(Capgemini)的数据，2015年，资产略低的“高净值个人”(可投资资产为100万美元或以上的人群)的人口达到创纪录的1540万人，高于2010年的1090万人。

　　一系列夺人眼球的购房交易让人们注意到这种趋势。2011年，与俄罗斯钾肥富豪德米特里•雷波诺列夫(Dmitry Rybolovlev)家族相关的一家公司以8800万美元买下中央公园西路15号的一套公寓，当时创下纽约之最。同一年，切尔西足球俱乐部的俄罗斯所有者罗曼•阿布拉莫维奇(Roman Abramovich)以9000万英镑在伦敦肯辛顿宫(Kensington Palace)附近买下一栋17世纪的豪宅。

　　曼哈顿房地产公司Warburg Realty首席执行官弗雷德里克•彼得斯(Frederick Peters)表示：“在俄罗斯买家大手笔购买豪宅之后，人们预期，我们将迎来一个更具深度的市场。”

　　不仅仅是俄罗斯人。伦敦房地产代理在亚洲新富人群中发现了一个有利可图的市场，它们在北京、上海、香港、吉隆坡和新加坡展开路演，推介较低价格(但按照当地标准仍属昂贵)的楼盘。

　　随着各国央行的量化宽松计划推高全球资产价格，这些买家看到自己的财富在扩大。在一个低收益率的世界，对更高回报率的追求促使大量资金流入房地产。

　　随着银行从房地产贷款市场撤退，对冲基金和私人股本集团开始为楼盘融资。为了让他们的投资者感到满意，他们需要豪宅领域提供的更高回报率。很多买家(例如阿克曼)把房地产视为投资，而非住房。另一个因素是投奔貌似安全的资产，中国、俄罗斯以及受到“阿拉伯之春”冲击的中东国家的富人们纷纷将资金转移出境。

　　“很多楼盘基于外逃资本，”纽约咨询公司Miller Samuel总裁乔纳森•米勒(Jonathan Miller)表示，“我们在建造全球最昂贵的保险箱。你只需要把贵重的东西放在里面，然后从不光顾。”

　　然而，这种资金流动可能会迅速枯竭。例如，根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，在截至2016年3月的一年，中国内地、香港和台湾买家在美国买房的支出为270亿美元，但房地产代理们表示，随着中国的资金流出面临更严格的审查，中国内地买家的数量在减少。

　　油价下跌以及在俄罗斯入侵乌克兰东部和吞并克里米亚后遭遇的制裁，打击了俄罗斯买家。2014年，卢布兑美元汇率下跌43%。“俄罗斯在2014年入侵乌克兰时，适逢纽约新楼盘的顶峰时期，”米勒表示。彼得斯补充称，那年俄罗斯人购买纽约房产的数量“几乎降至零”。

　　结果是在需求降温的同时新建住房滞销。纽约等城市天际线上的众多起重机让潜在买家意识到，他们拥有与开发商讨价还价的能力。

　　米勒估计，曼哈顿有超过1.23万套未售出的共管公寓要么已建成、要么在建或已列入规划，而每年销量大约为1400套。伦敦的数据也类似：根据数据供应商Molior London的数据，自2014年以来，伦敦的新屋开工数量比销量多出1.35万套。

　　开发商希望尽可能多地销售期房，以帮助为建设融资;这种销售往往是开发商获得建筑贷款的一个条件。然而，第一太平戴维斯(Savills)称，伦敦今年完工的未售出单位数量将多于过去10年的任何时候。该房地产代理机构估计，伦敦58%的需求是对定价低于每平方英尺450英镑的住房，但在建的房产中，仅有25%处于这一价位。

　　澳大利亚人口研究所(Australian Population Research Institute)去年表示，墨尔本和悉尼出现高层公寓供应过剩，2016年这两个城市大约有2.2万套公寓完工，2017年也将有相同数量的公寓完工。咨询公司Phidar Advisory称，迪拜的“高端”住宅市场“供应过剩”。在新加坡，金英(Maybank Kim Eng)房地产分析师黄迪克(Derrick Heng)去年警告称，“资本错配到房地产行业”导致供应过剩。

　　区域过热

　　豪宅开发商正向潜在买家提供巨大优惠，从价格折扣和税收激励到礼品卡、体育门票和家具。伦敦北部的一个楼盘炫耀称，将为每位购房者提供一辆免费汽车。伦敦房地产购买代理亨利•普赖尔(Henry Pryor)表示：“除了‘买一送一’，我不知道他们还能做什么。”

　　这让开发商面临压力，特别是那些在地价上涨后购地的开发商。在纽约，格林格表示，他接到了银行的恐慌电话，他们对一些超豪宅公寓项目发放的贷款已经到期，但开发商由于销量低无法还贷。

　　他没有具体透露哪些银行面临问题。最近几年，多数活跃于纽约共管公寓市场的银行都是海外银行。

　　“这些银行说‘你出租这些住房能收到多少租金?’但你需要每月得到5万至10万美元的租金才能让它物有所值，而你不可能以这种租金价位租掉50套高端共管公寓，”格林格表示，“3、4年前，他们就应该预见到这种局面。”

　　格林格补充称，一些银行用“库存贷款”来代替本可能违约的建筑贷款，这让开发商承担了更高的借贷成本。对冲基金去年也开始加剧担忧。米勒表示：“他们对供应过剩不知所措。”

　　在很多情况下，外部股权投资意味着开发商的利润全指望着大楼里最后几套公寓的出售。他说：“问题并不是(开发商)都要破产，而是他们将不得不开始调整盈利预测。如果你在两年前刚刚买了土地，那就会很紧张。”

　　One57和其他一些纽约楼盘的开发商Extell去年在特拉维夫上市的债券收益率飙升，迫使巴尼特前往以色列安抚投资者。

　　开发商还有一个问题：他们建造的房子被当作不平等和腐败的明显象征。在温哥华和悉尼，当地政府利用税收来阻止外国买家。美国采取措施反击房地产领域的洗钱行为：例如，纽约豪华公寓与马来西亚的1MDB丑闻存在关联。

中国重庆的一栋待售的豪宅

　　今年3月，纽约市长白思豪(Bill de Blasio)选择以全球最高的住宅楼——派克大街(Park Avenue) 432号为背景，召开记者会，呼吁纽约州对售价250万美元以上的公寓销售征收“豪宅税”。站在一位声称自己买不起纽约房子的养老金领取者旁边，白思豪表示，这幢大楼是“炫富的一个例子”。

　　Macklowe Properties负责销售和营销的执行副总裁理查德•沃尔格伦(Richard Wallgren)反驳称，派克大街432号为“纽约市带来了巨额税收”。

　　但纽约社区和住房开发协会(Association for Neighborhood and Housing Development)副会长巴丽卡•威廉姆斯(Barika Williams)表示：“人们感到沮丧……因为他们所在的地段有大量新楼盘，但他们进不去，也买不起。”

　　就在豪宅开发商努力应对市场低迷之际，活动人士质问，这些高端住宅为周边社区带来了什么?

　　威廉姆斯表示：“这些新楼盘几乎都享受了纽约市和纽约州的税收优惠。我们向这些项目提供了优惠和折扣，问题在于，我们要求他们做了什么作为回报?”

　　“泰晤士河上的新加坡”供应过剩

　　伦敦巴特西(Battersea)发电站周边地块曾经是繁忙的工业区，遍布着工厂和码头。

　　如今，占地450公顷的Nine Elms地区再次忙碌起来。数千名建筑工人在建造多栋公寓楼，总共将有2万套住房，以高档公寓为主，还有写字楼和新的美国驻英大使馆。买方中介Property Vision的创始人查利•埃林沃思(Charlie Ellingworth)将此称为“泰晤士河上的新加坡”。

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　　鲍里斯•约翰逊(Boris Johnson)担任了8年的伦敦市长，直至2016年卸任。他曾出席巴特西楼盘的支持者在马来西亚为Nine Elms举行的营销活动。约翰逊在回国后强调，该地区的高档公寓将为大约3500至4000套保障性住房、两个健康中心和伦敦地铁延伸项目提供资金。

　　几十年来，商业开发商为了获得规划许可，不得不建造或者资助保障性住房或社区设施。纽约实行被称为421a的类似制度。但这意味着较低价住房的开发与商业市场的状态挂钩。

　　在Nine Elms，分析师早就在质疑规划中的豪宅的数量。Property Vision的房地产代理Roarie Scarisbrick表示：“看起来供应严重过剩。”另一家开发商St Modwen去年将自己在该地段持有的土地价值减记17%。开发巴特西历史性建筑本身的巴特西发电站开发公司(Battersea Power Station Development Corporation)已申请推迟建造103套保障住房，并对其他保障住房承诺进行评估。该公司列举的理由包括成本和经济不确定性日益上升，称预计的内部回报率已从早先的20%降至8.2%。随着英国退欧给英国经济蒙上阴影，其他开发商也在寻求调整自己的保障性住房承诺。

　　伦敦开发商Banda Property的首席执行官爱德华多•马佩利•莫齐(Edoardo Mapelli Mozzi)表示：“单单私人领域无法对付保障住房问题。要不然，只有在高端市场运转良好的情况下，保障性住房才会得到建造。”

　　英国《金融时报》 朱迪思•埃文斯 译者/何黎